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“公园豪宅”强势崛起,亚洲豪宅进入4.0时代

亿翰智库 | 发现中国地产前行的力量。 2020/11/24 11:54

事件1

知名主播豪掷1.3亿购买公园豪宅

2020年3月,微博上的一个热搜引爆了公园豪宅热度,知名带货网红主播李佳琪1.3亿元购买豪宅,成为舆论热点。

他所购买的云锦东方项目位于徐汇滨江区域,东望黄浦江,附近有展示馆、美术馆、演艺中心等各大文化地标,与世博馆隔江相望。

亿翰智库数据显示,该项目离上海植物园仅2.3公里路程,属典型的公园型豪宅。

云锦东方项目在2003年因世博会而被提上开发日程,走到今天已经历经十余年之久。

在该片区,云锦东方项目已经成为上海吸引世界瞩目的又一颗耀眼明星;

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位于徐汇滨江区域的云锦东方

事件2

研究发现,靠近公园有益身体健康

美国研究人员观察了公园和健康之间的关系。结果显示, 家附近有公园的人会容易完成每天的锻炼目标,而且不太可能超重或肥胖。

公园作为一个市民锻炼的场所,给了住在公园附近的人很大的运动动力。住公园附近的人,早上起床或者晚饭后,只要下楼走几步就能到达公园,平时锻炼的机会自然就多了。这样久而久之养成了日常锻炼的习惯,人慢慢就会不那么“宅”了。

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现代化城市公园

日本研究人员发现, 公园附近绿植多,负氧离子含量高,空气环境好。住在公园附近,时刻能够感受“森林浴”,可以改善身体的副交感神经,降低血压。 同时,经常感受绿色,还能增强人体免疫系统,有助于抵抗病毒。

此外,英国埃塞克斯大学发现,经常接触自然界的人更少生气、抑郁和紧张,心态更为平和。

事件3

公园豪宅价值日趋攀升

纽约曼哈顿10年来房地产成交价格最高的50笔交易中,有41笔在中央公园周边完成,包括中央公园南区附近的广场the Plaza、中央公园西15号、公园大道432号和One57等, 豪宅以过亿美金成交的案例在纽约中央公园周边并不鲜见。

伦敦西区紧临海德公园的顶豪海德公园一号, 曾以2亿3600万美元的售价售出一套顶层公寓,而在海德公园一号长长的业主名单中,还包括卡塔尔首相谢赫·哈马德·本·贾西姆、乌克兰首富雷纳托·阿克梅托夫。

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伦敦海德公园一号

豪宅,作为高档物业中一个特定类型,人们往往会把它和宽大的户型、精致的装修、舒适的环境、怡人的景观、周到的服务,以及昂贵的价格联系在一起。

秉承“发现中国地产前行的力量”的企业宗旨,亿翰智库一直致力于中国住宅市场的深度研究,在对中国典型房企豪宅产品监测和分析的基础上,把握豪宅发展动向与发展趋势。

普通豪宅产品存在地价抬升、房价受限、成本变高等风险。中国高净值人群规模不断增加,资产配置需求强劲,更看好公园豪宅市场的未来。

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表:2010-2019年中国高净值人群规模(万人)*中国高净值人群:可投资资产达1000万元人民币以上的人群

数据来源:贝恩&招商银行(图文资料仅供参考,开发商可能对项目细节做进一步优化调整,具体以最终签订的买卖合同为准)

近期,亿翰智库在对200家头部房企业高端产品线的梳理研究中发现,以“公园豪宅”为标签的新一代豪宅产品正强势崛起,并引领亚洲豪宅进入4.0时代。

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亚洲豪宅市场流变

豪宅1.0

黄金地段,唯大足以

纵观古今中西,绝大多数成功人士必定是以豪宅为居所,作为品质生活的象征,可以确信的是,豪宅有其必备的属性存在,这称之为“豪宅基因”。

在1.0时代,豪宅的这些“强势基因”表现尤为明显,彼时的豪宅一方面都处于黄金地段,周边大型酒店、繁华的购物中心、便捷的交通齐聚环伺;另一方面,超大面积也是1.0时代豪宅的“标配”。

以中国为例,20世纪90年代,伴随着经济发展,豪宅产品跃入市场,在刚刚经历了捉襟见肘的居住时期后, 城市中心黄金地段、面积动辄几百平方米的“豪宅”用最不可撼动的硬指标,显示出豪宅自带基因——“霸气”。

1.0时期的豪宅代表作,如北京方庄,空间价值一时无两。“一层王府一层金”是当时最经典的房地产广告语,豪宅的社会地位可见一斑。

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北京方庄豪宅

豪宅2.0

生活方式,身份标签

如同所有限量的奢侈品一样,豪宅因其稀缺性而自带身份标签属性。

中国香港的白加道,地处在香港繁华区太平山,是中国半山豪宅起源地,地段与自然资源的稀缺性令香港半山豪宅一直盛名在外,拒绝艺人入住,更强化了其显赫尊贵的身份地位。

在国内,伴随2001年中国加入世贸组织,国际资本蜂拥,国际审美浪潮席卷,从而深刻映射在建筑领域,形成以欧陆风为代表特征的建筑表达方式。

伴随城区土地的紧缩势头,对稀缺资源(包括由江景、海景、湖景等资源构成的自然资源以及富含历史、人文要素的稀缺资源)的占有成为这一阶段豪宅的重要价值诉求。

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世茂滨江花园

与此同时,豪宅开始成为特定人群的身份标签,2002年开盘的上海世茂滨江花园,是这一阶段的代表作,由紧邻黄浦江、浓郁的豪宅气息和梁朝伟代言共同构建的豪宅形象,使世茂滨江花园成为“精英人群”最简洁有力的身份代言。

