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無房 | 华侨城强势赋能文旅,背后透露出什么信号?

無房 | 直说,无房————关注房产财经 2020/05/22 20:52

“精耕时代”系列

近些年,房企的工作开始覆盖生活各方面。文旅、智能、教育、大健康......看似和房地产毫不相关的领域,如今却是房企们争相抢占的业务板块。

告别野蛮生长,告别黄金时代,告别高杠杆高周转的一路狂飙,房企进入精耕时代。专业有技术,创新能变通,房企要做的事,越来越多。

無房开启新的系列,聊聊精耕时代的房企,如何向阳而生。

此为第二篇,文旅篇——当房企强势赋能文旅。

据房妹不完全统计,去年华侨城及下属企业累计出售股权和转让资产等行为 约29项,涉及12个省市的28家公司

华侨城出售资产的举动曾引发外界诸多猜测,其中不乏“扩张过度”“断臂求生”“资金链紧张”等过度解读。

但从一些具体投资行为来看,事实并非如此。2019年华侨城仅在“第二总部”云南就 追加投资了570亿元 ,而华侨城A处置子公司及其他营业单位收到的现金净额才 仅约59.14亿元 ,不到华侨城投资云南的零头。

深究华侨城的商业逻辑会发现,这并非像一般房企所玩的资本游戏,而是其战略转型的体现。

华侨城旗下上市公司年报充分体现了这一点,2019年华侨城A各项经营指标均创下了历史新高:

营业收入600亿元,同比增长25%;

利润总额192亿元,同比增长25%;

归母净利润123亿元,同比增长17%

值得注意的是, 对其营收贡献最大的并非房地产业务 ,而是占据其总营收半壁江山的旅游综合业务。2019年华侨城A旅游综合业务营收约302.63亿元,占公司总营收的50.42%,首超其房地产业务。

在一些房企还处于拔剑四顾心茫然的转型迷茫期,华侨城已经铺开了一盘与国家新型城镇化、全域旅游、乡村振兴等战略共频的文旅大棋局。

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据华侨城A现金流量表显示,2019年公司处置旗下子公司及其他营业单位收到的现金净额为59.14亿元,较2018年的6.23亿元, 大增8.5倍

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从表格中可以看到,华侨城出售的项目大部分为房地产项目或土地,还有部分为金融等非主业资产。

业内人士表示,华侨城集团选择适时抽身离场,是一种非常明智的选择,不仅能提高整体资产周转效率,还能将创收的钱投资到更优质的项目之中。

据华侨城有关人士介绍,自2015年开始,华侨城开启了高质量、创新发展之路,向文化旅游主业聚焦,朝着 “文化+旅游+城镇化”模式 转型。

华侨城意在打造一个新型生态模式,通过土地资源的获取和赋能,建设完备的自循环系统,包括商业综合体、住宅、酒店、城市基建、城市公共空间、艺术展馆等,形成完整配套,以文旅为主链,贯穿起整个生态,从而提升区域价值。

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成都安仁古镇

由此,华侨城主动开展了一系列 幅度调整。

追溯过去两三年的动作来看,华侨城转让多项资产股权,包括纯地产项目和金融资产等。这些动作折射出华侨城对 不符合集团战略的产业形态做减法 的信号。

需要注意的是,华侨城出售资产规模较大的区域,也是其进一步加速资产配置的区域。

数据显示,华侨城集团转让项目股权和资产出售较多的区域,集中在以上海、云南、重庆、西安等地为主的长江经济带。

而据其上市公司华侨城A年报显示,年内华侨城新设立的50家公司中,除大部分集中于“大本营”粤港澳大湾区外,长江经济带上的热点区域也是其布局的重点。

特别是华侨城集团所在的“第二总部”云南,继其2018年7月召集18个子公司在云南发起“大会战”,签约60个项目投资超千亿元之后,2019年再追加490亿元,签下37个覆盖文旅、城镇化、特色产业、美丽乡村建设等领域的项目。

华侨城通过将那些不太优质的项目整理出售的同时,投资或买进更符合自身战略的资产,为其“城镇化”战略发展蓄力。

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近年来,华侨城集团在其原有的“旅游+地产”模式上提出“文化+旅游+城镇化”、“旅游+互联网+金融”的创新发展模式,经过三四年的长线布局和资产配置优化,华侨城A的营收结构悄然发生着深刻的变化。

2019年华侨城文旅产业的核心能力持续巩固,华侨城A 旅游综合业务的营收占比超过了房地产业务 ,这是2010年来的首次。

纵观整个房地产行业,提出多元化转型的不在少数,但翻开其年报,地产业务营收能占其80%甚至90%以上。从这个角度看,华侨城可以说是绝无仅有能真正做到“去地产化”的少数派。

华侨城A年报显示,华侨城全年累计接待游客规模达5209万人次,同比增长12%;旅游综合收入303亿元,同比增长59%;旅游综合收入占总收入比达50%,较上年提高11个百分点。

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△ 华侨城光明小镇 欢乐田园

华侨城旅游综合业务表现亮眼得益于两个方面,一方面是文旅业务综合实力进一步增强,规模和质量持续提升;另一方面是旅游综合项目中部分城镇化项目收益得到兑现。

华侨城文旅规模进一步扩大,2019年末华侨城A共有18家景区、24家酒店、1家旅行社、2家开放式旅游区,较2018年同期 新增5家景区、1家酒店和2家开放式旅游区

