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新版房贷正式登场,利率、月供、房价怎么走?

楼市晴雨表 | 负责任的楼市财经解读 2019/11/06 15:55

小长假刚过,楼市的大新闻就接二连三。

最大的新闻大概就是刚刚开始实行的新版房贷政策了。 根据央行房贷利率新政,10月8日起,新发放的商业性个人住房贷款利率将参照贷款市场报价利率(LPR)进行定价。

这也就意味着:10月8日起,全国范围内的房贷利率“换锚”正式落地了。

01

“换锚”是什么意思?

之前跟大家科普过的LPR还记得吗?

根据中国外汇交易中心官网介绍,LPR是一个简称,实际上指的就是 贷款基础利率 (Loan Prime Rate,目前LPR的官方中文名是“贷款市场报价利率”)。

它是是商业银行对其最优质客户执行的贷款利率,其他贷款利率可在此基础上加减点生成。贷款基础利率的集中报价和发布机制是在报价行自主报出本行贷款基础利率的基础上,指定发布人对报价进行加权平均计算,形成报价行的贷款基础利率报价平均利率并对外予以公布。运行初期向社会公布1年期贷款基础利率。

全国银行间同业拆借中心为贷款基础利率的指定发布人。每个交易日根据各报价行的报价,剔除最高、最低各1家报价,对其余报价进行加权平均计算后,得出贷款基础利率报价平均利率,并于11:30对外发布。

1年期政策基准利率为4.35%,5年期以上的政策贷款基准利率为4.9%。跟今天公布的数据相比,1年期LPR较基准利率下降10个基点,5年期以上LPR较基准下降5个基点。

那么,房贷利率这边呢?

回顾一下,我们可以发现:从2015年10月24日以来,我国个人住房商业贷款的基准利率就基本稳定在一个水平左右: 5年及以下 为4.75%,5年以上为4.90%。

目前,国内绝大多数住房贷款年限均在5年以上,4.90%这一基准利率通常也是银行及购房者参考的标准。

而此前,LPR刚冒出水花的时候就有人抱着“利率并轨之后,LPR降了房贷利率也会跟着降”的天真想法,但事实证明跟房贷之间的勾稽关系很弱。这次“利率并轨”改革,房贷的利率由基准利率变为参考LPR,参考的基准变了,但房贷的利率水平不能下降。

今年8月25日,央行发布公告称,自10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成;首套房贷款利率不得低于相应期限LPR,二套房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。

这次的“换锚”,其实就是房贷利率换了个参考值而已。也就是说,自10月8日起,与房贷利率挂钩的,变成了LPR利率,这次改变被市场成为房贷利率的一次“换锚”。

02

利率、月供、房价怎么走?

因为房地产在国人心里的重要地位,很多人都十分关心“换锚”之后对市场的影响。

房贷利率是升是降?月供会不会发生变化?“换锚”会对未来的房价造成影响吗?对普通购房者来说,“换锚”是好是坏?

我们必须明确的先决条件是,房贷利率是不会降的。这一点其实上文也有提到,早在8月召开的国务院政策例行吹风会上,央行副行长刘国强就明确表示: 不管怎么改 ,房 贷利率是肯定不会下降的!

从落地情况看,改革前后,房贷利率变化不大。

据微信公众号“简七读财”的整理发现,各地对此的执行情况不一,但 预计最晚到明年会全部按新规来执行。

截止10月10日,北上广深+重庆五大城市里,除了上海外,房贷利率都有上调,但调整幅度较小。

新知达人, 新版房贷正式登场,利率、月供、房价怎么走?

数据截止日期:10月10日,图片来源:简七读财

比如北京地区,根据市政府最新规定房贷利率“换锚”后的利率下限为:首套房利率不低于LPR加55个基点,二套房不低于LPR加105个基点。

而9月20日央行首次公布的5年期以上LPR为4.85%,按此来计算,可以得出北京地区最新的房贷利率下限:10月8日起北京执行的个人住房贷款利率为:首套住房不低于5.4%;二套住房不低于5.9%。

当下北京地区的银行执行情况又如何呢?查找公开资料后,笔者发现:在北京地区,农行已经与LPR挂钩,首套房利率调整为5.4%,二套房利率调整为5.9%,分别比之前执行的利率高1-2个基点,符合新规;而邮储银行望京支行房贷利率正式挂钩LPR后,首套利率为5.39%,二套利率为5.88%,水平略低于农行。

因此第一点我们可以粗下结论的是, 除极个别城市外,房贷利率发生下调的可能性非常小。

而月供的变化,就是跟随着房贷利率的变化而变化的,是个正相关函数。因 而除上海外,上述其他四大城市的月供都有所增加。

最后来说房价。

高层的决心其实很明确。对于房地产市场,要坚决贯彻落实7月30日中央政治局会议的要求,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的新定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段,确保差别化住房信贷政策有效实施,保持个人住房贷款利率基本稳定。

所以期待房价断崖式下跌的朋友可以洗洗睡了, 房价在未来很长一段时间都应该还是“稳”字当头。

03

结语

至于在十月期间,一些城市和地区发生的楼市回暖事件、新的调控手段和政策,笔者认为还是个别现象,这是房企和地方政府互相博弈的结果。

在彻底的风平浪静之前,谁也说不准谁才能笑到最后成为最终的赢家。

不过有一点 笔者始终可以 确定的是, 在“房住不炒”的大基调下,楼市的未来将进一步向平稳迈步。

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