豪宅3.0

圈层营造,专属私密

每一个堪称顶级的豪宅区,都有普通人看不到的“隐形门槛”,日本的湾区,集中着孙正义等全球富豪,国际级的“商务范儿”是该豪宅区的圈层特质;同样也在日本,千代田区则因为日本皇室、大法院等的坐落而形成商人难以企及的“贵胄”气息。

在孟母三迁古已有之的中国,越来越多的豪宅项目,将圈层营造作为豪宅产品着力打造的重心之一。

对于3.0时代的豪宅而言,豪宅的价值不仅仅在于稀缺资源、区域地段、产品配套及物业管理等方面,更多由圈层平台、资源平台构成的会所文化,也成为了体现高端物业特有价值的要素。

豪宅4.0

回归本源,锚定核心

新世纪以来,互联网的飞速发展,使人类的生活方式发生巨大变化,社会精英阶层也由企业家、大财阀构成而彻底转化为互联网新贵、金融家等人群,今后更将会转化为物联网、人工智能等新新人类。精英人群的构成改变成为直接推动豪宅产品变革的原动力。

在4.0时代,世界级的居住理念转向更完整的生活功能与更珍贵的生态环境。“高端稀缺”的本质得到另外一种诠释。“出则繁华,入则自然”,成为了精英人群的居住梦想,公园地产因此应运而生的。 一旦将浓荫密布、花团锦簇的公园景观纳为私人珍藏,便催生出地产行业璀璨耀眼的明珠。

纵观世界国际都会城市的人居发展史,不难发现,城市中高端住宅的居住价值往往通过城市公园来印证。

由纽约中央公园、伦敦海德公园,到巴黎凡尔赛花园、东京新宿御苑,这些著名的世界级生活区都因为占据稀缺的公园而弥足珍贵,并因此集结了城市精英甚至一个时代的风云人物,成为蜚声全球的知名地标。

纵观海内外,无论在任何一个国际都会以及新一线城市中,城市公园与顶级豪宅都是相得益彰的存在,珍贵的城市公园,赋予豪宅绝佳的资源优势,并因此成为催生住宅价值高涨的有力驱动。

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有着丰富自然资源的成都麓湖红石公园

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公园豪宅的要素与特征

01

低密,紧邻公园

低密+紧邻公园,是公园豪宅产品的首要特征。

近几年来,土地市场热度越来越高,随着土地价值的提升,容积率不断走高。尤其在核心城市的热门板块,楼盘的容积率基本都在2.5以上,甚至超过3.0,容积率低于2.0的低密地块日益稀缺。

随着供地容积率的限制,低密的产品形态,对于城市核心区域俨然成为稀缺品,低密社区出现的概率降低,能置业城市核心区域的低密度豪宅,不仅使得生活更悠然安逸,也让人尊崇感悠然而生。

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位于北京朝阳公园的“公园豪宅”缦合北京

豪宅的珍贵性体现在土地与资源的稀缺价值, 4.0时代的公园豪宅依托于公园景观价值,由于所在区域的公园景观因素,它们迅速形成并扩张,在客户亲近自然需求的带动下急速发展,成为城市新贵的首选之地。

|代表项目

缦合北京

【在朝阳公园里的顶级平层】

价格:18万元/平方米

缦合(MAHÁ)由北京合生创展集团与安缦酒店之父ADRIAN ZECHA先生携手创立,紧邻亚洲最大的城市公园——朝阳公园,该公园占地288万平方米,相当于北京四环内所有公园面积的总和。随着城市发展,朝阳公园被亮马桥路分为南园和北园,MAHÁ新品就坐落在北园正中,占有40万平方米的原生林,独享整个朝阳公园。

02

立足“产品打造”

产品的精心打磨是豪宅的基本组成部分。它既包含了面积、户型等基础指标,也包含了在科技与智能等方面对适度超前和安全性的兼顾。

日本温泉胜地箱根的别墅天空の別邸, 设计师利用山势设计了瀑布露台,山泉水淅淅沥沥流下,与山石碰撞发出哗哗的流水声,在露台上休憩,让居者更能感受到内心的平静。

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天空の別邸

|代表项目

天空の別邸

【飘浮在空中的优美别墅】

价格:约8000万日元/套起

天空の別邸由日本事务所Kidosaki Architects Studio历时5年完成,建筑使用了极少的钢柱,并且借助绿植将钢柱遮掩,再加以大面积的玻璃幕墙,使得这栋别墅偏偏漂浮在空中一般,这也是它名称的由来。该项目可以远眺富士山和芦之湖的风水宝地,开阔的视野带来绝佳的观景体验。建筑的屋檐选择了木质,质朴温暖,配合地面粗砺的青灰石料板,虽然对比鲜明却又和谐交融。

