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全国限购城市共117个,多地放开人才落户限制,房价何去何从?

雷达Finance | 扫除雷点,发现价值! 2019/11/13 17:39

雷达财经 文|长帆

11月13日,诸葛找房发布三季度房地产市场总结报告。报告显示,截止到现在,全国限购城市共计117个,限售城市共计90个,紧缩型政策城市数量达到阶段性730政治局后,多城市收紧调控,内容涵盖信贷收紧、限价、融资管控、稳地价、上调首付比例。

但另一面是,近期多个区域放宽定向人才落户政策,南京六合、天津科技园、三河燕郊、三亚、海南全省放开落户,再次掀起人才新政热潮,各方纷纷解读是各地显现出放松迹象,政策从严格意义上并非真正的限购松绑政策,其根本原因还是迎合当地引进人才战略。

全国限购城市共计117个,多地放开人才落户限制,房价何去何从?

政策面:不以房地产短期刺激经济及资金面收紧双重高压基调

一、明确强调不以房地产短期刺激经济,短期内房地产调控不会放松

4月19日,中央政治局会议重提"房住不炒",同日,住建部对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。5月18日,住房和城乡建设部对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。7月30日中央政治局会议召开,相比4月份本次表述更严厉,在经济下行压力加大同时重申"房住不炒",并首次强调"不将房地产作为短期刺激经济的手段",未来房地产市场调控不会放松,市场政策环境依旧严紧。

二、因城施策逐渐深化,紧缩性调控城市进一步扩容

截止到现在,全国限购城市共计117个,限售城市共计90个,紧缩型政策城市数量达到阶段性730政治局后,多城市收紧调控,内容涵盖信贷收紧、限价、融资管控、稳地价、上调首付比例。

730政治局会议后部分收紧政策的城市

数据来源:诸葛找房整理

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三、人才新政再次掀起热潮,客观上有所放松但调控未实质转向

近期多个区域放宽定向人才落户政策,南京六合、天津科技园、三河燕郊、三亚、海南全省放开落户,再次掀起人才新政热潮,各方纷纷解读是各地显现出放松迹象,政策从严格意义上并非真正的限购松绑政策,其根本原因还是迎合当地引进人才战略。

在"不把房地产作为短期刺激经济的手段"的基调下,如果局部出现过热,当地政府会结合当地人才引进的战略跟进,预计以吸引产业人才为主。

各地人才新政一览

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四、资金监管加强,房地产行业面临资金压力

年内,资金监管逐步加强,自4.17日起,中国人民银行及银保监多次对房地产进行基金监管,其中,23号文严查资金违规流入楼市,房企融资难度提升,8月,银保监对32城市开展银行房地产业务的专项检查,资金监管进一步加强,下半年房地产行业面临较强的资金压力。

资金监管政策一览

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随着房企融资监管的加强以及资金面的收紧,房企开发资金累计同比增速逐渐降低,从4月8.9%降至6.6%。同时,房地产开发贷款余额增速直线下滑,3季度,贷款余额同比增速降至11.7%。资金监管下,房企资金能力进一步减弱。

房地产开发到位资金及房地产开发贷款余额同比增速

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五、换锚后房贷利率变化不大,多城房贷利率以收紧为主

8月,房贷利率迎来改革,实行LPR机制,本次利率并轨改革对于实体企业降融资成本有一定积极作用,但房贷利率并没有实际下降,各地仍将落实"因城施策、房住不炒",贷款利率水平也将保持基本稳定,中短期内,利率水平不下降,房贷增量不扩容,长期来看,利率下限空间较大,利好房地产市场。

从9月全国首套房和二套房利率看,9月利率持续微升趋势。从统计的15个城市的房贷利率变化来看,仅上海、佛山两城房贷利率小幅降低,其余各城市房贷利率相比9月皆小幅增加,宁波升幅最大,房地产调控不放松,房贷利率变轨后多城以收紧为主。

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各城市贷款利率前后变化

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土地篇:土地市场明显降温,供需两弱

一、土地市场热度下滑,供求同比增速放缓,三四线城市成交规模同比下跌

2019年1-9月土地供应和成交面积相比去年同期稳中有涨,同比分别小幅上涨0.5%、2.7%。整体来看,2019年供求规模保持稳定水平,土地市场逐渐回归理性。从分等级城市来看,一、二线城市土地成交面积相比去年同期呈现回升态势,三四线城市土地市场明显降温。

