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20万亿市场新战事:易居带来怎样的“新物种”?

无冕财经 | 专业主义 内容为王 2020/09/21 17:12

新知达人, 20万亿市场新战事:易居带来怎样的“新物种”?

房地产交易互联网化势在必行,贝壳一家独大之时,易居联合阿里强势入局,会掀起怎样的风浪?

本文由无冕财经(wumiancaijing)原创首发

作者:杨一轩

编辑:陈涧

设计:布冬

实习生:郭曼怡

体量庞大,公认最难被互联网改造的房地产行业,正迎来一场新的变革。

从爱屋吉屋的昙花一现,到贝壳找房的强势推进,在房地产交易领域进行的互联网化革命愈演愈烈,如今,又有人放了惊天一枪。

9月16日,在易居与阿里巴巴的战略合作发布会上,数十位百强房企的大佬们齐齐到场,规格之高为近年来罕见。

新知达人, 20万亿市场新战事:易居带来怎样的“新物种”?

众多地产大佬为易居、阿里的发布会站台。

表面上,这些百强房企的一把手们,都是冲着易居董事局主席周忻和阿里逍遥子的面子来的,但实际上,已经上线的天猫好房,以及周忻在发布会上提出的不动产交易协作机制(Estate Transaction Cooperation,简称ETC)这一新物种,可能才是他们关注的重点。

行业发展整体趋缓、调控成为常态,一场疫情,更是将地产商们直接逼到线上卖房子。 而周忻将ETC称为“中国不动产交易的第三种选择”,认为这一模式解决了地产商、中介、服务机构在交易环节的痛点

ETC创新程度如何、威力多大,当然还有待时间检验。但可以肯定的是,在规模已超过20万亿的房地产交易领域,势头正旺的贝壳去年交易额为2.1万亿,剩下的蛋糕还足够大。

房产交易领域的新一轮战争已经打响,这一次,由于互联网巨头涉入,战况可能空前激烈。

新知达人, 20万亿市场新战事:易居带来怎样的“新物种”? 房地产互联网战事升级

房产交易的非标准化,使得其互联网改造的难度很大。

根据麦肯锡全球研究院的数据,在中国众多的行业中,房地产领域数字化程度不足10分,是数字化程度低、劳动增长率低的洼地。

正如高风险的另一面是高收益,即使改造难度大,也不乏冒险者。

2014年3月,爱屋吉屋横空出世,定位为互联网中介,意图消灭重资产的线下门店,通过低佣金、高透明度,提升房产交易效率。到2015年11月,融资就拿到了E轮,迅速成为估值超过10亿美元的独角兽公司。但受制于房源、资金等问题,在苦苦支撑几年后以倒闭告终。

而2018年从链家孵化出的贝壳,以真房源和经纪人跨品牌协作的ACN模式,将房产交易的互联网化向前推进了一大步,也直接将贝壳送上资本市场,目前市值已超过600亿美元。

一败一胜间,互联网对房产交易领域的改造,已呈水到渠成之势。

按天猫好房总经理卢维兴分享的数据,2019年,在淘宝上看房的人有8000万,并在网上成交15万套房子,“这不是普通意义上的信息撮合,他就是在网上用支付宝交了至少10%-15%的钱,在网上买走的。”卢维兴说,“ 未来10年,数字化会成为房地产行业的血液 。”

而地产商并非无动于衷。

头部房企们早已在进行线上探索,恒大、万科2014年就开始布局,碧桂园、融创去年下半年也推出了线上销售平台。

疫情则突然加速了这一进程。今年3月,在房产交易经历一段冰冻期后,据克而瑞数据显示,全口径销售额榜单前200位的房企中,有143家重启或新推出线上售楼处。

而即使没有疫情,房企们对新渠道的渴求,也正变得迫切。正如周忻所言,如果“三道红线”正式实施,开发商获取利润更难,“现在有的项目营销费用已经高到5%,当下能为行业所做的改变,是为当代开发企业节省费用”。

当然,ETC的作用不会仅限于此。

按照周忻的说法,11年间,他数次希望推动阿里进入房产领域,但逍遥子一直在追问,“能够给客户带来什么?给企业带来什么?给行业带来什么?”如今,ETC给出了答案。

新知达人, 20万亿市场新战事:易居带来怎样的“新物种”?