面积,一直是衡量豪宅的重要指标之一。面积上的豪奢是1.0时代豪宅最重要的外显特征。伴随对豪宅理解理念的更迭, 公园豪宅类产品在面积上的认知也发生了显著的改变,即从超大面积到适宜面积的转变。

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城市公园

以仁恒置地在上海的公园豪宅作品上海仁恒河滨城为例,其130-260平方米的主力面积段,最大面积也不过264平方米,其背后的原因其实很简单:拥有更好文化背景和教育履历的社会精英阶层更强调家庭的重要性,在此基础之上,更多将社会功能剥离在家庭之外的场所展开。

在科技发展日新月异的今天, 智能社区、智能家居的打造,也已经是公园豪宅的基本要素。 电子巡查系统、电子脉冲周界防护系统、视频监控系统、智能出入口控制系统等,也已成为公园豪宅对业主安全与私密性的惯常做法。

03

品质感,强调生活方式

品质是豪宅的内核,公园豪宅在对之前各阶段豪宅的扬弃和继承基础上,将对品质的诠释发展到一个新的高度。

来自遥远欧洲西班牙、葡萄牙、法国、德国的石材曾是豪宅传递自身品质感的最佳语汇,高品质标准的外国石材经过反复甄选、精心打磨,再以各式手法进行立面拼接,是传统豪宅的重要元素。

豪宅4.0时代的公园豪宅,更加强调与关注生活方式下的品质感:既不排斥高贵石材,也接纳轻灵通秀的玻璃幕墙。 紧邻北京农展馆后湖公园的北京融创壹号院,即全部使用双层双银LOW-E中空暖边玻璃,使用了超过80套玻璃幕墙模切割打磨,对“美的极致”又增加了一种演绎方式。

基于生活方式的转变,当下豪宅品质感的内涵也增加了新的内涵——科技系统(纯净的水、和熙的风、安静的环境,以及适宜的光照)。公园豪宅普遍配备净水、呼吸、声音、光照四大系列十余项科技系统。

|代表项目

北京融创壹号院

【紧邻后湖公园的现代豪宅】

价格:17万元/平米

融创北京壹号院坐落于首都繁华国际商贸区,位于东三环燕莎商圈、第三使馆区核心腹地,占据北京核心地理位置。被后湖公园、朝阳公园、高尔夫公园、团结湖公园所环抱,拥有北京最为密集、高端的国际化配套设施。

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北京融创壹号院紧靠朝阳公园

04

返璞墅居生活,坐拥生态核心

中国房地产业已经进入存量时代,存量时代最典型的特征就是可开发用地越来越少,尤其是市中心以及具备文化、景观等资源附加值的的可开发用地。

典型城市的中心区位别墅用地的审批以及豪宅的供应几乎处于严重紧缺状态,在供需不平衡状态下,除却价格外,公园豪宅较其他传统平层类豪宅在稀缺性、资源性更具有优势。

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成都麓湖区域以其优美的生态环境 , 成为豪宅的聚焦之所

近年来,城市化进程加快,随之而来的就是各类轨道交通、配套设施等重大工程重新开始定义城市发展新中心和价值未来。

在2020年这个豪宅市场百舸争流的局面下 ,公园豪宅项目凭借自身强大的城市资源发展动能与潜力,助推着豪宅市场新一轮的崛起。无论是老牌开发商还是新锐豪宅开发商,纷纷依托于城市资源如,公园、商业、城市板块等,积极抢占市场份额。

相较于城市核心的大平层,占有城市核心资源,囊括了公园等生态资源,兼具别墅产品形态的墅居类产品,更加符合当下高知、新贵人群返璞归真、回归墅居的居住需求与理念,由此形成一个亲近自然、热爱生活的精英人士所构成的独有圈层。

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占据城市核心资源的麓湖生态圈,形成了精英人士所构成的独有圈层

公园豪宅的高价值不仅在于建筑及配套服务,更在于公园资源的不可复制性。 4.0时代的公园豪宅,以此基础上未来拥有城市中心、规划利好、绿色生态的区域,必然是更有价值。

|代表项目

麓语ONE

【麓湖生态区的豪宅新贵】

价格:待定

奥园麓语ONE项目坐落于天府新区麓湖公园区,乃成都典型的豪宅区代表。项目总占地111亩,容积率2.0,以高端低密墅居产品为主,为成都奥园继奥园半岛ONE之后打造的天府第二座ONE系豪宅。

结语

基于对中国及亚洲市场范围内高端住宅市场的长期观察与持续兴趣,针对公园豪宅产品大量涌现的现状,为对行业内致力于豪宅产品打造的企业提供标杆样本,亿翰智库近期将对公园豪宅产品进行细致的调研和深入研究,并进行标杆产品的评选,欢迎房地产业同行予以密切关注!也欢迎联络我们,提供样本项目,共促行业发展。

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