如今,华侨城集团旗下的文旅项目已遍地开花,布局城市达60多个,规模的稳步扩张,有利于其继续夯实旅游行业的领先地位。

城镇化项目收益部分,华侨城凭借一流的区域打造能力,将优势转化为竞争力。

以其全新的拳头产品—— 顺德欢乐海岸PLUS 为例,该项目采用独特的“商业+娱乐+文化+旅游+生态”的全新商业模式,主要由滨水休闲主题商业区及精品主题乐园两大部分组成。

这一投资超百亿、孵化近6年的项目,2019年开业后就成为当地的一个全新旅游热点。

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△ 顺德华侨城欢乐谷海岸PLUS

重点是,顺德欢乐海岸PLUS创新 采用“开放式”运营模式 ,即所有游客都可以免费入园,项目的优质资源和环境就成为周边市民的免费生活配套。这种业内首推的模式,让企业配套的住宅项目有了更强的市场竞争力,而这直接表现在了收益上。

事实上,除了积极创新旅游综合业务的经营策略之外,“ 地产业务高效率周转反哺文旅主业 ”也是华侨城旅游综合收入稳中有增的关键因素之一。

据悉,2019年华侨城在项目开发建设、推盘、销售等各个环节,均对标行业优秀企业,其中潮州纯水岸、肇庆纯水岸、南京丰字河等项目,开创性地实现了当年拿地、当年开工、当年回款的新突破。

房地产业务经营效率的提升,加上通过转让股权等方式甩掉一些经营包袱,为其高投入、周期长的旅游综合业务提供了稳定的资金保障和风险规避,而持续补充优质资源、优化资源储备结构,则令其旅游综合业务进一步带动房地产业务,使得两大产业互动发展、相得益彰。

截止2019年,华侨城A地产业务板块实现签约面积252万平方米,同比增长22%;实现签约金额863亿元,同比增长45%。

同时,华侨城的旅游业务继续保持行业领先地位,在全球主题公园大型企业集团排名中, 连续6年位居亚洲第一、全球第四

虽然2020年国内旅游业受到了一些冲击,但文化和旅游产业大发展、大繁荣的良好趋势和局面不会变。对非典之后从深圳走向全国的文旅“老兵”华侨城来说,这依然是一次机会。

据悉,目前华侨城集团已启动了深圳华侨城旅游度假区和东部华侨城等大型综合文化旅游项目的升级改造工作,同时“2020年华侨城全国文化旅游节”等活动计划也已准备就绪,只待市场复苏,就迅速抓住市场。

最为敏锐的资本市场,已经看到了其潜力:中国银河、华西证券、华创证券、浙商证券等多家机构,均维持华侨城“买入”评级,其中华创证券考虑到销售靓丽以及低估值高股息,维持“ 强推 ”评级。

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可以看到,“文化+旅游+城镇化”的转型发展模式,正带着这家老牌文旅企业进入一个新的发展轨道。

文旅一直是华侨城的标签,但在房地产业快速发展的同频共振下,华侨城A的房地产业务也一度超越其旅游业务。这也让业内对华侨城坚持“文旅”的初心产生了误解,2019年默默深耕的华侨城用业绩证明,它依然初心不改。

文旅营收创新高背后,是华侨城A 专注土地一级开发 获得的回报。过去一些房企也有参与土地一级开发,但主要目的更多可能是拿到该地块的二级开发权,而不在于一级开发带来的收益,但华侨城恰恰不同,一直采取两条腿协同作战的策略,将区域打造和运营能力最优化。

如今土地开发已进入深水区,一级开发成为各地政府的主流需求,近期北京通州区就释放了26个村全都一级开发的信息,政府需求可见一斑。

面对一级开发的行业大势,像华侨城一样具备区域打造和运营能力的企业,就展现出明显的优势。

一方面,这类模式能更好地创造社会价值,帮助地方政府完善相关基础设施,引入商业、产业、人流的模式,给政府带来的将是源源不断的税收和GDP增量。哪怕价格低一点,政府也更愿意将土地交给这类房企运营。

另一方面,无论是像华侨城一样将文旅与城镇化结合,还是像华夏幸福一样走产业新城的道路,这种与城市发展进程紧密关联的模式,未来爆发的可能性很大。

华侨城集团表示,中国文化旅游消费的增长速度之快和规模之大是难以估量的,而由于文旅产业的供给侧改革还不到位,市场需求量虽然越来越大,但市场提供的文旅产品却有提升空间,而 具有文化特色的城镇将来会是文旅产业的一个大方向

“文旅”和“城镇化”都是国家层面的战略思维,华侨城将它们与自身优势相结合,迅速进行资源优化和调整,发展后劲不难想象。

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如今,从华侨城的战略转型之路可以发现,地产行业又来到了一个 新的分水岭

万科和华侨城就代表了两种不同的方向。万科主打收敛聚焦巩固基本盘,说白了就是暂缓多元化拓展,继续聚焦土地二级开发;而华侨城坚持“去地产化”,专注做一级开发,还要将欢乐海岸模式复制到宁波、南京、西安、郑州、太原等更多城市。

大胆想象一下, 未来房企或分化为房产商和地产商 。以华侨城、华夏幸福、金茂等为代表的企业地产商通过“旧改”“造城”等方式致力于探索和运营城市的未来。

虽然地产商的运作模式难度大、技术含量高、周期长,但同时也意味着有较高的竞争门槛,竞争者不可能快速冲破壁垒,也会加速淘汰粗制滥造的企业,形成良币驱逐劣币的良好竞争环境,对行业来说也是件好事。

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