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成本测算丨旧改规划用地功能及容积测算思路分享!

众智晨城 | 带你了解城市更新不一样的新视界 2020/06/25 03:32

文章来源:风信御评

《城市更新项目价值及测算思路》

全文按5大篇章分类

  1. 城市更新项目经济分析基本概念

  2. 现状建筑物、拆迁费用及物业还建标准

  3. 规划用地功能概念及规划容积测算

  4. 五类合法用地与补缴地价

  5. 更新财税资金运作管理

新知图谱, 成本测算丨旧改规划用地功能及容积测算思路分享!

本文主要向大家解释“规划用地功能概念”及“规划容积测算”来阐述《城市更新项目价值及测算思路》系列文章逻辑脉络,是该系列文章的第三部分,文章的侧重点有:(1)土地规划功能的重要性、(2)土地权属的复杂性、 (3) 容积率测算的逻辑性。相信掌握好这些规划知识,对大家投资测算城市更新项目非常有帮助,不管是财务、融资、成本等专业也能获益匪浅,另外本文也和大家分享讨论近期“深圳高级中学学位房风波”中的具体案例以及规划知识,帮助大家在日后投资购房中扫清障碍。

规划用地功能概念及规划容积测算

1.规划用地功能概念

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之前和大家介绍了一个更新项目拆迁范围划定的重要性和相关规则。而对一个项目规划用地功能的研究就是发生在拆迁范围内,通过规划项目内各地块的规模大小、用地功能、规划指标、路网密度等来确定项目规划改造方向和项目货值。

对于一个城市更新项目,可以结合容积率测算规则和法定图则,对项目内专规的建设用地进行规划能带来显 著的经济效益。深圳的城市更新有着一套历经数十年完善的容积率测算规则,该套测算方法 保证了贡献率高、区位条件好的项目的也具备实施性,确保了深圳大片区下各项目之间具备利益的平衡点。一个项目规划用地功能布局,往往能够决定一个项目的容积率,通常一块地规划主导功能都是居住功能,但因为是单一用途和混合用途的区别,他们两者的容积率差别就会非常大。

另外在极端情况,如上图所示项目内的单块商住功能用地的容积率能比纯商业功能用地的容积率还高,即有可能C1+R2用地容积率还不如R2+C1,R2+C1用地容积率比C1高,出现这种情况原因很多,当然地块规模核减是主要因素。 强区放权条件下,各区政策有些细微政策还不明确,在保证总量不变, 建设量可以在项目内统筹,所以规划功能布局是一个复杂的运筹学问题,牵扯的因素繁杂。

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上图是出自《深圳市城市规划标准与准则》中对居住类用地各分类的子项的定义,我们通 常涉及到是R2用地,部分项目会涉及R3用地,而R4对应的是更新项目内即将被旧改的旧村庄用地。在规划指标研究过程中,需要理清规划功能用地是否“单一用途”,因为“单一用途”下的用地是有一定混合适配比例,测算容积率方法也和混合用地不同,具体混合区间范围可以看上图解析。下面也以近期火爆的“学位房风波”为例子,为大家阐述其中居住类用地各分类的子项的区别。

学位房风波中的国土概念

说到规划用地功能,当然从最近最火的 学位房在何种居住用地能算学位说起。 如下图所示是一套位于二类居住用地上的单身公寓,土地用途一直是“居住用地”,原来的产权证上的建筑用途是“住宅”,后续办不动产权证后变成了“商业、商务公寓/单身公寓”,这对未来愈发激烈的学位之争埋下了祸根。

规资局官方对各种居住概念的解释认定:

住宅是供居民家庭生活居住的单元式建筑物;单身公寓为单身职工起居和具备居住用的小型厨厕的建筑物;宿舍只供学生、职工等人员集体性居住的建筑物。

从规划角度考虑到没有其他房产,实际居住的住户需求,为保障适龄儿童受教育的权利,建议教育局对学位需求进行统筹,尽量安排就近入学。如片区学位确实紧张,可以考虑在上述建筑的区位和学位诉求,在周边的教育资源中调剂解决。简而言之,规自局官方认为孩子的受教育权是必须要受到保护的,但是房子依据土地性质“修正类别”也是符合实际情况的。

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原本属于深圳高级中学南校区一类学位的部分小区,突然被降为了三类学位,入学积分直降10分。而这些“被降级”的小区,房价基本都在10万元/平方米以上。一些小区的土地用途是商业办公用地或者工业用地,房屋用途是单身公寓、办公楼或者宿舍。然而涉事的这八个小区的“命运”各不相同,目前已有三个小区被重新认定为一类,泰安轩、泰康轩和竹园小区这三个小区都拿到了“可通过审核”的官方回复,主要还是他在法图上规划用地为居住,因此目前学位问题不大。如财富广场房地产标注的是商住混合用地,非完全的商办用地,是限购限贷政策下购买的70年产权房子。但最终将其归类至积分入学的第三类型中新增了“商务公寓、单身公寓”的内容。

