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WeWork不是联合办公的全部!赛道没死,全看功底

地产资管网 | 关注房地产资产管理的变革创新 2019/10/22 14:52


作者丨雨禾 编辑丨李江涛

来源丨地产资管网(ID:thefutureX)

新知达人, WeWork不是联合办公的全部!赛道没死,全看功底

九月之后,资本市场出现一种非常诡异的气氛。这种气氛的诱发者是大洋彼岸的亚当·诺依曼先生。由于仓促上马IPO,招股书里漏洞百出,亚当亲手推倒了这家现象级公司的第一块多米诺骨牌,出现了断崖式崩塌,以至于众多类似概念的企业避之不及,纷纷躺枪。

更让人意外的是,众多行业从业者,开始自我怀疑笃信多年的价值观和经营理念(注意,是自我怀疑而非自我反省)。

睿和智库在过去一两个月围绕轻资产运营式办公、联合办公、资产管理这几个话题在业内做了深入广泛的调研和访谈,得到的反馈,要么是反复澄清“他们不是联合办公”,要么就是拼命的和资产管理挂上关系。

如果群体叠加只是缺乏独立思考的愚蠢的叠加,那么智者的言论必然被愚蠢的洪流所湮没。

在诺依曼先生这场闹剧里,睿和智库很遗憾的看到中国新兴产业发展之不易,从业者坚持理想之艰难;睿和智库更遗憾的看到《乌合之众》里描述的情形——一个被群体情绪传染的人会感受到自己前所未有的强大,他的行动则完全听凭另一种陌生力量的主宰。

如果WeWork上市折戗是又一个黑天鹅,那么,我们再次看到舆论的一边倒现象 ,“人云亦云”的“智者”层出不穷。

我们不希望星星点点的创新力量被口水喷死,更希望还在路上的人们能够抱团坚持。

于是,有了10月16日在上海中海OFFICEZIP联合办公空间里的这次题为“去噪抗燥,资管逻辑下的办公升级坚定前行”的闭门沙龙。本次沙龙邀请了国内联合办公、新办公和资产管理领域约30家企业,共同研讨中国式新办公的发展脉络。

很多业内人士表示,睿和智库沙龙这次为行业的站台和发声既及时又必要。除疑解惑,以睿智和理性重新审视WeWork,审视共享办公逻辑的优劣势,结合刚兴起的资产管理理念,探讨新办公行业的未来。

这次闭门会热烈讨论了4个小时。

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创始人的偏执VS资本狂热助推

到底哪个出了错?

WeWork的“黑料”太多了,以致吃瓜观众已经审美疲劳。

除了IPO失败,估值大幅跳水、高管频频流失、资金缺口严重、大客户流失等问题以外,最近消息是,WeWork的大客户谷歌放弃了与它的合作,转向其竞争对手IWG Plc。

撇开这些噪音,我们需要思考的是,WeWork的问题是创始人的偏执出了错?还是这一轮资本狂热助推出了问题?

英特尔公司前CEO安迪·格鲁夫曾说过一句名言——“只有偏执狂才能生存。”凭借这句话,他带着英特尔跨越一个又一个战略转折,展现出对于工作的极致态度,更重要的是让我们了解到如果真的要改变一些事情应该以怎样的方式去投入。

回头来看WeWork创始人亚当·诺依曼,他也曾一度被贴上过“偏执”的标签,可他的偏执缺少理性还带着疯狂、盲目和自大。

当诺依曼带着WeWork的创新模式走入资本市场时想必也没料到会获得资本的如此厚爱,资本来得太快、太容易,这让本就疯狂的诺依曼变本加厉。

资本,有多大力量去成就就有多大能量去摧毁。在上市前夕,亚当·诺依曼出局。

沙龙现场,星库空间创始人白羽表示,诺依曼的离开是被动的,在他的领导下,WeWork已经对自己的战略、增长曲线、生命周期乃至自己本身的价值创造力产生了严重的认知偏差。

