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中国住宅地产的繁荣还能持续多久?

李豪讲房产 | 最新房地产课程、案例和信息 2020/11/10 15:48

新知达人, 中国住宅地产的繁荣还能持续多久?

图:网络/

编辑:李豪工作室/



新知达人, 中国住宅地产的繁荣还能持续多久?

人口和收入是支撑房地产市场长期繁荣的基础

一般而言,房价上涨的驱动因素通常分为两类: ①由人口增加和收入增长驱动的居住需求;②由货币政策和税收政策推动的投资动力。

美国60年房地产繁荣的原因。

二战结束后,美国房地产业经历了近60年的平稳发展, 人口增长是支撑房价长期上行的基础。

二战后的婴儿潮一代在70-80年代成家立业。

这一时期美国青壮年人口规模和增长率均为二十世纪的高峰,25至44岁人口增长率从年均0.3%提升至其后20年的年均2.7%,人口的自然增长形成对住房的巨大需求。

二十年后,到了2000年,他们的下一代长大成人。

中青年人口规模再次出现一次小幅上升,两次婚育人口增长高峰均伴随着3至9年后住房价格的显著上行。

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此外,居民收入的变化也是影响房价的重要因素。

最近三十年(1990-2020)的数据显示: 美国的房价指数和居民收入水平的变化呈现明显的同步性。

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除了人口和收入以外;

货币政策和金融环境也是影响房价的重要因素。

上个世纪60年代以来,美国每个住房销量高峰背后均是联邦基金利率的明显下调。

进入90年代后,虽然25-44岁的青壮年人口增速放缓,但货币宽松和一系列住房贷款优惠政策催生的投资需求依然在支撑美国的房价持续走强。

尤其是2000年互联网泡沫破灭后。

美联储先后12次降息,把联邦基金利率从6.5%下调至1.75%,极大地刺激了住房销售。

导致房价指数创下六十年新高。

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2000年后的美国75个城市的住房贷款实际平均首付比例中位数不超过10% [最高的城市不过25%]

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信用一再下沉导致房屋贷款发放机构的风险敞口不断扩大,此时房贷金融化高度发达的市场在帮助放贷机构回笼流动性、转移风险的过程中扮演了重要的角色。

房贷金融化形成的风险转移机制进一步刺激信贷机构肆无忌惮地贷款发放的门槛,扩大房贷的规模。

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新知达人, 中国住宅地产的繁荣还能持续多久? 中国的房地产市场还能繁荣多久?

实证数据显示,推动房价长期上涨的根本因素是人口增长、城镇化进程和居民收入水平的提高。

当上述变量发生变化时。

通过宽松货币或宽松信用政策 也能释放一定规模的购房需求,刺激地产繁荣。

2005年至今,我国房地产市场的繁荣也是来自于以下因素的推动:

①城镇化率提高。

2007和2010年,城镇化率从40%快速提升至60%,劳动力向一、二线城市流动,城市25至44岁的青壮年人口增加,大幅提高住房需求;

②居民收入增长。

2015年前我国居民可支配收入同比增长维持在12%左右,之所下滑至8%左右。

③ M2增速提高。

宽松的大环境导致房地产升温(房价指数往往滞后于货币超发1至3个季度出现高速上涨);

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近二十年来,房地产业虽有周期波动,但总体上处于景气状态。

根据地产行业发展的经验数据,在经济增速下行的大趋势下,中国房地产业盛夏已经时日有限。

1. 人口老龄化伴随着收入增速下降将抑制居民的置业需求

2015年以来,我国的青壮年人口连续五年出现负增长,而老龄人口数量却不断攀升。

与此同时,我国的平均城镇化率超过60%。

此外,居民可支配收入增速从2012年前的年均12%回落至近五年的8%。

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2. “房住不炒”的政策和房地产税的预期将抑制房地产投资需求

从政策角度看,在“房住不炒”的核心原则下,全国各主要城市限贷政策不太会出现大幅“松绑”。

除了中日美三国,许多国家和地区都曾迎来房地产业的黄金年代。

香港地区从1985年起进入房地产繁荣期。

名义房地产价格在12年间增长了759%,高涨的房地产泡沫在1997年经济危机时被击破,经历了8年的回调期才逐渐恢复过来。

相比之下,中国的房地产繁荣期已经从1994年延续到今天, 持续时间超过了21年,名义房价累计涨幅达到383%,仅次于同在亚洲地区的韩国和香港。

为了刺激实体经济央行已经发行了大量的货币。

但是最新的经济数据表明即便货币政策再放宽松,也难对实体经济起作用。

释放出的货币在实体经济回报率下降的情况下不是在躺在企业的账户里吃利息,就是流向了火热的房地产市场,推高房产的价格。

但是收紧货币的话实体经济又会加速衰落, 两难的情况下只能看着房地产行业的泡沫越堆越高。

一旦泡沫破裂,经济恢复的时间只怕要向日本看齐了。



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