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無房 | 上坤地产:IPO隐忧或在后劲不足

無房 | 直说,无房————关注房产财经 2020/05/26 21:43

“透析房企IPO”系列

房企IPO年年有,今年似乎特别多。

据不完全统计,2020年至今已有鹏润控股、金辉控股、上坤地产、领地集团、实地地产等5家房企,正荣服务、星盛商业管理、宋都服务、金融街物业、绿城管理、宏阳服务、中国文旅等7家物业公司,均在港交所等待上市。

然而这些冲击IPO的房企鱼龙混杂,究竟哪些房企投资基本面更好,哪些房企有较高的投资风险?

为此,無房推出“透析房企IPO”系列,从价值点、风险性、投资可行性等方面,挖掘它们的亮点和困境,为行业提供多维度的思考。

此为第一篇,有关 上坤地产

这些上市房企中,上坤地产无论是体量还是资历上,都较为年轻,但这不是判断它能否打动市场的关键。

对于一家中小型房企来说,能不能叩开资本市场的大门,关键还在它的产品、土储、现金流和融资等方面,是否 让其 具备高成长性。

初看其招股书,上坤地产的表现还是不错的,营收和销售额表现亮眼,全国性扩张也以人口密集的热点区域为主,但仔细推敲,会发现它与其他高速发展的中小房企类似,也面临着现金流短缺和高负债的困境。

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能够提交招股书的房企,肯定有它的价值点所在,那么上坤地产有哪些价值点呢?

01

有“闯劲”的沪系房企

创始人决定了这家沪系企业很有“ 闯劲 ”。

上坤地产的创始人兼CEO朱静,曾在河南建业地产股份有限公司任职7年,期间差不多每10个月换一次岗位,从项目到城市再到区域,一路晋升为建业地产副总裁。

朱静曾表示,上坤地产若“做不到上海30强,绝不走出上海”。她大概用了6年时间,在激烈竞争的上海市场崭露头角,2016年上坤进入上海房企销售金额排名前30强,同年上坤地产进军苏州市场启动全国性扩张。

在房地产行业浸淫22年朱静,带着名企光环,且几乎经历了建业地产从成立到上市的最重要的蜕变阶段,这让业内对其带领下冲击IPO的“小建业”多少有些期待。

02

营收复合增长率较高

据招股书披露,上坤地产2017年至2019年营收分别为12.01亿元、68.47亿元以及75.35亿元, 年复合增长率达150% ;2019年录得7.6亿的年内溢利,净利润为2.19亿。

2018年上坤集团营收同比实现近6倍的增速,也让其跻身到百强房企行列。

上坤地产并未在招股书中披露公司的销售业绩,不过根据克尔瑞2018年中国房企TOP200显示,上坤地产以229.5亿元销售额位列第96位, 2019年其亿220.7亿元排在第90位

从近三年的营收复合增长率来看,上坤地产在最近上市的几家房企中相对较高,其中实地地产约46.6%,金辉控股约48.5%,大唐地产约53%。

03

拓展热点经济区域

一直深耕长三角经济区的上坤地产,过去两三年已启动全国化扩张,积极布局珠三角、长江中游等热门区域。

2019年7月,上坤地产在上海发布了全新的“三五发展战略”,确定了下一个五年的发展战略和规划。上坤地产采用“3+X”的投资策略,即做透长三角、突破珠三角、加强长江中游,伺机进驻新区域。

“大湾区”是其近两年来布局的重点 。2018年12月上坤地产以入股东莞一个项目首进大湾区,2019年8月在佛山独立拿下了一宗宅地地王,2020年2月通过收购佛山海路置业有限公司49%股权获取了佛山、顺德两个项目,今年5月以底价1.48亿元拿下佛山一宗商住地。

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据悉,截至2020年2月29日,上坤集团已在8个省市中的14个城市建立业务,拥有43个处于不同开发阶段的物业组合。其中长三角是企业重仓区域,占比达到了74.4%,中西部和珠三角区域也形成了一定的规模。

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那么,上坤地产究竟是不是小而美的潜力股呢?