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二、土地成本上升,楼面价再创历史新高

2019年成交楼面均价止跌回涨,楼面价再创近几年新高。2019年,全国300城土地成交楼面价为4114.57元/㎡,与去年同期相比上升15.72%,再创历史新高。土地成本的上升,市场价格上升动力不足,也导致房企的利润进一步被压缩。

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三、溢价率走低、流拍率快速攀升,土拍热度出现明显降温

2019年第二季度以来,受核心城市优质地块集中放量以及企业融资环境改善等因素影响,企业拿地积极性较高,热点城市土地竞拍热度提升,带动全国住宅用地溢价率的上升。

从溢价率上看,今年溢价率相较于2018年溢价率低位略有上升,年内来看,4月达到峰值,为27.58%,随后溢价率下行,至9月溢价率回落到8.03%。

今年以来,随着年初市场回暖,房企拿地信心增强,土地整体流拍率高位回落,至5月降至3.35%,随后在市场预期转变下,流拍率上升,并有继续攀升趋势,9月份流拍率达7.82%。

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四、房企在三四线城市拿地更加谨慎,溢价率、流拍率均高于一二线城市

从分等级城市来看,三四线城市的溢价率普遍高于一线、二线,溢价率处于明显下滑趋势。2019年9月三四城市溢价率为12.38%,一二线溢价率分别为2.9%和7.02%;从流拍率上看,9月三四城市流拍率为9.72%,一二线分别为4.88%、5.23%,三四线城市的流拍地块逐渐增多。说明房企对于三四线地块的投资更为谨慎,优质地块竞争激烈,条件较差的地块面临流拍。

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五、房企拿地更加青睐长三角区域,竞争激烈地块多集中于三四线城市

2019年1-9月份住宅及商办地块出让金TOP50中,长三角城市占据绝对份额。其中,杭州、苏州、上海位列土地出让金前三,分别为2289.9亿元、1390.1亿元、1326.1亿元。除此之外,北京、广州一线城市土地出让金长期居高不下,分别为1224.2亿元、965.8亿元。

从各城市住宅用地溢价率来看,三四线城市竞争更加激烈,其中天水、永州、金昌溢价率最高,分别为496.97%、82.3%、68.84%。

图:2019年1-9月住宅及商办用地土地出让金TOP50分布

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图:2019年1—9月住宅用地溢价率TOP50分布

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新房篇:新房市场升温不足,一二线趋稳,三四线逐渐降温

一、成交规模稳中有降,价格增速放缓,市场逐渐回归理性

从全国重点40城商品住宅面积来看,成交量开始下滑。2019年1-9月全国重点40城商品住宅成交面积为2.39亿㎡,相比去年同期下跌26.15%。在连续的高压调控政策下,市场预期回归理性,成交量逐渐回落。

从逐月成交走势来看,新房成交规模稳中有降,2019年上半年成交量呈现上涨趋势,自730中央再次定调后有明显下降趋势,成交乏力,市场降温明显。

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从分等级城市来看,2019年一线涨幅小幅下滑,二线稳中有升,三四线降温明显;7、8月市场环境更为严峻,各能级城市全面降温, 9月,二线城市上涨明显,成交面积同比上升23.77%。

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二、长三角城市群市场热度高,重点一二线城市热度不减

2019年1-9月重点一线城市热度不减,其中北京销售面积同比上涨68.01%。长三角区域新房市场热度可观,同比上涨迅速,南京、苏州、南通新房销售面积同比分别为26.77%、6.88%、7.53%。

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三、新房库存整体高于去年同期,供求关系逐步改善

年内房企新增供应与去年持平,金九为冲刺业绩,房企集中推盘。9月,新增供应2939.24万㎡,销供比为0.97,销供比自年初高点一路下降,市场供求关系有所缓解。

2019年三季度末库存整体趋于平稳。截至2019年9月,监测重点10城的库存面积7830.89万㎡,出清周期10.84个月。

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二手房篇:深度观望期,谈判空间加大,短期二手房价下跌风险大

一、二手房市场成交呈现前高后低趋势,市场稳中有降

(一)2019年二手住宅成交呈现 "前高后低"特征,政策高压下,购房者预期改变,二手市场降温

在政策收紧、预期落空背景下,再加上新房市场供应放量分流二手房市场需求,二手房市场成交呈现稳中有降趋势,市场持续降温。二手房市场成交量在4月份达到2018年以来历史高点,之后受市场调控不断加码影响,成交量逐月下滑。2019年9月二手住宅成交量为97235套,环比上月下跌4.18%,同比上涨16.85%,二手房市场降温,但仍然高于去年同期。