WeWork曾预判未来会有十几亿人成为他们的忠实用户,过分自大让他们在规模扩张时脱离了市场和用户需求,这也在后来进一步加速了它估值的跌落速度。

“但即便如此,在最初的一段时间里,资本市场仍有一些价值体系支持WeWork的估值,虽然比例特别低,可能只有千分之一、万分之一,但它未来的增长速度、变现能力仍有可能的支持路径。”白羽补充说。

让WeWork雪上加霜的是创始人诺依曼的品行问题。美国对创新公司比较友好,但是对创始人的品行也尤为看重。

问题点滴积累,火山式爆发,WeWork的估值受损正是这些因素的叠加。

房地产行业资深人士殷嵘先生认为,WeWork的悲剧在于,狂热的资本给了缺乏理性的偏执狂,毁掉了一家有价值的创新企业。毕竟,经历过高光时刻的WeWork,也曾有被看好的底层逻辑和产品价值。

WeWork倒下不是联合办公本身的问题,也不是战略转化空间大势已去,联合办公行业大的发展方向一定是兴旺的,但是不见得走得最快、规模最大的企业一定能活下来、活得好,先行者很可能用自己的“血泪”为后续者铺路。

在“血泪”中,WeWork被拉向了雷格斯价值体系,对于一家创新型企业而言,由创新带来的高估值向已经上市了二三十年的老牌上市企业滑落,不得不说是十分遗憾的一件事。

WeWork并非一无是处

WeWork是互联网时代下的产物,其基础逻辑根植于传统不动产,同时带有互联网的特性,采用的是互联网公司常用的复合型盈利模式。因此,其第一盈利模式是资产,第二盈利模式才是通过资产增长获得会员,再通过会员变现实现规模化盈利。若按此逻辑,结合WeWork的招股书就不会对它的估值缩水感到惊讶。

WeWork招股书显示,它的第一盈利模式正处于1:1亏损,即资产越多亏得越多,这或许还可以用较大的前期投入来解释,但比较难以接受的一点是,随着规模的扩大,WeWork的单位盈利能力却在下降,这种现象不符合任何商业逻辑。

白羽认为,“事实证明WeWork产品和服务的大规模复制失败了。”

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支撑着WeWork走到今天的是自由工作者逻辑,即面向C端,通过空间运营吸引大量C端会员,再实现会员变现。亚当.诺依曼曾说过,“我们相信会有一种新的且更优的工作方式让你去应对你的工作。”

在欧美,符合自由工作者定义的对象很多,甚至包括很多小B端、B端用户,而在中国,符合自由工作者定义的用户群体还处于初级阶段,数量少之又少。遗憾的是,在C端逻辑没有完全跑通的时候,WeWork就失去了踏实稳健的心态,在全球范围不计成本获取资产,推进大规模复制。

但从客观的角度看,WeWork也为这个行业带来了很多新的畅想和可能性。

首先,它所服务的创新型科技企业让它看到了用户对于社交共享的办公需求,随着互联网时代的继续演变发展,这项需求会越来越明显。

其次,它实现了创意的产业化,不得不承认,WeWork的空间打造很有魅力。设计一个有创意的空间并不难,但是实现创意的产业化是一件值得肯定的壮举,这背后需要严密的逻辑和创造性做支撑。

再次,WeWork还进行了社群化、数字化的底层搭建,虽然这方面的积累还尚未显现出明确的可预估价值,但是却提供了一种可以创造无限可能的想象空间,这也正是WeWork作为一家创新型企业的魅力所在。

优客工场,被迫要当“带头大哥”?

