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無房 | 关于拿地,头部房企不会告诉你的10个秘密

無房 | 直说,无房————关注房产财经 2020/05/15 22:23

各种因素影响下, 2020年成为房企市场布局及拿地策略变化的转折年。

以恒大为代表的房企提出严控土储规模,以万科、融创、华润等为代表的房企谨慎求稳,而碧桂园、保利、中海、龙湖等房企则较为积极,纷纷提高了拿地预算。

土地是房地产的生命线,在新一轮土储大战打响之际,有必要研究下头部房企的市场布局和拿地策略。

拿地难的是对市场的判断,而头部房企之所以能成为头部,都有其过人之处。 无论是技术流,还是意识流,它们一定是最值得学习的对象。

鉴于此,房妹统计了部分头部房企2020年1-4月的拿地数据,并梳理出它们拿地的特色。

整体来看,九大头部房企前4月共拿了348宗地,拿地金额共计约2583.23亿元,总规划建筑面积约4534.74万 ,其中权益规划建筑面积为3519.03万 ,平均楼面价约7949.09元/㎡,平均溢价率约9.08%。

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郑州:九家有七家拿地

从拿地面积来看,2020年前4月,最受九大房企欢迎的三大城市依次为郑州、西安和长沙。

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郑州是九大房企争相布局的第一大城市。 碧桂园、万科、保利、 融创、 绿地、世茂和华润等7家房企均有在郑州拿地 ,共拿地24宗,规划建筑面积共计约314.23万㎡。

其中又以碧桂园和保利相对活跃,碧桂园所拿7宗地块规划建筑面积共计约103.08万 ,保利拿地5宗规划建筑面积共计约88.75万㎡。

最近几年,郑州迎来多重政策利好。2018年11月,国务院明确指出将以郑州为中心引领中原城市群发展;2020年3月,郑州国土空间总体规划(2020-2035)被剧透,郑州初步划定出32个核心板块……

随着郑州的影响力和城市潜力不断被挖掘,郑州成为房企眼中的香饽饽之一。公开数据显示, 2019年国内百强房企有近50家已进驻郑州 ,作为嗅觉更加敏锐的头部房企,重仓郑州可以说并不意外。

具体来看,受最新政策利好的32个板块是房企布局的重点区域。比如,碧桂园2月17日在郑州拿的3宗地块,均为中原区西岗城中村改造地块,而保利摘得的地块中有2宗位于郑州经开老城区,这两大区域均属于郑州重点发展的32个板块。

除郑州外, 西安和长沙也颇受九大房企青睐 ,拿地面积分别约285.97万㎡和199.88万㎡。

碧桂园、万科、保利、绿地、龙湖和华润均有布局西安,共拿地16宗。其中绿地拿地最多达6宗,总拿地面积约103.37万㎡;其次为华润,一次性拿了54.35万㎡。

九大房企虽在长沙拿地宗数不多,仅6宗,但拿地面积却达到了199.88万㎡。在长沙拿地最多的是龙湖,两次出手就拿下59.41万㎡的土地。

成都:九大房企拿地相对克制

沈阳、兰州、青岛、天津、苏州、杭州、北京等城市,也是九大房企布局的热点城市。

但让人有些意外的是,作为强二线城市、新一线城市之首的 成都 ,仅以47.13万㎡排在第25位左右 ,与苏州、杭州等城市存在明显差距。

不过,根据中指院发布的《2020年1-4月全国土地成交城市排行榜》来看,成都成交总价和规划建筑面积均处于上升态势,其中成交总价为355亿元,规划建筑面积为2057万平米,分别上涨91%和71%。

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也就是说, 成都土地市场依旧火热,但头部房企拿地相对较少

据锐理数据显示,2019年大成都住宅类用地共成交199宗,其中46.7%的地块被平台公司收入囊中,仅成都轨道交通集团就包揽了23宗,开发商拿地占比为53.3%。

值得注意的是,2019年成都楼面价前十的地块,70%被广州华发、禹洲地产、五矿地产等新进房企拿下。从拿地宗数上看,德商投资和新力地产分别拿地4宗,是拿地最多的两家房企。