01

营收严重依赖单个项目

“我们高度依赖长三角经济区的房地产市场, 尤其是上海 。”招股书中称。

2017年、2018年及2019年,上坤地产的物业销售收益分别有约100.0%、100.0%及60.8%来自上海的物业项目。

值得注意的是,上坤地产2018、2019年营收较2017年大幅增长,与 上海樾山别墅及联排项目 实现结转有很大关系。

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招股书显示,2018年,上海·上坤樾山美墅、上海·上坤樾山四季、上海·新城樾山璟里、上海·新城樾山明月4个项目的部分建筑面积进行了结转,共取得收入约67.62亿元,占当年全部营收的约 98.76%

2019年,上述四个项目及上海·上坤樾山半岛、上海·新城樾山半岛,共结转收入约56.94亿元,占当年全部营收的约 75.57%

上坤地产的盈利能力也伴随该项目的结转而同频起伏,2017年至2019年,公司毛利率分别为30.9%、51.5%及40.8%。

上坤地产称,2019年毛利下降12.9%至30.71亿元,毛利率从51.5%降至40.8%,主要由于物业类型及地点方面的产品组合变动,2019年苏州物业的平均售价低于上海物业。

别墅项目由于拿地与建设成本较低,整体毛利率水平要高于普通住宅,伴随上海樾山项目已基本售罄,同时上坤地产向其他城市拓展,其 毛利率持续走低的可能性颇大

02

储厚度不足

从披露的信息来看,公司土储总量并不多,目前应占 土地储备总量约360万平方米 ,以2019年156万平方米的销售面积来计算,仅够其开发2年左右。

这些土储大部分位于长三角经济区,其应占土储量在长三角、珠三角、中部核心经济区分别为153.31万平方米、37.44万平方米和15.4万平方米。

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从综合现金流量表中也能看出端倪。2019年上坤地产经营活动现金流由负转正,其投资活动现金流虽由正转负,但投资金额并不多,仅约7.6亿元。结合两大现金流数据来看,上坤地产 在拿地和投资上有放缓的迹象

03

现金流短缺

现金流方面,据招股书披露,在2017和2018的高速发展阶段,公司一度出现现金流负值的情况,2019年虽经营现金流回正,实现净额约20亿元,但 不够覆盖其短债

截至2020年2月29日,上坤地产计息银行及其他借款总额较2019年底减少5亿元,至62.7亿元。其中一年内到期的债务约30.75亿元,几乎占到了其借款总额的一半,短债压力可想而知。

04

融资成本持续走高

2019年上坤地产的融资活动现金流由2018年的大幅流入突然转负,呈现出断崖跳水的状态。这或许就是因为债务到期,上坤地产主动偿还了大量债务。

过去三年,上坤集团一直高杠杆运行。2017年至2019年,公司净资产负债率分别为684.9%、325.9%和118.8%。根据克而瑞地产研究中心发布的报告,2019年上半年174家典型房企的加权平均净负债率为91.37%,上坤地产的净负债率依然处在行业高位。

与此同时,上坤地产的融资利率也在走高, 从2017年的7.4%增加至2019年的9.4% 。其于2020年开年融到的一笔将于2021年9月到期的约2.2亿元的信托资金,年利率更高达13%。

据媒体数据,2020年前4月国企的平均融资成本仅为3.46%,民企的平均融资成本为5.22%。虽然中小房企在融资上难有优势,但上坤地产融资利率增高,也意味着其融资渠道较窄,银行、信托等金融机构对其融资变得更为谨慎。

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对于上市,不同的房企有不同的理由,不过总结起来大概两种:

一种是已经发展到一定程度,完全具备上市条件的房企。比如中梁和新力,前者上市时规模已到全国房企20强,后者更以高成长性成为最年轻的上市房企,当然还有像领地集团这样囤积了丰厚的土储,准备通过上市融到更多钱做开发的房企。

另一种是为了救急。这类企业现金流不足,银行等融资渠道也融不到钱,加上土地储备不足,公司运转面临较大困境,亟需通过上市来“续命”。

综合上述分析来看, 上坤地产偏向于后者 。由于过去两年其营收和利润均倚仗于单一别墅项目,加上土储厚度不够,上坤地产后劲不足,未来盈利能力存在持续走低的可能。

现金流短缺且融资困难,也是上坤地产的风险所在,这或是其接连引入两位财务型职业经理人加盟的缘由。

近期,上坤地产先后引入原三盛执行副总裁冯辉明,以及曾任职于万科、龙湖、复星、中南置地等多家房企的周俊,分别担任上坤地产执行总裁和融资中心总经理,以期改善公司的融资现状。

无论是冲击上市,还是引入财务型人才,都能看出上坤地产融资“输血”的迫切性。不过 上市只是资本道路的第一步 ,摆在上坤地产面前的问题是,目前企业规模仍然较小,土地储备相对较少,即便上市之后,后续发展仍然面对较大挑战。

从投资的角度看,除非上坤地产有我们错过的亮点,不然从目前来看投资风险仍然较大。

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