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(二)议价空间及成交周期均有"抬头"趋势,四季度市场预期难以乐观

2019年初重点城市议价空间下跌至近年较低水平,自3月起,议价空间稳中有升,至8月重点10城议价空间为3.8%,环比上升0.2个百分点;4月开始,重点10城成交周期开始拉长,8月,成交周期为110天,环比上升5天。

议价空间与成交周期均处于较高水平,说明市场仍旧较为弱势。一线城市中,深圳成交周期最长,8月为139天,高于重点10城的平均水平。在严格的市场调控大背景下,重点城市二手房市场预期难以乐观,购房者持续观望谨慎入市。

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二、短期内二手房成交价格维稳,上升动力不足

整体来看,2019年百城二手房价格稳中有涨,但不及2018年高位价格水平,环比涨幅在0.3%以下波动。9月百城二手房市场均价为15064元/㎡,环比上月小幅上涨0.1%。进入金九,均价下跌城市数量有所增加,多数城市价格上升动力不足。从各区域挂牌价格来看,京津冀、长三角、珠三角热点城市群价格处于高位水平,除此之外,海峡西岸价格水平紧随其后。

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自4月起,在政策频频加码后,购房者观望情绪渐浓,业主涨价动力不足;从挂牌价格上看,重点15城涨价房源占比持续7月收窄,9月涨价房源占比为17.0%,收窄3.39个百分点。

三、一线城市价格下降,三四线坚挺;西北延续市场热度,东北地区补涨

从分等级城市来看,一线城市的市场价格较高,接近三四线城市价格的6倍。年内,在严峻市场环境下,一线、二线城市二手房市场均价下降,同比分别下降3.6%、1.9%;三四线价格年初涨幅较大,同比上涨2.7%。

从分城市群城市来看,受到政策高压叠加资金面收紧的影响,市场环境严峻,高价格区域转跌,如以北京为代表的环渤海区域,以厦门为代表的海峡经济圈,以广州、深圳为代表的珠三角经济圈。然而,一些低价格区域开始出现补涨,如东北,在经历了2016年低谷之后,价格有回温趋势。

四、整体市场维持在低位情绪,市场观望情绪浓厚,苏州情绪指数最高

2019年整体市场情绪指数处于低位运行,其中苏州市情绪指数当前处于最高水平,自2018年来直线上升,今年6月高位回落,7月份情绪指数为-14.25%,相比去年同期下跌19%。自2018年以来,大连情绪指数持续回落,今年初,情绪指数有升温迹象,随后持续下降。北京市情绪指数为当前最低,年内情绪指数年初小幅上升,随后小幅回落,7月份为-81.42%,相比去年同期下跌14%。

租赁篇:租赁市场快速发展下隐忧爆发,部分城市租金成本高

一、政策:租赁市场风起云涌,长租行业跌宕起伏,租赁市场稳健发展还需培育

自2017年,十九大确定房地产长效机制核心内容"租售并举",住房租赁市场迎来高速发展窗口期,各路资本入局抢滩长租布局。租赁市场快速发展,政策、资本、企业多方主体积极参与,企业不断探索创新发展模式。但2018年也是租赁市场事件频发的一年,政策利好背景下长租公寓野蛮生长,快速发展的租赁市场乱象环生,风波不断。

图:2019年1-9月租赁市场相关事件梳理

二、租金连续三月下跌,传统租赁淡季来临,租金平稳下行

年内,监测重点20城租金在6月达到高点,随后进入下行通道,租金连续3月下跌,租赁市场热度减退。四季度,更是传统返乡季,租金难以出现大幅上涨局面。一线城市中,深圳的租金表现更为平稳。

(全国大中城市选取20个重点城市:北京、上海、广州、深圳、杭州、三亚、南京、苏州、大连、天津、武汉、青岛、成都、重庆、郑州、西安、济南、泉州、合肥、石家庄)

三、长三角各城市租售比较为平均,珠三角各城市租售比两极分化

长三角内各城市租售比较为平均,但梯队分布也比较明显。苏州垫底,是经济圈内租售比唯一低于1:700的城市;核心城市上海、杭州在经济圈内租售比居中。总体而言,长三角经济圈内各城市发展较为均衡。

珠三角经济圈各城市租售比差异较大,两极分化较为严重,整体来看,珠三角经济圈租金回报率在2%以上的城市较多,大部分城市集中在低房价高租金回报区域,更适宜购房。

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