九大房企中,去年在成都拿地最多的是绿地,为3宗,碧桂园、万科、保利各1宗。 今年拿地最多的是龙湖 ,拿地4宗总规划建筑面积约40.8万㎡。

由此可见,相比其他百强房企,九大房企在成都拿地相对克制,或因有太多房企想进入成都市场竞争激烈,或因原本在成都尚有土地可供开发。

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碧桂园:以宅地为主,重仓兰州和郑州

4月碧桂园全国拿地69宗,涉及兰州、郑州、西安、娄底、洛阳等32个城市,是“宇宙房企”本企了。规划建筑面积共计约825.39万㎡,位列第一。

从城市布局看,碧桂园继续在其重仓的广东和江浙沪拿地,填补大粮仓,但也不乏兰州、沈阳这样的老牌一线城市。

值得注意的是,开年以来碧桂园在兰州已拿下10宗地块,拿地面积约112.36万㎡,占总拿地面积的13.6%。

郑州也是碧桂园重仓的城市之一,前4月共拿下7宗地面积共计约103.08万㎡。对比碧桂园2018年和2019年项目总览图会发现, 过去一年碧桂园河南的新增项目数33宗 ,仅次于广东和江苏的37宗,碧桂园深耕中部人口大省的战略可见一斑。

从溢价率来看,4月11日在拉萨拿的两宗地块溢价率最高,分别达到113.53%和71.53%。所有地块中0溢价的地块占比约50.7%。

碧桂园所拿地块以住宅用地为主,共计48宗,另有17宗为含住宅的综合用地。

万科:坚持0溢价拿地, 重仓包头

前4月万科全国拿地46宗,涉及包头、大理、青岛、柳州、郑州等20个城市,规划建筑面积共计约552.4万㎡,位列第五。不过 万科的权益规划建面占比最低 ,仅约63.2%。

从城市布局看, 万科继续在其大本营上海区域深耕,同时 北方区域成为万科今年布局的重点区域之一

北方区域集中在包头、青岛、天津等城市拿地,拿地面积约143.64万㎡,占比约26%。开年以来, 万科在包头拿地最多 ,达87.93万㎡。

对比万科2018年、2019年年报来看,过去一年其北方区域的销售面积和销售金额均呈现下滑态势,分别下滑了2.63和1.46个百分比。

在年报系列文章《 無房|万科失衡,郁亮尚无解药 》中,房妹曾指出万科南方区域尚难扭转颓势,中西部区域虽为2019年业绩黑马,但在跑道上遇阻。所以,万科才将希望寄托于北方区域,加大在包头、青岛的布局?

在拿地上,万科坚持0溢价拿地的特征非常明显,所有地块中仅8宗地有溢价, 0溢价地块占比高达82.6%

46宗地块中以住宅用地为主,共19宗。另外,万科还分别在包头和天津各拿了一宗工业用地。

保利: 拿地金额最高 ,重仓长春和郑州

前4月保利全国拿地34宗,涉及长春、郑州、兰州、天津等19个城市,规划建筑面积共计约656.76万㎡,位列第三。

九大房企中 保利拿地金额最多,达453.27亿元 ,较去年同期的 144亿元 拿地金额,增长近215%。

保利是头部房企中的拿地积极派之一,保利表示2020年拿地资金将提高约200亿元。仅一月份,保利就拿下了15宗地块,4月各地恢复土拍后,其又紧锣密鼓拿下了10宗地块。