面对学位紧张问题, 未来深圳推行“大学区”是大势所趋 。目前,深圳市有6个行政区推行“大学区”。深圳“大学区”政策的基础是入学积分制度,而非电脑随机派位。即:按志愿次序和积分高低,依次录取。以福田区为例,从2017年开始,在福田南片区(福田小学、福南小学、南华实验学校小学部3所学校招生区域)试点共享学区招生制度。2020年,福田区实验教育集团梅香学校初中部与梅山中学试点共享学区。福田区实验教育集团梅香学校小学部与梅园小学、梅林小学试点分享学区招生制度。

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2.理解规划用地功能

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《深圳市城市规划标准与准则》除了对居住类用地定义,也对其他功能用地进行定义,如上图所示是对商业用地(C)和仓储用地(W)进行定义。 不同主导功能用地对其功能用地的兼容性是不容,需要根据规范做一一的规划确认。

3.混合用地

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混合用地是我们日常常见的,其比“单一用途”的用地更加复杂,进行更新项目容积率测算时,需要考虑的因素也更多。如上图显示的是《深圳市城市规划标准与准则》对混合用地做了明确的定义。 混合用途: 混合用地的用地代码采用 + 链接,排 列顺序原则上按照主导用途对应 的用地性质从多到少排列 R2+ C1 用地为例: 各自比例应该是 70%>R2> 51 % 50%>C1>30%, R2 功能的面积 >C1 功能的面积。下图以一个C1+R2用地为例子,向大家解释其规划指标以及产权年限的区别。

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如上图所示,该项目是一个C1(商业用地)+R2(二类居住用地)项目,项目规划用地面积16826.9㎡,用地性质为商品性质商住用地。土地使用年限(起止时间):2016年4 月20 日 至 2056年 4月19 日,40年产权。经批准的规划设计条件中,建筑容积率为4.5,建筑覆盖率不低于60%,商业面积比例40%-60%,按该等指标计算的计容建筑面积约75721㎡,其中可售计容住宅建筑面积约40721㎡、可售计容商业建筑面积约35000㎡。具体参数如下:

(1)总用地面积:16826.91 ㎡

(2)总建筑面积:106974.03㎡

(3)总户数:564 户(住宅379户,办公185户)

(4)规定计容建面:75720㎡

(5)商业面积:35000㎡

(6)容积率:4.5

(7)建筑覆盖率:65 %

(8)绿化率:30%

(9)绿化面积:5048.07 ㎡

(10)地下室面积:29481.21 ㎡

(11)停车位:780个(地面 27 个,地下 753 个),车户比:1:1

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当然 《深圳市城市规划标准与准则》对各类型的混合用地也有所区分,有的用地功能是鼓励混合,有的功能是允许混合的,也有的功能是禁止混合,所以在进行规划初期是要有清晰的定位。

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关于地块容积率测算需要注意的是,2019年初市规划和自然资源局出台的《深圳市拆除重建类城市更新单元规划容积率审查规定》,其中明确了地块规划为单一用地性质的, 按主导用途进行测算,其兼容功能不纳入测算 。居住、商业功能的混合用地,地块基础容积测算中居住功能占地块基础容积的比例取值如下:居住功能为第一主导功能的按60%取值;居住功能为第二主导功能的按40%取值。测算后,地块最终建筑功能实际比例可依据《深标》关于土地混合使用的有关规定具体确定。

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关于地块容积率测算混合用地时还需要理清,2019年修订版《深圳市城市规划标准与准则》明确混合功能用地的地块容积为该地块上各功能的容积之和。混合功能用地的地块基础容积宜按下式计算:

FA 基础混合=FA 基础1×K1+FA 基础2×K2

(式中:FA 基础混合—为该地块各类功能基础容积之和。FA 基础1、FA 基础2— 分别为该地块基于各类单一用地功能的地块基础容积;K1、K2 — 分别为该地块各类功能的地块基础容积混合修正权重。)

出现K1、K2.这种比例计算模式,实际上是将原来的按用 地面积 比例的计算方法, 调整成了按照建筑面积 的比例计算 。实际可以理解, 对于混合用地 计算过程要先保证居住功能(建筑面积)和商业功能 建筑面积) 是6:4,然后根据容积率公式反推出居住用地与商业用地的比例约8:2,即得出混合用地中80%按居住用地公式计算容积,另外20%按商业用地公式计算容积。该方法与深标相关规定衔接 ,相比较以前的混合用地容积率测算规则,新模式测算对单个 地块的基础容积率计算不利,对转移的容积也会 响应减少

4.容积规划要点

更新项目需要核查的规划要素比较多,本文侧重点以容积率测算为主,所以将直接影响容积率测算的要素进行讲解,具体如下:

(1)容积密度分区规划: 项目所处区域决定容积率测算的基准值,如下图不同功能用地在不同分区有不同基准值,通过一系列计算可以获得基础容积。这个图也反映出深圳未来规划高强度开发区域的分布位置,我们知道高强度开发意味着建筑密度高,交通拥堵,但相对是繁华地段,投资者可以根据个人偏好进行片区选择。

