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土地增值税

商政问答 | 2018/08/23 00:00
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详细信息
标题 土地增值税
内容 土地增值税问题      《安徽省土地增值税清算管理办法》(安徽地税公告【2017】6号)第52条:对同一开发项目或同一分期项目中既建有普通标准住宅又建有非普通标准住宅(其他类型房地产)的,如纳税人在清算报告中就其普通标准住宅申请免征土地增值税,应分别计算增值额、增值率以及应缴的土地增值税;如纳税人在清算报告提出放弃申请免征普通标准住宅土地增值税权利的,应以整个开发项目为对象,统一计算增值额、增值率以及应缴的土地增值税。问题:      1、如A公司有2个要清算的开发项目,第一个选择普通标准住宅申请免征土地增值税,分别计算增值额、增值率以及应缴的土地增值税进行清算;    第二个选择提出放弃申请免征普通标准住宅土地增值税权利,以整个开发项目为对象,统一计算增值额、增值率以及应缴的土地增值税,这样做可以少缴税款,是否可以?      2、文件是否打架?      上述清算管理办法规定:对同一开发项目或同一分期项目中既建有普通标准住宅又建有非普通标准住宅(其他类型房地产)的,企业可随意选择分开或合并清算,而财税【2006】21号文、国税发【2006】187号文、国税发【2009】91文等均要求对普通住宅和非普通住宅分别核算增值额。      3、安徽省阜阳市地方税务局阜地税函【2012】233号文明确规定,阜阳范围内的土地增值税清算,对同一开发项目或同一分期项目中既建有普通标准住宅又建有非普通标准住宅(其他类型房地产)的,必须分别核算增值额。      部分房地产公司按规定清算的项目都按照分别核算增值额进行了清算,缴纳了很多税款,原因是住宅的增值额为负数,商铺的增值额多,不能冲抵。       但有不少房地产公司原来应该清算的项目拖着不清算,现在却适用《安徽省土地增值税清算管理办法》(安徽地税公告【2017】6号)第52条选择合并清算,住宅的负数增值额冲抵商铺的较大的增值额,不但不要补缴土地增值税,还可以退还原来预缴的土地增值税。这是否符合税法的精神?
办件编号 ZXZX20180801296 提交时间 2018-08-23 16:06
处理情况
处理状态 处理完毕
答复内容 请答复
答复机构 纳税服务处  答复时间 2018-08-28 16:50
附    件 无附件
答复内容

 

尊敬的纳税人:

您好!留言收悉,现就相关问题答复如下:

1. 根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(国税发1995048号)规定,对纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的,应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的,其建造的普通标准住宅不适用条例第八条(一)项的免税规定。选择是否享受税收优惠政策是纳税人的权利,如纳税人选择享受此项优惠政策,则应当就同一项目中的普通标准住宅和其他房地产开发分别核算;如纳税人不享受此项政策则应按《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定,以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。纳税人可就不同开发项目、不同分期分别选择是否享受优惠政策,但是各核算单位间增值额、税款等不可冲抵。

2.根据《土地增值税暂行条例》以及国家税务总局相关规定,开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,应分别计算增值额。但是现实工作中,由于企业财务水平等原因,存在未分别核算的情况。《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(国税发1995048号)规定,不分别核算增值额或不能准确核算增值额的,其建造的普通标准住宅不适用条例第八条(一)项的免税规定。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定符合免税规定的单位和纳税人,须向房地产所在地税务机关提出免税申请。为便于土地增值税日常管理,我局在《安徽省土地增值税清算管理办法》(安徽地税公告20176号)中要求纳税人在清算申报时明确是否就其普通标准住宅申请免征土地增值税。对申请享受免税的必须分开核算,不享受的统一核算。

3.阜地税函2012233号文中要求纳税人对普通住宅与非普通住宅一律分别核算增值额的规定与《安徽省土地增值税清算管理办法》(安徽地税公告20176号)规定不符,按后者执行。关于纳税人办理清算申报的条件和期限,《土地增值税清算管理规程》(国税发200991号)第九、十、十一条作出明确规定,应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人,在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的,主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。

答复机构 财产和行为税处  答复时间 2018-09-12 17:05
附    件 无附件

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