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别被今天的LPR下降冲昏了头 房贷政策可并未放松

地产财富会 | 地产人和金融君的财富大趴 2019/11/20 19:28
解读

今天,一个重磅信息落地——房贷基准利率降了。

央行在房贷利率新政出台之后,首度下调了5年期以上LPR(贷款市场报价利率),从此前的4.85%,降低5个百分点至4.80%。

新知达人, 别被今天的LPR下降冲昏了头 房贷政策可并未放松

新版LPR机制实施之后以来的历次利率

市场因此议论纷纷。

不少大号小号都开始喊着,这是一个信号,房贷政策要因此放松了!

果真如此吗?

如果你真的相信了,那就太天真了。

01

此前,财富会在 《今天楼市大事件! 赶快醒醒,买房改换思路了》 (? 戳链接查看 )一文中写过,自 10月8日起,全新的房贷利率政策开始执行,中国房贷利率彻底从 “政策利率上浮”转向“5年期LPR+加点下限” 模式,与实体市场利率完全脱钩。

什么叫完全脱钩?

说得更直接一点,影响房贷利率下限的因素有两个: 一个是 5年期以上的LPR,另一个就是各省市在央行指导下的加点下限。

加点下限,就是央行在降息空间与房贷利率稳定中建起的一道“铜墙铁壁”,综合运用加点这个工具,就能在给房贷利率单独打造一个稳定的“小环境”的同时,放松调整市场实体市场利率促进经济稳定。

LPR下降,实体市场利率降了,但政策仍可以根据市场具体的情况,在需要稳定楼市的城市调高加点下限。

因此,不应该对LPR的下调过度解读、过度猜测。

LPR的下降,绝对不是房贷政策可能放松的政策指向。

新知达人, 别被今天的LPR下降冲昏了头 房贷政策可并未放松

早在8月20日LPR新政刚开始推出时,央行就放话出来了—— 此次推出LPR,一是改变政策利率与市场脱节的问题,二是挤压银行利润反哺实体经济,三是定向宽松,防止全面降息溢出的大水流入楼市。

相对而言,加点下限的改变才更值得参考。 但截至目前,尚未有各省市房贷利率的 LPR加点下限改变的消息传出。

02

那5年期以上LPR为什么下降?

就在昨天(11月19日),人民银行行长、国务院金融稳定发展委员会办公室主任易纲主持召开了一场金融机构货币信贷形势分析座谈会。

会上,易纲表示, 面对持续加大的经济下行压力,要继续强化逆周期调节,增强信贷对实体经济的支持力度。

没错,降息的水来了。

但它并不为房地产而来,而是为支持实体经济而来。

对此,交通银行金融研究中心高级研究员陈冀也对媒体表示,5年期LPR下调并不等同于房贷政策正在放松,LPR的下调目的,更多是为了降低企业中长期信贷融资成本。

降息的水还会继续吗?

这可不好说。

对此,一位银行人士的观点是, 考虑到年底两个月银行的信贷额度较为紧张,预计年底前房贷利率仍会略有上涨或保持稳定,下行的可能性较小。

03

5年期LPR的下降,绝不意味着房贷政策的放松。 但就目前状况来看,对最近买房要办贷款的购房者而言,还是有一点小小的福利的。

因为5年期以上LPR下降的同时,各省市的房贷LPR加点基点目前没有改变,这意味着,暂时来看,这个月买房人的贷款利率下限是随之也下降了五个基点的。

例如,10月8日至今,北京个人住房贷款定价基准为: 首套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+55个基点;二套房则是不低于相应期限LPR+105个基点。

这就意味着,你在五年期LPR下降之前买房办理贷款手续,首套房能拿到的最低利率是5.4%,二套房是5.9%。 而在今天LPR下降之后买房办理贷款手续,首套房能拿到的最低利率是5.35%,二套房是5.75%。

易居研究院的测算显示,对于一套北京房产,在今天LPR下降之后再办理贷款手续,每100万贷款本金,以30年期等额本息的贷款模式计算,过去月供额为每百万元贷款月供5762元,而现在降低为5731元,即每百万元贷款月供压力将减少31元。

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也算是暂时加个“鸡腿”了?

只是需要注意的是,这只是买房人可能拿到的最低利率下限。 5年期以上LPR的下降,并不意味着每一笔房贷就真能随着LPR一起下降。

因为在具体执行上,每笔贷款具体的加点数值,将由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求,综合贷款风险状况,在发放贷款时与借款人协商约定。

总而言之。

没有必须的房贷利率,只有必须的楼市稳定。

如果因为LPR首度下降,引起市场的过度反应,很可能过一阵子,部分城市的LPR加点可就要升上去了。

大家稳着点,别被LPR 5个百分点的下降冲昏了头脑,按照自己的节奏,选择合适的房产,才能真正地在下行期稳住自己的资产。

开发商也是,在当下市场中,做好产品才是正经事。 大水冲不到房地产,过度臆想政策放松是一场胜算不大的赌博。

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