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無房 | 地产商为何都当起了粉刷匠

無房 | 直说,无房————关注房产财经 2020/05/21 19:34

“精耕时代”系列

近些年,房企的工作开始覆盖生活各方面。文旅、智能、教育、大健康......看似和房地产毫不相关的领域,如今却是房企们争相抢占的业务板块。

告别野蛮生长,告别黄金时代,告别高杠杆高周转的一路狂飙,房企进入精耕时代。专业有技术,创新能变通,房企要做的事,越来越多。

無房开启新的系列,聊聊精耕时代的房企,如何向阳而生。

此为第一篇,家居篇——当房企化身粉刷匠。

时间的马车往前倒退42年,我国实施“改革开放”的国家发展战略,房地产开始逐渐进入市场化时代。

最开始的房企,就是个倒腾土地的土地商。而很快,开发商从倒腾土地进阶为对住房进行规划设计。下一个阶段开发商多了一个建筑队包工头的角色,开始了泥瓦匠业务。随着人们对生活质量要求的重视,房企又变成了社区大妈,聚焦起物业管理。 而最近,它们又多了一个新角色——粉刷匠。

5月6日,碧桂园认购蒙娜丽莎非公开发行的不超过27,129,679股股份,认购价格为18.43元/股,总认购价格499,999,983.97元,约5亿元。

如今的房企,盖楼、销售、物业、装修、休闲、商业等一把抓,领域广,责任重。

为什么开发商角色越来越多?

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本次发行完成后,碧桂园创投将持有蒙娜丽莎6.22%的股权,将委派1名董事参与蒙娜丽莎的公司治理。碧桂园所属企业指定蒙娜丽莎为项目供应商,为其供应建筑陶瓷等产品。

这不是碧桂园第一次向陶瓷砖大佬伸手了。在此次认购前,4月12日,碧桂园创投同样以5亿元认购帝欧家居股份,发行完成后,将持有帝欧家居6.5%的股权。

房企与家居行业关联性强,蒙娜丽莎表示未来双方还将在陶瓷、瓷砖胶等陶瓷建材和家居类产品相关产品设计、产品研发、产品销售及对外投资等领域开展战略合作,并谋求长期共同战略协同效应。

碧桂园投资蒙娜丽莎家居企业,在房地产业还不是个案,尤其是近些年来房企入主家居的现象还比较常见。

更早一点,4月3日,红星美凯龙和世茂签署协议红星美凯龙将在家装设计、全品类供应链、工艺体系、全流程服务方面提供资源,和世茂在开发营销、用户服务和物业管理领域进行融合,打通新房批量家装、交付定制装修、二手房翻新等业务。

2019年9月26日,由英皇卫浴集团与美的置业合资成立打造的模块化产业链公司睿住优卡举行投产仪式。睿住优卡生产的整装卫浴采取的防水底盘能从根上解决传统卫浴所的痛点。

再早一点,2015年,万科携手链家共同投资成立互联网家装品牌“万链装饰”;同年,碧桂园推出旗下互联网家装品牌“橙家”。2017年,恒大地产与15家知名品牌家居企业签约,宣布建立合作联盟,打造“拎包入住”精装房。

装修行业的历史比房地产开发还要久远,为什么近几年房企才大举入股装修企业,他们究竟打了什么算盘?

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这要从精装房风潮的到来说起。

2017年住建部发布的《建筑业发展十三五规划》明确提出到2020年全装修占比达到30%的目标,政策出台推动全装修普及。

如今,各地也相继出台按成品房交付住宅的相关政策,以成都为例,成都市政府于2017年发布《关于推进建筑产业现代化发展的指导意见》,意见指出,2022年底,全市新开工商品住宅和保障性住房成品住宅面积比例达到100%。

2015年-2017年正是我国关于雾霾、环境关注度最高的时候。对政府和社会而言,出台政策推进精装房交付能节约材能、减少二次装修污染。

在大量的政策出台推进下, 2019年我国精装房渗透率从27.5%提升至32%。 提前达到《建筑业发展十三五规划》中提出到2020年全装修占比达到30%的目标。

智研咨询发布的《2020-2026年中国精装修行业市场运行态势分析及投资前景评估报告》数据显示: 2019年精装房开盘量增长趋势不改。 2019年我国精装房开盘规模达到319.3万套,同比上升26.22%。