易居董事局主席周忻。

作为不动产协作交易机制的ETC, 底层有区块链、大数据、人工智能等技术支撑,服务模块是房源入库、验真包装、营销推广、交易入户等,服务于新房、二手房、特价房和拍卖房四大交易场景

在这个交易链条上,开发商、渠道商、房产经纪、购房者都能参与进来,解决各自在交易中碰到的痛点,大家共同受益。周忻表示, “整个房地产交易如果想走在一条高速公路上,阿里与易居合作,就是这样一个ETC闸口,给大家快乐通过的机会。”

以“公开公平互赢”为底色的ETC的出现,令房产交易全流程在线上实现成为可能,对于行业来说,无疑是一次破局和推动,房产交易互联网化进入了一个新阶段。

新的战争,已不可避免。

新知达人, 20万亿市场新战事:易居带来怎样的“新物种”? 行业不能只有一种选择

一个市场规模足够大的领域,良性发展的局面是,有足够多的竞争者,你追我赶。

CIC相关研究报告显示,2019年,中国房屋流通市场(新房+二手房+租赁)的规模为22.3万亿元,2024年将增至30.7万亿元。房地产交易市场的增长潜力,仍然巨大。

新知达人, 20万亿市场新战事:易居带来怎样的“新物种”?

中国房屋流通市场规模预测,数据来自CIC。

但面对这么庞大的市场,即使交易额占比只有个位数的贝壳,仍然受到诸多争议和攻击。

两年前的4月,贝壳找房成立,不到两个月后,58集团就发起全行业真房源誓约大会,我爱我家、中原地产、21世纪不动产中国等房产中介集聚一堂,形成反贝壳联盟。贝壳上市当日,58同城CEO姚劲波发朋友圈称,“今天贝壳上市,向左晖总表示祝贺。但负责任地讲,我们相信开放平台Android会大于封闭”。

贝壳最受人诟病的,是其既当裁判又当运动员,对此,贝壳CEO彭永东曾回应,“这个行业恰恰是没有规则,应该有一个人站出来说:我认为我的规则还可以,要不咱们试试?”

从这个角度而言,贝壳的ACN模式,其实是值得肯定的。

ACN的核心,改变了经纪人间零和博弈的关系,将整个房产交易流程细化拆分为房源录入、房源维护、客源、撮合成交等多个环节,不同品牌的经纪人参与其中,一起完成交易。协作完成后,不同环节的参与者得到相应的佣金分成。

对房产经纪领域的线上化改造,在数据上证明取得了成功。2017年,链家的年交易额是1万亿元,到了2019年,贝壳的年交易额达到2.13万亿元,成为仅次于阿里巴巴的第二大商业平台。

在资本市场上,传统行业的线上改造无疑受到期待,贝壳上市不足两个月,市值已超过650亿美元,将A股上市房企抛在身后。

但一个行业,显然不会也不能固守一种“规则”,易居的ETC模式,相较于贝壳的ACN,给行业带来了另一种可能性。

贝壳目前有二手房交易服务、一手房交易服务、新兴和其他等三大业务板块,其从二手房交易起家,这一块业务占比较高,但一手房服务也在发力,并贡献了越来越高的营收。

而在对营收贡献更大的新房服务领域,一些开发商因为渠道费用、垄断等,早就对贝壳心存不满。

但多年来深耕新房服务领域的易居,与开发商的关系就友好多了。易居与房企的亲密关系,从其上市时的股东团就可见一斑,招股书显示,26家中国百强房企集体入股。 而截至2017年底,易居的一手房销售网络已覆盖全国186个城市,与数十家百强房企达成长期战略合作伙伴关系

与此同时,易居在二手房经纪业务方面也可不小觑。周忻的第一家公司就是二手房中介,易居虽然2016年才进入二手房中介领域,但通过轻资产模式搭建的平台易居房友,服务的门店已超过10000家。

单从实力来说,易居的ETC,已经可以成为贝壳模式的有力挑战者。更何况,还有阿里的直接加持。

有业内人士认为,贝壳的交易额虽然高,但在交易频次、C端消费者的链接上并不高,特别是相对拥有巨大流量的互联网巨头而言。易居的ETC机制,则能借助阿里的流量,与消费者进行更紧密的链接。

事实上,相比仍未真正打破住房交易服务圈地套路的贝壳而言,易居的ETC模式的确更开放、公平,房源方可直接触达客源,提升效率;渠道商增加客源渠道,解决飞单分佣等问题;购房者可提升看房效率,优化交易流程等。

互联网改造的最终目的,都是为了更好服务消费者。因此,无论哪一种模式,都需要获得消费者的认可。

按易居研究院智库中心研究总监严跃进的看法,要真正让购房者认可线上模式, 还需要具备几大条件,包括现房、精装和产证交付;反悔机制;看房体验;资金监管等

易居的ETC模式,是否能通过市场检验,肯定还需要时间,但我们至少能期待,借由与阿里的合作,其旗下信用、支付系统,能解决购房风险,实现从选房到贷款的一站式服务,真正提高房产交易的效率和体验。

在贝壳饱受质疑之时,其创始人左晖曾回应称,“我们在做个球场,希望在这里踢球的人越来越多,规矩越来越好”。而周忻也曾在贝壳上市时表达热烈祝贺,称之为“行业的大喜事”。

当更多人开始尝试建立新的规则,更多人将竞争理解为一种竞合的时候,这个足够大的市场,参与者们才会真正获益,长足发展。

从这个意义上而言,易居的ETC更值得期待。

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