物业行业全景图

程鹏观物业

| 有价值的物业行业新模式、新知识 2020/06/10 22:05

最近总有行业的人士问我，行业发展的全景图是怎么？我在空余时间，尝试绘制了行业的业务布局全景图。

新知达人, 物业行业全景图

完成全景图业务布局，中国物业公司的发展至少要经历两步。

第一步：扩地盘，掌空间

中国物业的空间大格局实际是房地产公司确定的，物业公司收并购只是填补一些业务空白点，或者地域的补充，或者业态的补充。

中国房地产10强与中国物业头部物业公司高度重合，就已经说明问题。

2019 年中国房地产销售10强（亿元）

房地产企业名称	营业收入（亿元）	销售额（亿元）
碧桂园	4859	5522
恒大	4776	6011
绿地	4225	3880
万科	3679	6308
保利	2360	4619
融创	1693	5562
中海	1637	3374
龙湖	1510	2425
华润	1477	2425
世茂	1115	2601

2019 年中国物业头部物业公司（只按营业总收入推断）

公司名称	营业总收入（亿元）	项目层面实现的收入（亿元）（物业服务收入+业主增值服务收入）	项目层面实现的收入占营业总收入
万科物业	127
碧桂园服务	96.45	72.07	74.73%
绿城服务	85.82	73.65	85.82%
融创服务	70 （估计值）	---	---
招商积余	60.78	57.66	94.87%
保利物业服务	59.67	49.98	83.76%
华润科技物业	58 （估计值）	---	---
雅生活服务	51.27	33.15	64.65%
中海物业	48.24	48.15	99.82%
金碧物业	43.8 （估计值）	---	---
龙湖智慧服务	42.8	---	---
世茂服务	世茂酒店、商娱、物业三大专业公司营收合计65亿元，同比上升46%。

中国的市场空间能够容纳营业总收入500亿元的物业公司不会超过3家，一场“卡位战”难以避免。

以万科物业的风格，大概率要一骑绝尘，估计其目标是用3年时间拉开与竞企的距离。

绿城服务一直以亲情行走物业江湖，也是我一直很欣赏的物业公司。 2020年年初龙湖集团和绿城服务进行了股权合作，如果某一天“绿龙联盟”腾空出世，绝对是中国物业行业一霸。

碧桂园服务2019年增长让人侧目，这么大体量还能产生这样惊人的增长率，在杨氏父女超强用人术的加持下，绝对是这场卡位战的主角。

融创服务不是上市公司，具体财务数据无法得知，只是从公开资料得知其物业合约+储备面积逾3.5亿平米，推断2019年可能营业总收入在70亿元左右。考虑到融创地产“不差钱”、猛烈的扩张风格，行业前五强绝对不是融创服务的目的，一定是奔着物业前三，甚至前二去的。但是，存量打法毕竟不同于增量打发，地产“大开大合”的打法是否能否完全适应物业精耕细作的打法，还真需要进一步观察。

中国的国情决定，物业行业怎能缺少央企的身影。特别是城市服务在正在崛起的新业务增长点，央企具有绝对的优势。招商积余、保利物业服务、华润科技物业、中海物业，那个不是在暗修内功、精心布局。

可以预见，行业将从大鱼吃中鱼，向大鱼联姻过渡。未来3-5年，中国物业头部格局将完全确定。

第二步：长服务，擅运营

物业公司的产品就是服务，打造和拥有出色的产品力是物业公司生存的法宝。我从来不信，光有资本加持，没有出色产品力和服务力的物业公司能够生存，昙花一现是必然结果。然而，光有产品是远远不够了，如何运营才是物业公司发展的法宝。

打磨完整的产品谱系，整合服务资源，打造服务链条，聘请非物业行业的职业经理人跨界进入物业公司，成立物业公司的研发部，摸索物业行业的产品研发设计体系，这都是物业公司运营的标配。例如，碧桂园服务运营副总裁就是来自顺丰物流的高管，绿城服务也成立了产品研发部。

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