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(2)保障性住房配建: 由图可知项目所处区域决定项目配建比例,通过一系列核算标准能算出项目的保障性住房配建量,从而影响项目总体容积。拆迁人员向业主诉苦项目需要配建高比例保障性住房,该苦情牌降低业主对开发商收益的过高预期,从而协助项目拆迁顺利完成。

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(3)用地功能布局: 我们知道单元规划中各地块用地规划功能不同,各功能地块大小不同,对项目容积有深远的影响。 因此拿到项目时,判断出改造后的主导功能后,心中要马上生成一副用地功能布局图,尽可能提出项目规划最优方案。 通过经验快速规划用地功能布局,为我们测算项目经济价值奠定坚实的基础。

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另外,用地功能布局还需要考虑的问题是项目的 建筑覆盖率 。根据2019年修订版《深圳市城市规划标准与准则》,居住用地的覆盖率一般是25%(如下图)。这不仅为项目前期强排提供了范围区间,还为我们推算项目中沿街商业的量提供理论支撑,对于单一用途的居住用地基本可以确定一层沿街商业的面积是不超过该用地的25%。针对 一些区位条件好、高 贡献率的项目,以及高强度 的商住( R2+C1 )类更新项目,在 建筑覆盖率、绿化 覆盖率及限高 等条件下,建筑形态设计会有不小的障碍

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5.交通规划要点

轨道交通规划: 根据 2019年修订版《深圳市城市规划标准与准则》 密度分区章节,有对轨道站点辐射范围影响项目各项 指标测算作出详细测算的规定,轨道交通站点辐射范围影响项目容积测算。 利用“查询系统”计算出项目与轨道站点关系。 如右节选的相关规划标准,我们知道轨道站点辐射范围在200米和500米内会不同程度的影响项目各项容积指标测算参数。

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道路路网规划: 2019年修订版《深圳市城市规划标准与准则》中对周边道路修正系数做出了明确规定, 居住用地、商业服务业用地、工业用地及物流仓储用地地块容积及容积率应根据地块周 边道路情况进行修正。 根据地块与周边城市道路的关系,周边道路修正系数依据地块周 边毗邻城市道路的情况分为一边、两边、三边及周边临路四类。因此项目各规划建设用地将会根据地块临路情况,地块规模进行调整,具体 周边道路修正系数 如下图:

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6.经济测算体系搭建

在开始进行经济测算前,我们已经基本对项目有充足的数据基础了,通常我们将尽职调查的数据罗列如上,有了充足的数据支撑我们就可以搭建经济测算体系。 开展地块容积的计算,规划好地块大小后先测算基础容积率。 (地块容积=基础容积+转移容积+奖励容积)

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(1)基础容积测算: 基础建筑面积是根据各规划功能容积的测算公式计算,是项目计算容积率和容积的基石。

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容积率测算主要参照的政策依据是: 2019年修订版《深圳市城市规划标准与准则 》、 2019年初市规划和自然资源局出台的《深圳市拆除重建类城市更新单元规划容积率审查规定》, 以及2016年出台的《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》。整个更新容积测算的体系较为复杂,本文就主要关键要素进行简单的阐述,具体核算逻辑见下图:

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项目容积测算可以分三大块, 基础容积、转移容积、奖励容积 三大分量累加的主要公式就是:S=S 基础 +FAR 平均 ×[(a+b×80%)×85%-c]+d。

(2)转移容积测算: 转移建筑面积是指城市更新项目实际土地移交率超出基准土地移交率核算出的用地面积与基础容积率的乘积。

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转移容积测算是在计算完 成基础容积后,根据土地权属与基础容积率,对转移容积进行计算。根据2019年 《深圳市拆除重建类城市更新单元规划容积率审查规定》, 转移容积 是区分“一般转移容积”与“增加转移容积”,因此在特殊的情况下要注意特殊情况的增加值测算。

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(3)容积测算核增与核减: 关于奖励容积率,其浮动范围与规划功能相关性较大。重点要把握的是 保障性住房(人才公寓)配建比例测算 ,期间要计算好各种土地权属类别的核增与核减。

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政府对于不同种类的附建式公配是有鼓励方向的,不同类型的公配奖励的面积的比例不一致,因此需要区别对待。 其中,社区健康服务中心和社区老年人日间照料中心,按其建筑面积的2倍计入奖励容积;垃圾转运站(含再生资源回收站、环卫工人作息房、公共厕所)和变电站,按其建筑面积的3倍计入奖励容积。

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(4)奖励容积计算: 除保障房配建等可以核增奖励容积,附建式公配也为奖励容积,做好项目公共配套的规划和拟定,注意更新政策要求增配的部分。

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附建式公配是有不一样的要求,因此需要《深标》、《深圳市建筑设计规则》相关规定,宜相对集中布局在建筑物首层。另外要重视独立占地的幼儿园建设,应按《深标》相关要求配置幼(托)儿园,原则上不允许与周边更新单元或其它项目统筹配置,各项指标要满足规范要求。

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校核容积: 为了使测算容积率更加精准,我们可以再设置一套算法来验证规划指标测算结果是否在合理区间范围之内,注意满足每个地块的上限要求。

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