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深圳停止商务公寓审批,公寓还能买吗?

地产S姐 | “沈视楼市”公众号主理人 2020/08/05 22:11

7月31日,深圳再次重磅发文:停止商务公寓的审批,对于已批项目鼓励转为可售型人才住房。风向标城市深圳出手,我们不得不慎重思考: 公寓究竟还能不能买?

新知达人, 深圳停止商务公寓审批,公寓还能买吗?

壹丨“信号”意义不止深圳

先来看下政策内容:(7月31日),深圳市规划和自然资源局 市住房建设局发布关于停止商务公寓审批的通知。核心内容有三条:

1、在全市范围(含深汕特别合作区)停止新的商务公寓项目的规划审批和用地出让方案审批。

2、对于已批规划尚未签订合同(不含招拍挂出让情形)的,商务公寓项目,在满足学校等公共配套要求、开发企业自愿的基础上,鼓励转为可售型人才住房。

3、优化城市主副中心和组团中心内各功能用地规划布局,减少商业用地比例,增加居住及配套用地比例。

今年来, 商务公寓呈现出明显的类住宅化的倾向,已经偏离“服务商务人士”“短期住宿”的目的。 数据显示:近两年深圳商务公寓市场兴旺,成交占新建商品住房40%。在深圳近年深圳办公、商铺空置率加大情况下, 商务公寓被热炒会加剧商办类产品和住宅产品供应结构性失衡,带来巨大的风险。

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此次深圳停止公寓审批,调整公寓和住宅的配置比例,释放的最大信号是:深圳市 住房供应侧改革,扩大住宅供应。

此外,“7.15”深圳收紧调控后,市场都在传因为购房资格的问题,很多资金会去炒作商务公寓,这次算是堵住了最后一个炒房的口子。 同时叫停公寓也会让购房者更为理性。

然而,深圳公寓市场所面临的问题,也是全国多数一线城市、新一线城市所面临的的局面。此前上海也叫停商务公寓的审批。 作为此轮楼市调整新周期领头羊的深圳,此次叫停公寓的信号也不止于深圳。

贰丨定位越来越尴尬的公寓

公寓被率先拿来开刀,是因为其本身就属于钻空子的产品,合法性存疑。

公寓本身就是约定成俗的说法。我国建设用地中,根本不存在“公寓用地”一说,要么是居住用地,要么是商业用地,要么工业用地,要么是公共服务、物流仓储用地。

其中商业用地主要用来满足居民的购物、消费等生活需求,同时可以带动周边居住氛围。或者是办公、商业用地,满足企业入驻需求,带动就业。在商办类产品库存高企情况下商铺、办公类产品出售难度大,自持又不利好现金流。开发商追求利润最大化下,商务公寓如雨后春笋般涌现。

但不得不承认,在“商业用地”、40年产权,追求利润最大化的情况下,公寓已经越来越鸡肋化。

从居住角度来讲:公寓高梯户比、小户型、无园林绿化下居住舒适度、体验感一般,商水商电、不通燃气居住成本较高、租户为主,居住人员较为嘈杂……

从投资角度来讲:本身50%的首付比例,贷款 10 年,利率上浮,且不少公寓过度溢价,超过住宅价格、同时高公摊也进一步抬高使用面积的价格,二手房交易时需要多缴纳 10 个税点都进一步抬高投资门槛。

此次深圳叫停商务公寓释放的另一个信号是:商务公寓面临的政策性风险远大于住宅。

深圳此次的文件里有提到:对已经规划的商务公寓项目,在满足学校等公建配套要求情况下,在自愿的基础上,鼓励转型为可售型人才住房。

虽然文件里有说明:为了保证市场的稳定,不溯及过往。但对公寓类产品的抑制是明确的,同时也会影响大家对公寓产品的预期。对于开发商来说,当高端的商务公寓,改成40年产权的可售型人才住房,价格市场能否接受度又如何呢?

非强制性引导供大于求的公寓支持人才住房,背后也透漏出商务公寓所面临的政策性风险。特别是在以前大多数公租房、人才住房、共有产权房分布在城市边缘、交通不便的地段,居住体验一般。

叁丨 公寓还能不能买?

当然,只要我们还坚持市场经济,也不可能产生核心地段的公寓被收编为政策性公寓,用来解决人才住房、公租房等情况。毕竟这涉及不同群体间的利益重新分配。就像深圳要鼓励把供应过多的商务公寓,转为可售型人才住房。关键是人才住房的政策性价格与市场性价格差距能否平衡。

5 月初 建行支持 6 城供应 80 万套公租房中的提议也透露出某种可能:

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由住建部牵头、建设银行提供资金。从政府投入转为政策支持,吸引社会力量投入。同时允许10-15年后转为市场租赁住房。

利用闲置土地和闲置房屋建设,确保在交通便利、公共设施齐全的中心城区,实现职住平衡。

通过社会化资本和中心城市存量房源,解决存量房屋闲置、企业盈利和公租房等难题。

那公寓究竟还能不能买?有专家解读深圳停止公寓审批后,会利好存量公寓产品。但是从供需的角度来看,楼市的供应不单纯只有公寓,还有住宅新房、二手房、政策性的人才住房。

这种情况下, 公寓的雷区已经越来越大,所适合的人群越来越小。 比如首付门槛远低于住宅、自住过渡、或者月供与租金基本持平的产品等。高单价,远郊区公寓慎碰。

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