新知一下
海量新知
6 6 1 0 5 6 8

上海限购再升级?

三鱼投资说 | 金融解读楼市,投资只看成效 2019/10/21 23:11

作者: 三鱼

今日头图: 《在草原中央》

刚刚,上海的限购又打了一次补丁。

新知达人, 上海限购再升级?

简单概括下,就是 上海使用权房...限购了。

新知达人, 上海限购再升级?

应该说,使用权房估计是楼市中大众普遍比较认知较少的类型,甚至很多人都没听过。

先给大家简单科普下好了,使用权房, 俗称租赁公房,顾名思义 ,没有产权,只有使用权,相当于跟政府签了长租协议。

某种程度上,这也算是上海租售并举现实落地的一种,要知道上海一直是一个强势推进租售并举的城市,在目前租售并举市场上,上海一市就拿下70%市场份额。

这意味着,可能你也是交了一大笔钱,本质上却不是买房,而是租房,长租那种。

不过有一点很神奇,这不代表使用权房没法像正常商品房一样,进行差值套利。

这类房子是可以进行使用权的转让和交换的 ,落到实操中就是可以把使用权证跟换名字,这份长租协议我转给下家的承租人。

既然有了接盘市场,那么就能进行 差价换房,就有套利空间了。

新知达人, 上海限购再升级?

而这类租房大概是什么样子,就是 上海市内不可收,非独立常套公房 ,正好这段时间,我看这类公房也比较频繁。基本上就这两类;

老式石库门,各种里弄,老洋房 的之类,是上海海派文化的遗留,居住体验上,厕所都未必有的那种。

新知达人, 上海限购再升级?

另外一种是计划经济的产物, 7080年代苏联式老公房 ,厕所估计入户了,但也称不上什么居住体验,绝大部分特征也是没什么电梯的。

新知达人, 上海限购再升级?

可以看到, 这种房子居住体验基本是垫底的,可这不代表在租赁市场也是这种待遇。

因为这种房子因为是在上海城市化起步的最早期,所以基本上能拿到地段,现在下面那块地的价值简直使用金子铺的。

你可以在人民广场,南京路,陆家嘴周边依然能大量找到这样的公房,包括新天地在大规模拆迁前,就是这样典型的石库门聚集区。

这就造成这种 公房完全不愁租,而且租金和涨租都很强势 ,我有朋友租的人广附近一间3000左右隔断小单间,今年到期直接涨租400,不租的话,很快就有人填补进来。

其实就像我以前和各位分享过,上海楼市近10年的整体平均年化回报,基本在13%,差不多只是锚定通胀。

而这样一对比,虽然没有商品房价差套利的那么直接,但也很可观。

新知达人, 上海限购再升级?

然而,这还不是利益最大化所在,要知道,这种使用权的房子最大的利益点,就是可以 挂户口,上学区,赌拆迁,还不占房票,可能转正。

前面说到了,这种房子由于开的位置很好,处于核心市区的不算少,有好学区背书的,也处于棚户区等着拆了的。

说实话, 这种房子太适合搏暴击了。

所以理解这点,你就明白,哪怕这种使用权房, 只能全款,流程复杂,产权有风险,转正很遥远。

市场上确实有部分人是热衷的,特别是上海少有的不限购渠道,对外部的投机力量,还是一定吸引力的。

新知达人, 上海限购再升级?

好,那我来看这次限购,到底具体说了什么。

整栋独用花园住宅的使用权房,不能买卖。

沪籍家庭拥有 2套及以上 住房的(包括使用权房和产权房),不能再买使用权,限购。

沪籍单身家庭拥有 1套及以上 住房的(包括使用权房和产权房),不能再买使用权,限购。

户口本不在一起的沪籍家庭,也只能买一本房卡的使用权房,不能购买多本房卡的同一套使用权房,限购。

花园住宅和优秀历史保护建筑的使用权房,鼓励市政由指定企业收购。

公司名义不能新购使用权房,限购。

以上 2019.12.1日开始执行,具体细则以各区执行为准。

总结下,连公司买房的敞口都给你堵死了, 你那点投机的念头,趁早断了吧。

那这是否意味着上海限购的再升级呢。

其实我们复盘一下就是知道了,上海这轮限购的大框架从16年3月开始,5年限购,二套7成。

效果出奇的好, 上海三年的房价在毫不妥协的政策中,非常稳定。

剩下就是进行不定期根据市场情况进行打补丁,比如新天地某盘的千人公司买房摇号,出台公司买房的限购政策。

至此,上海限购政策大框架就没有变过了。

直到临港自贸区放出了一个小口子,在我眼中,本质上就是上海对要下一步要盘活的区域进行了一次定向引流,而不是放开限购的意味。

如果说以前市场还有质疑的声音, 那么上海这次就用使用权房升级告诉你,在上海滩,房住不炒是玩真的。

即便是个小众市场的微小漏洞,也要打补丁的。

新知达人, 上海限购再升级?

最后,我还是给大家两点忠告吧。

首先,对那些外部能搞到上海房票有准备投资上海人,要想明白一个问题。

上海的江湖地位放在这,除了考虑自己,还要向全国发出信号,所以房住不炒, 上海是第一个实行,也会坚持到最后。

那么,如果你没有在上海深耕五年以前的投资计划和准备,那么去长沙,武汉,成都这种二线还补涨空间的市场多去去看看。

但我能肯定, 拉长时间线,没有谁比上海走的更稳,更确定。

对于刚需而言,简单太多了,因为你是要把上海作为你的基本盘的,因此我希望你能观察到一个现象。

上海在实行市场化定价利率LRP后,利率不升反降,这就是一个城市在卡住外部干扰后,对内释放的最大诚意了。

某种程度, 利率下行,新房定价合理,二手有议价空间的上海,是目前全中国刚需购房者最幸福的城市了。

希望各位不要辜负。

最后给各位贴下这次限购政策全部内容,如果觉得对身边人有价值,请多多转发。

新知达人, 上海限购再升级?

新知达人, 上海限购再升级?

新知达人, 上海限购再升级?

新知达人, 上海限购再升级?

新知达人, 上海限购再升级?

新知达人, 上海限购再升级?

新知达人, 上海限购再升级?


更多“新闻”相关内容

更多“新闻”相关内容

新知精选

更多新知精选