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雅居乐的2020,很痛!

深悦会 | 泛地产人居新知 2020/06/02 06:01

新知达人, 雅居乐的2020,很痛!

2020年行将过半,但笼罩在天空的愁云似乎没有明显散去的迹象。

前几个月的风暴冲击后,近段时间,“裸泳者”们纷纷挣扎着浮出水面。

在有些人或企业面前,“稳”字已经变成奢望,“保”似乎成为目前的唯一诉求。

之所以有上述感慨,是因为看到最近的一些房企动向。

01

现金流之痛

最近,pengbo汇总的一张图大范围传播,剑指我国上市房企如今的现金流困境。

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如上图,pengbo对110余家已公布一季报的上市地产公司财务指标汇总,今年一季度自由现金流总和约-2310亿元人民币,经营活动现金流总和约-2130亿元,均为2011年四季度彭博有数据以来的最差,两项数据分别是去年同期的逾11倍和接近两倍。

黑天鹅之下,现金流吃紧。

碰上今年偿债高峰,高杠杆房企的生存状况,杠杆游戏不敢想。

2020年初至今,我国有十多家房企被国际评级机构下调评级,或者评级展望被调整为“负面”,有大佬如中国金茂、也有如阳光100、新湖中宝这样小而美的房企、更有如中骏集团、雅居乐这样的中等生。

日子究竟难到了什么程度?

最近看到雅居乐发债的消息进展,就以雅居乐为例,看看房企在多重困境下的生存现状。

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最新的消息是,雅居乐旗下广州番禺雅居乐房地产开发有限公司非公开发行2020年公司债券状态更新为“已受理”,涉资金额30亿元。

这距离穆迪发公告下调其评级展望至负面刚过去一个多月。

时间再往前推,3月底,雅居乐发布了2019年报,第二天,雅居乐集团的股票一度跌至一年来的最低价7.26港元/股。

在此之后,雅居乐集团的股票一直萎靡不振。

这份年报披露,在反映企业经营好坏的经营活动现金流方面,雅居乐情况不尽如人意。

如下面截图所示,2019年,雅居乐经营活动产生的现金净额为-145.5亿元,2018年这一数据还为26.28亿元。

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虽然,其他的加起来,截至2019年末,雅居乐账上现金及银行存款总额425.5亿元,其中受限资金90亿元,实际上可动用的现金及存款为335.5亿元,与2018年末基本持平。

但如穆迪高级副总裁Kaven Tsang表示,展望评级下调至负面是因为雅居乐集团举债扩张的方式导致信用指标疲弱。

鉴于经营环境充满挑战,雅居乐集团执行去杠杆计划的能力存在不确定性。

2020年,雅居乐的还债压力山大。

02

负债之重

雅居乐的2019年报里给自己列了还款时间表,1年之内要还的借款为311.8亿元,1-2年内要还的借款为167.3亿元,合起来2年内要还的借款接近500亿元。

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此外如上图,优先票据、债券等,1、2年内要还的,分别还有数十亿元不等。

加起来,也是一个大数字。

今年前4个月,雅居乐的预售金额分别为50.2亿元、29.8亿元、76.5亿元、107.2亿元。

2020年,雅居乐制定的年度销售目标约1200亿元。

2020前4个月,雅居乐完成了全年目标的20%出头。

此外据公开报道,7月,雅居乐将有近40亿元债券到期。

内忧外患的背景下,1年内到期的几百亿元怎么还?着实为雅居乐捏了把汗。庆幸前几个月,房企融资窗口不错。

实际上,在上头致力去杠杆,大部分房企也在降杠杆求稳的这两年,雅居乐的负债情况不降反升。

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2019年末,雅居乐的净负债率为 82.8%,2018年同期为79.1%,更早的2016年为49.1%,2019年其总负债更是突破2000亿!侧面可以看出雅居乐这几年扩张速度之快。

但实际上从2017年开始,我国房地产行业就已经进入回稳阶段,不需要杠杆游戏解释,钱没那么好赚了。

伴随杠杆率上涨的,还有雅居乐的借款成本。

整个2019年,雅居乐总借款成本70.79亿元,较2018年人民币50.56亿元增加40.0%。雅居乐2019年借贷利率为7.10%,2018年为6.49%。

同业对比来看,雅居乐的生存情况也并不乐观。信用评级公司中诚信国际曾在报告中将雅居乐、龙光地产、合景泰富等几家地产公司主要财务指标做了表格对比。

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如上图所示,总资产方面,雅居乐占据的优势很明显,全口径销售额上,雅居乐1179亿元,比龙光的960亿以及合景泰富的861亿都要高出一个体量。

净负债率方面,雅居乐则最高,比其中最低的龙光高出13.15个百分点;而货币资金/短期债务比方面,雅居乐在三者中属于垫底,为1.01,资金相较紧张;

净利润率方面,雅居乐仅为15.33%,龙光地产为20.12%、合景泰富最高为40.29%。

03

猛虎之困

情况还不仅于此。

如标准普尔认为的,雅居乐房产开发业务扩张的执行进度,比预期的缓慢,导致其在过去2年举债收购后盈利增长依然疲弱。

同时其指出,雅居乐的利润率或仍将面临土地成本上升,和海南楼市限购政策带来的下行压力。

海南,又是雅居乐另一个痛了。

以曾经的冠军项目清水湾为例。

2017年,雅居乐海南项目占公司销售总额的21.98%,其清水湾卖出了170亿元!当年更是获得了全国年度房地产项目销售冠军的荣誉。

然而,随着楼市调控政策的推出,尤其是限购,该项目此后两年销售额斩到了膝盖以下,2018年和2019年的销售额分别为:113亿元和不到40亿元……

华南房企在中国房地产行业中长期处于领先地位。

曾经一度,被业界誉为华南五虎的五家房企——碧桂园、恒大、富力、雅居乐、合生创展,更是华南房地产业辉煌的代表。

经历数年兴衰轮回,华南五虎格局大转变。雅居乐在300亿-500亿的规模上挣扎了好几年,也是这几年,恒大和碧桂园将其远远甩在身后。

2017年,雅居乐销售额首次突破800亿,提出“千亿目标”。彼时,恒大、碧桂园销售额均已突破5000亿。

风水轮流转,但愿雅居乐的2020年活得更好,也希望我们所有人都能守得云开见月明。

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