房企如此积极配合精装房政策,以致提前完成政策规划的目标,说来说去还是离不开一个“利”字。

对于房企而言,清水房限价,大幅压缩了房企的利润空间, 精装房交付则能通过附加值提高房子价格,获取利润增量。 有利可图,这对房企来说是件好事,于是各大房企近年来积极推进精装房交付。

房企对精装房交付的推进过于积极,一心逐利,引来了新的问题。房子在中国私人化体验极强,精装房交付也因此备受争议,提到精装房时也是吐槽声盖过了精装房带来的便捷优势。

房企与建材工厂议价能力极强,能大幅度压缩在精装房交付上的成本,导致成本控制下建材工厂不生产合格材料。

去年一则关于绿地精装修的视频在热搜上引来众网友热议。一位女业主到武汉绿地国际理想城收房时痛哭,买房时强制全款支付的每平2000的装修费用,收房时却发现卫生间门被马桶卡住、油烟机发出奇怪轰鸣声、水龙头晃荡、电线外露、瓷砖空鼓、地板不平......这于众多精装房纷争不过这是沧海一粟。

根据中消协公布的2019年全国消协组织受理投诉的数据显示,房屋建材类投诉量为28060件,投诉比重为3.42%,消费者投诉的问题主要包括装修合同隐患、建材质量差等。

就目前的情况来看, 市场上形成房企通过议价降低自身成本,建材厂通过提供与备案价格相差太大产品来获利的局面,实则相互钻空子。 精装房信息不对称,价格不透明,最后使业主利益受损。

长期而言,业主的利益受损最终还是会导致地产商的利益受损,房企整合家居产业链正是为了整合上下游产业链,补上空子。

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对于房企而言,认购家居公司股份最显而易见的优势是能达成资源整合。

以碧桂园认购蒙娜丽莎为例,碧桂园所属企业指定蒙娜丽莎为项目供应商,为其供应建筑陶瓷等产品,成本会远低于普通合作关系的采购成本。

从终端数据看,龙头房企精装率高于平均水平,认购家居公司将整合上下游产业链,易于对各环节做统一调控,确保装修品控。

在认购后,碧桂园创投均拟委派1名董事参与蒙娜丽莎家居和帝欧家居的经营管理,并与两家家居在产业设计与研发、产品销售等领域展开合作。

碧桂园十分擅长产业链整合和多元化布局,此前已在家具家具、地板、橱柜、卫浴柜、衣柜、淋浴房等领域做出布局,陶瓷砖也是其整装供应链的一环。碧桂园在2个月内连续认购两家头部家居更是加速整合建材产业链,在建材产业持续发力。

由此,房企能在压低成本的同时保证自身质量和口碑。

对于业主而言,同样的价格,也能获得更有品质保障的房屋装修,减少利益受损的风险。

对于家居公司而言也是一件大好事,通过这次非公开发行补充流动资金,有利于蒙娜丽莎在科技研发、公司治理等方面做出优化,革新其新技术、新材料、产品体系创新和技术系统。

搭上头部房企深度拓展的顺风车, 家居公司能 扩大三四级市场规模,在精装修来袭的风潮中站稳脚步。

所以 ,房企入主 家装 行业, 对于房企、家居公司和业主都是皆大欢喜。

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精装房将是考验之一,也是机会之一。 无法担起装修职能的微小房企只能随波逐流被遗弃,无法转型且保证品质的房企也将不会成为业主的选择。

精耕时代到来,房企做的 不再只是简单粗暴的经济快餐,房企的工作将更加有技术含量,且覆盖生活各方面。 房企做的活越来越多,需要靠增加自身附加值来取得竞争力。

如何提高自身附加值呢?

投入高精尖技术,提高定制优质服务,获得高性价比的回报。如研发机器人、运用智慧家居、优化物业服务、完善生活配套,甚至配合政府进行周边开发。这些工程都是精细的,充满技术含量的,这样才能让业主觉得,价涨得合理,钱花得划算。

只有真正把握技术和产业链的房企,才能随着人们消费习惯的改变而给出快速反应,甚至由房企改变人们的消费习惯。对于头部房企而言,产业链整合和技术拓展是没有边界的,只有进一步,更进一步。想要保持现有的地位,头部房企们确实只有保持不停的改变。

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