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持有大量房产应对通货膨胀可行吗?

顺通财税 | 专注企业财税动态、实务、经济法 2019/10/14 22:33

用持有房产的方法应对通货膨胀,在一定时期是可以的。但随着货币政策、财政政策及房地产政策等宏观政策的不断推陈出新,持有房产应对通货膨胀的思路值得商榷。特别是缺乏数据验算的投资人,凭惯性思维做出选择,大概率遭受损失。

新知图谱, 持有大量房产应对通货膨胀可行吗?

一、过去的20年,房产价格不断上涨确实利于应对通货膨胀

新知图谱, 持有大量房产应对通货膨胀可行吗?

在过去的20年,是笔者作为一名风华正茂的年轻学子,步入社会并亲闻房地产价格不断上涨的20年。几乎所有的资产价格都在攀升,房产作为生活中重要的资产,价格变化让所有人感触最深。

一方面,房产价格不断快速上涨,让购房者和房产持有者的资产不断刷新。以个人和家庭为单位的资产规模,不断扩大,俗称“有钱人”越来越多。房屋租赁收入也随之提高,“非主动收入”在整个收入比重中也不断得到提升。

另一方面,房产价格的快速上涨,给所有人都制造了“物价越来越贵的”压迫感。买房吧,钱不够;不买吧,挣的钱没有房价涨的多。多少英雄豪杰,在犹豫的过程中失去了扩大资产规模的最佳时机。

房价每年约10%的上涨速度,让一切通货膨胀都望尘莫及。历史经验告诉我们,房价上涨的幅度大于通货膨胀,是可以应对通胀的。

但是,需要提示的是:历史经验仅做参考,不能完全代表“今天”和未来!今天的房价已经得到一定程度的遏制,宏观政策不是用来“玩”的;明天的房价趋势,是 是否选择持有房产应对通货膨胀的重要依据。

二、租金收入的趋势,能否高过通货膨胀?

新知图谱, 持有大量房产应对通货膨胀可行吗?

在过去的20年里,cpi的控制是有效的,绝大部分时间在3%以内。如果房屋的租金收入占房款的比值大于3%,且房租的涨幅每年大于3%,笔者认为持有房产抵御通货膨胀也是可行的。

但问题是,全国结构性的矛盾依旧突出。租售比历史数据一直徘徊在1%左右,要达到3%难度现实较大,未来突破的可能性更低。部分一线城市的租售比确实超过或者等于3%,然而三线城市及“18”线城市的租售比就不能让人直面了。2019年国庆,笔者深入某地二手房市场,多数价值40万元的房产每年的租金不足1万元。

从持有房产,继而取得相对稳定的租赁收入看,抵御通货膨胀的效果确实有限,今天和明天的趋势都比较明确。

三、房产的变现能力是持有房产的隐痛

新知图谱, 持有大量房产应对通货膨胀可行吗?

房产的变现能力,笔者一直认为是不强的。在热度较高的城市,人们看着不断上涨的曲线,认为房产的变现是容易的,这是一种错觉。房产变现能力差的判断,是据于投资人正常经济行为的理性思维和追逐利益最大化做出的。

在房产逐步“退烧”的中小城市,笔者见到的是具体的案例。家乡的同学,5年前购买的房产(非学区等功能房产),至今没有好的价格或者上涨幅度小于等于贷款利息,出租还是出售都让人难于抉择!逐步让投资人两难的房产,用于应对通货膨胀,确实需要深思!

四、房产的交易成本和持有成本正在发生变化

新知图谱, 持有大量房产应对通货膨胀可行吗?

笔者从昆明市呈贡区税务机关了解到,目前本地区的二手房交易成本主要涉及:增值税、契税、印花税、个人所得税等税费种,享受税优政策后综合税费率为3%以内。随着税优政策期限的临近,以及税收政策的不断调整,房产交易成本不可能长期保持在3%左右。特别是持有大量房产的投资人,现实就不能享受税优政策的情况下,综合交易成本不低于20%。

从2019年8月,关于房地产税征询意见进入网络热搜,且政策进入实质突破阶段。房地产税细则和实施的变化,将是大量持有房产的投资人的噩梦。持有成本必然稀释房租收入和房价或有上涨的空间。即使交易和持有成本成功转移,对流动性和变现必然呈现反方向作用。

从房产的交易成本和持有成本看,持有房产或者大量房产应对通货膨胀的思路,这样的功能正在被弱化!

五、小结

新知图谱, 持有大量房产应对通货膨胀可行吗?

持有房产应对通货膨胀,在一定的历史时期确实发挥正方向的作用。但是,现实和未来依据历史经验的选择是对“变化”的漠视,多半要失灵!

无论是持有部分房产还是持有大量房产,要想稳稳当当的应对通货膨胀,难度越来越大。在选择持有房产的行为抉择上,本身就值得商榷!

投资人,在作出选择的时候,确实需要调查研究拟投资城市的数据,综合考虑房价趋势、租售比、房产交易成本、房产持有成本及持有期限等指标再做出理性选择!

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