在中国新办公市场,优客工场无疑是引领者,也是开拓者。但放在全球市场上,优客工场一直还是低调地把自己放在第二甚至更靠后的位置,目的无他,只为找寻一个更为安全稳健的发展空间。

不了解新办公行业的人可能会认为优客工场与WeWork比较相似,但了解之后会清楚地看到它们之间的差异。

从起跑模式看,优客工场的起步参照了WeWork模式,但在后期发展中,优客工场“取其精华,去其糟粕”不仅没有走偏,而且在原有基础上进行了中国化的落地改造,根据中国的办公需求改造出更适合中国市场的办公产品。

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作为先行者,优客工场也为同一赛道的后来者肃清了不少前行阻碍。它深知,创业路上一个人可能走得很快,但是一群人可以走得更远。例如,针对中国新办公的路,很多是优客工场一步一步淌出来的。近两年,优客工场早已经与开始“疯狂”的WeWork走上了两条路。

从资产层面看,优客工场明显更轻,灵活性也更强。优客工场创始人毛大庆无可比拟的专业优势,及其核心管理团队的超强实力,相比WeWork,他们对中国房地产市场的判断还是比较敏锐而精准的,从模式和安全性上来看,优客工场都很有竞争力。

在客流变现方面,它的尝试也更为灵活,更适合中国企业。例如,他会基于现有客群延展文创周边业务、鲜果预定配送等可以变现的服务尝试,在WeWork模式的基础上,他探索的更接地气。

但比较尴尬的是,在WeWork事件之前不久,优客工场刚刚传出要赴美上市的消息。虽然我们知道两者之间已经存在很大差异,但是也难免受WeWork波及,优客工场的上市之路也添了些雾里看花的意思。

白羽表示,优客工场在中国共享办公企业里,其商业模式、成本收入结构、资源储备、资管模式及全国扩张情况都排在前列,但在目前的情况下,越头部的企业受到的冲击也可能会越大,但若是能挺过这轮考验,优客工场将成长为一家长久稳健的企业。

从行业的角度看,东朔实业董事长刘建东认为越多新办公企业上市对行业越有利,也更利于服务运营,正是这些企业每天一小步的坚持推动着新办公市场的进步和嬗变。

五年,对于一个行业来说仅仅在诞生期。新办公不仅蕴含着强大的生命力而且包含了更多可能性,也蕴藏着巨大的产业价值。

中国式新办公如何走通

对于还处于发展初期的中国联合办公及新办公领域,我们要做的是,切勿因噎废食,理性看待发展中的问题,才能实现创新的真正落地。

中国的新办公崛起是市场自然嬗变推动所致。

首先,国内目前持续增加的存量资产市场,以及办公消费升级,是催生联合办公及新办公模式的核心推动力。这一点,可以类比当年雷格斯诞生的社会环境(后工业时代转向互联网经济)。

其次,共享经济乃至共享办公的兴起,与中国的互联网产业百花齐放密不可分。而行业需要厘清的是,WeWork与中国的联合办公并不完全在一个赛道,在某种程度上,甚至可以说,WeWork的进入一直在扰乱中国共享办公市场。例如,WeWork中国的低价倾销极大干扰了市场规则,这也从侧面反映出它没找到适合中国市场的新办公逻辑。

第三,“二房东”在国内再次兴旺与资产持有者对专业运营机构的需求有关。其深层次逻辑是中国房地产产业链条的重构。

很多人把中国的新办公理解为“二房东”,并非没有道理,但中国的新办公不仅仅是“二房东”,在这个概念之外,中国各家新办公企业基于自身不同的背景都在延展各自的竞争优势。

东朔实业集团董事长刘建东坦言,“我们就是‘二房东’,出租率和回报率很重要,资产本身盈利才有意义。”

他们通过与房东约定单价获得长租租约,再通过分租赚差价。刘建东表示,经济下行期二房东很难生存,2019年整个房地产市场跌了百分之十几,如果2020年继续下跌,存活将很艰难。为了去化快、适配性更强,他们试图在拿项目时改变与房东的合作模式,即转变为“租金+收益分成”,以此减轻成本,以更轻盈的姿态来做运营服务。

