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2020年的楼市风云

楼市晴雨表 | 负责任的楼市财经解读 2021/01/03 19:23

2020年,中国楼市风云再起。

纵观过去的20年里,中国楼市经历了多次的大变动。2003年非典,楼市下行,政府出手救市,全国重点城市成交止跌回升;2008年次贷危机下,房地产作为重要产业支柱,深受影响,央行放水4万亿,楼市回暖……

而2020年新冠肺炎疫情下,中国楼市再次惨遭打击。

2020年,房地产行业受到了比以往更为严峻的挑战。从成交难、销售量接近冰点,到楼市调控趋严、债务逼近、融资压力增大、破产重组不断、利润下滑;行业高速增长的步伐也慢了下来。

疫情演变至今,虽然个别地方楼市热火朝天,甚至出现“万人抢房”“众筹打新”等看似火热的现象,但是房地产市场早已暗流涌动,房企步履维艰。

2020年的房地产行业都经历了哪些大事?我们不妨一起来回顾这一年楼市的跌宕起伏。

0 1

线上卖房成流行趋势

疫情之下,线下产业遭遇了打击。2020年初,不出门、居家防疫一度是所有人的共同目标。但伴随而来的,是经济的下行,餐饮、旅游等行业惨遭打击,同样的,楼盘的营销中心也无人问津。

面对诸多困难,房企们自发式地掀起了线上直播看房、卖房的花式营销浪潮,开启了“线上售楼处”。

从线下到线上线下相结合,房企开启了线上卖房的新方向。今年各大房企线上卖房的动作更是明显。今年双十一之际,“天猫好房”首次上线,百余家房企参与,涉及3000多个楼盘80万套房源,覆盖近300个城市。保利发展、中南置地、世茂集团、碧桂园、富力和佳兆业等房企直接牵手阿里,集体开启线上卖房的道路。

不仅是天猫好房,双十一期间,京东也推出了“好房嗨购节”,苏宁推出了“苏宁有房”。 今年众多房企投奔各大电商平台,拥抱双十一营销,线上卖房俨然成为一种趋势。

0 2

“三道红线”横空出世,房企融资难

2020年为控制房地产企业有息债务的增长,监管部门划出了“三道红线”。

具体为:

红线 1:剔除预收款后的资产负债率大于 70%;

红线 2:净负债率大于 100%;

红线 3:现金短债比小于 1 倍。

根据“三道红线”触线情况,将房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四挡,分档设定为有息负债规模增速阈值。

如果三道红线全部踩中,开发商的有息负债将不能再增加;踩中两条,有息负债规模年增速不得超过 5%;踩中一条,增速不得超过 10%;一条未中,不得超过 15%。

“三道红线”的出现,房企融资的阀门被拧紧。降负债、促回款成为众多房企不得不面对的压力。

以恒大为例,为了降负债去库存促回款,恒大大力度促销,打出7折卖房的优惠。

三道红线的压力之下,拆分物业上市也成为房企降低自身负债和风险的重要手段。

根据中指院数据,截至10月末已经启动上市的物管公司还有17家,正在筹划上市的物管公司还有82家。为了降负债促回款,物管上市潮仍在持续。

0 3

近500次调控,“房住不炒”写进“十四五”规划

2020年被称为楼市调控最严年。 深圳“715”购房新政出台后,业内引起了轩然大波。有人自嘲:“一觉醒来后,发现自己没了购房资格”,中介急得直跺脚:“带客户看房路上,客户却失去了购房资格”。

不只是深圳大刀霍斧出台限购新政,各大城市也加入了楼市调控队伍。 中原地产研究中心的统计数据显示,1-11月全国房地产调控政策次数高达458次。

尤其是从7月份开始,调控政策风向转变,全国各地楼市政策调控“升级”,增加购房门槛,收紧购房资格,抑制投机炒房。

新知达人, 2020年的楼市风云

(人民网统计数据)

从七月开始,限购、限贷等严苛政策频出,不仅如此, “房住不炒”还被写进了最新的“十四五”规划。 2020年楼市严苛的调控政策,成为这一年的一大特点。

0 4

千家房企跨行养猪

2020年,超千家房企跨界养猪的消息引起了人们的围观。

在11月中国畜牧业高质量发展论坛暨首届生猪产业峰会上,新希望集团董事长刘永好透露: “过去一年多的时间,仅从房地产过来跨界养猪的企业就超过1000家。”

养猪利润可观,吸引了大批房地产企业跨界入圈。

根据牧原股份三季报计算,牧原每头猪的利润超过1700元,不少股民称一头猪=2瓶茅台酒的利润。

以牧原股份、温氏股份、正邦科技、新希望和天邦股份这五大养猪头部企业为例,牧原股份、正邦科技和新希望今年前9个月累计销售收入增幅均在两倍以上,天邦股份销售收入也接近翻番,温氏股份在生猪销量减半的情况下,销售收入仍有12%的增长。

养猪利润如此可观,这也难怪不少房企欲分一杯羹。

0 5

户籍改革潮

今年全年,据不完全统计,已有超20个城市发布各类人才引进或落户新政,如上海,南京、苏州、珠海等城市,纷纷出台人才入户新政,降低落户门槛,给予就业创业补贴优惠,吸引人才的流入。

新知达人, 2020年的楼市风云

(图片来源摄图网)

临近年底,各个城市的“抢人大战”再度进入白热化 。仅12月份,就有广州、无锡、青岛、福州和苏州5城发布了落户政策,以降低门槛的方式吸引人才落户。

新知达人, 2020年的楼市风云

0 6

业绩分化明显,销售目标完成不一

2020年房地产市场经历了波折的一年,从年初的成交难到年中的严政调控,楼市经历了一场冰与火的洗礼。

在这场博弈之中, 龙头房企力挽狂澜,在如此恶劣的市场环境之下,提前完成销售目标,而中小房企却业绩堪忧。

Wind数据显示,截至12月22日,A股12家上市房企披露2020年全年业绩预告,4家预喜。有的中小房企由于连续亏损,面临退市风险。

克而瑞统计数据显示,截至11月末,在年内设定业绩目标的36家规模房企中, 超六成房企的目标完成率达到90%以上。 其中,恒大、金茂、滨江、越秀、时代5家房企在11月提前超额完成了全年目标,但仍有 约四成房企在完成KPI的路上爬坡过坎。

07

房地产税或许将开始试点

中国社会科学院财经战略研究院在京发布《中国住房发展报告(2020-2021)》(以下称“报告”)。 《报告》建议,在一些热点城市和炒房屡禁不止的城市率先加快试点开征,争取在“十四五”期间开征房地产税。

新知达人, 2020年的楼市风云

图片来源摄图网

此前,深圳某楼盘出现“万人抢房”、“众筹打新”现象,随后网上流传深圳将于2021年1月1日起试点征收房地产税。而此事被深圳市税务局辟谣。

不久后,社科院发布的《报告》称:争取在“十四五”期间试点开征房地产税。

房地产税自2013年提出后,此后一直处于争议中。今年12月底,财政部部长在人民日报撰文指出:按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,积极稳妥推进房地产税立法和改革。

新知达人, 2020年的楼市风云

房地产税的推行,将是我国房地产行业具有历史意义的大变革。未来,房地产税是否能顺利推进,我们拭目以待。


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