虽然东朔给自己的定位是相对“传统的二房东”,但是为了提高出租率,他也做了很多智能化延展。在做新办公之初,他们就开发了整套智能办公系统,包括人脸识别、智能打印、数据采集等。

同时,刘建东还强调新办公还要做到产品升级,给客户提供更多的选择,从毛坯到精装产品线的各种类型都要涵盖;要做到技术升级,融入智能楼宇的概念;还要在运营方面做到轻重并举、资产和物业要实现分离,做新办公需要整条产业链的重构。

同样在做智能楼宇,倡导“新办公实验室”的中海OFFICEZIP因为有中海地产的支持所以走得更为稳健。中海OFFICEZIP全国招运总监李雪瑞在沙龙现场表示,虽然背后有自持物业做支撑,但是通过内部结算模式看,中海OFFICEZIP也可以看作是一类“二房东”。

他们在选取项目之前要进行严格的筛选,所选的项目一定是具有十年以上房龄,需要改造提升,并可以通过运营提升资产价值的存量项目。

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OFFICEZIP的办公产品很有特色,他们一直精准定位能出得起高溢价的“金字塔尖”上的企业,虽然服务客群“小且细”,但他们却在这个细分领域做得风生水起。

OFFICEZIP的智能楼宇系统已小有规模,并且已经移植进包含OFFICEZIP产品的整栋写字楼。他们计划在自己的写字楼实验成功后,再考虑进一步向外推广,稳扎稳打。

除了智慧楼宇,其服务延展、社群构建也正在“实验”过程中,李雪瑞表示“贫穷限制了我们的想象力,我们的很多客户很愿意为服务付费,甚至会主动找到我们定制办公服务。”

因为所服务客户具备一定的消费能力,因此,他们的增值服务开展也较为顺利。

白羽在沙龙上提到,新办公就像马拉松,“这是一个盈利很薄但是很稳定的生意,我们的战略不会随着周期做太大幅度调整,因为一个生意若只能在某个固定的周期可做,那一定是存在某种问题的。”

有一种观点认为目前的新办公是一种新型资管模式,CREAMS上海区域负责人刘斌也在沙龙上表示,“联合办公是资管的一部分,其目的是实现资产升值。”

白羽表示:“在今天做新办公,一要保证盈利,二要怀有长远追求,三要想办法将碎片化资产进行网络化协同,能做到这三点,则新办公的上限和天花板会很高。”

新知达人, WeWork不是联合办公的全部!赛道没死,全看功底

面对前景无限道路艰难的新办公赛道,如何走才能先活下来?此次沙龙可以给出以下两点答案。

第一,要打造穿越周期能力。

“薄且稳定”的盈利模式穿越周期能力更强,在经济波动的当下,这项能力显得尤为重要。

白羽表示,上半年经济波动,对行业可谓产生了“一刀切”的影响,这是无法回避的问题。根据企业不同战略,进行合理选址,至关重要。以星库空间为例,它的选址大都在核心商区的外溢区,这种选址模式与跨越周期的轻资产管理能力具备内在联动性。

第二,要找到刚需和附加值、情怀与盈利的平衡点。

殷嵘提出,除了高端能承受溢价的客户外,新办公所打造的增值服务真的有必要吗?如果增值服务不能为入驻新办公的企业带来经济效益,他们是否还会为其投入更多的成本?

对此,刘建东也表示,现在入局新办公赛道的很多都是有情怀的创业者,这既是盈利与情怀平衡的问题,同时也是对未来预判的问题。Co-working所代表的社群营造和企业服务并非没有价值,只是其价值实现的时间点还未到来。

WeWork风波对于中国的新办公而言,就如太极的两面,既是坏事,也是好事。不经历风雨何以见彩虹。

赛道没死,机会犹存,全看功底!睿和智库会持续伴随这个行业的跌宕起伏,期待真正有实力的企业长效发展。

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