土储厚度不足是保利积极拿地的主要原因 ,据测算,保利截止2019年末的土储仅够其两年半消耗,土储拓展的压力不小。

从城市拓展上来看,保利主要布局直辖市和一二线省会城市,其中 长春和郑州为其开年来重仓的两大城市 ,获得的规划建筑面积分别是89.6万㎡、88.75万㎡。

所有地块中0溢价地块占比约52.9%,其中溢价率超过50%的地有三宗,南昌一宗,郑州两宗。

融创:收缩明显,重仓沈阳和哈尔滨

前4月融创全国拿地40宗,涉及哈尔滨、沈阳、郑州、襄阳、重庆等16个城市,规划建筑面积共计约385.15万㎡,位列第六。

2020年融创拿地收缩明显,拿地金额约251.68亿元,较 2019年同期的626亿元锐减了近60%。

看来2020年强调拿对地、拿好地的融创,所言非虚,确实在拿地节奏上有所把控。

从城市布局来看, 融创持续向东北发力 ,在沈阳和哈尔滨所拿地块建面共计约127.72万㎡,占总拿地面积的33%。

融创在溢价率方面的把控也较好,只有一宗地的溢价率超过了50%,0溢价地块占比约72.5%,平均溢价率仅为4.62%,处于头部房企低位。

中海:平均楼面价超20000元/㎡,陷围标风波

前4月中海全国拿地仅7宗,是 九大房企中唯一一个拿地只有个位数 的房企,涉及北京、上海、长沙和沈阳四个城市,规划建筑面积共计约112.68万㎡,位列第九。

拿地方面,中海属于乐观积极派,2020年拿地投资预算为1400亿元,同比增长23%。今年3月上旬还对外公布了“中原逐地,海纳百城”的寻地合作模式。

但1-4月中海拿地总额仅为203.4亿元,较2019年同期的313亿元减少35%,按计划,接下来或迎来中海拿地高峰期。

值得注意的是,中海拿地的 平均楼面价高达23363.29元/㎡ ,是九大房企中平均楼面价最高的一家。

中海在长沙拿地面积最多约14.76万㎡,在上海拿的地块最多共3宗。需要说明的是,中海于3月31日在上海以底价34.3亿元竞得虹口区的地块未计入其中。

虹口地块即为前段时间吵的沸沸扬扬的“围标事件”涉及的地块,该地块是上海虹口区3年来首推的纯宅地,最终中海、万科和华润通过资格审核进入“最终轮”角逐,但万科和华润没有竞价,中海底价成交。后三家房企的多名负责投资拿地的高管被上海公安局“管制”,地块状态也处于“交易中”。

“围标事件”给中海蒙上了一层阴影,接下来会如何还未可知。

绿地:平均楼面价最低,重仓西安

前4月绿地全国拿地55宗,涉及西安、安庆、郑州、盐城等24个城市,规划建筑面积共计约775.67万㎡,位列第二。

值得一提的是, 绿地的平均楼面价是九大房企中最低的,仅约2681.55元/㎡

这得益于绿地拿下了一些楼面价非常低的工业用地和商业/办公用地。比如绿地于3月20日在南宁拿下的两宗工业用地,折算下来平均楼面价仅为222元/㎡。

绿地2020年一季度简报显示,其已先后与广西、贵阳、南京、兰州、烟台等地政府签署了一揽子的战略合作协议。能看出,通过产业勾地是绿地拿地的重要方式之一。

从区域布局看, 绿地拿地主要集中在长三角区域 ,在上海、安庆、苏州、徐州等城市拿地建面共计约189.21万㎡,占总拿地面积的24.4%。

从城市来看, 绿地在西安拿地最多 ,规划建筑面积共计约103.37万㎡,占总拿地面积13.3%。

虽然绿地拿了不少地块,但在成本控制上表现较为亮眼,0溢价地块占到70.9%。

龙湖:拿地金额翻倍,重仓青岛

前4月龙湖全国拿地50宗,涉及青岛、长沙、温州、成都等23个城市,规划建筑面积共计约621.39万㎡,位列第四。

2020年龙湖拿地较为积极,1-4月拿地金额约410亿元,较2019年同期的226亿元,几乎翻了一倍。

中西部地区 是龙湖主要布局的区域之一,在长沙、成都、昆明、南宁、西安等城市拿地规划建面共计约191.68万㎡,占总拿地面积的30.8%。

从城市拓展来看, 青岛是龙湖目前重仓的城市之一 ,拿地规划建面达102.22万㎡。龙湖也是在成都拿地宗数最多的房企,共拿了4宗地, 拿地规划建面 约40.8万㎡。

从拿地时间来看,4月龙湖拿地力度有所加强,共拿了16宗地,出现溢价的地块也较多。在龙湖所拿的50宗地块中,0溢价地块占比为58%,但所有地块的溢价率均未超过50%。

世茂:拿地总额最少,重仓大本营福建

前4月世茂全国拿地28宗,涉及肇庆、郑州、泉州、阜阳、蚌埠等16个城市,规划建筑面积共计约295.75万㎡,位列第八。 世茂是九大房企中权益规划建面占比最高的房企 ,占比达88.7%。

2020年世茂的拿地态度是趋稳,从拿地金额上看,基本与其计划一致。九大房企中,世茂拿地金额最低,仅约124.9亿元,与2019年同期的120亿元基本持平。

世茂在其大本营福建拿地较为活跃,先后在泉州、漳州、福州拿了10宗地,规划建筑面积共计约57.12万㎡。 其中,在泉州一次性拿下的6宗地块为花田小镇项目用地,楼面价低至1056元/㎡。

从拿地面积来看,世茂在肇庆拿的地体量最大,仅拿了一宗地但规划建面就达到43.02万㎡,与其在福建拿地的总和相差不多。

值得注意的是,世茂拿溢价地块占到所拿地块的57.1%,平均溢价率为17.15%,处于九大房企的高位。有3宗地块溢价率超过50%,东莞有一宗溢价率为56.61%,漳州有两宗,溢价率分别是92.42%和57.89%。

华润:平均溢价率最高,拿地积极

前4月华润全国拿地19宗,涉及沈阳、西安、武汉、北京等14个城市,规划建筑面积共计约295.75万㎡,位列第七。

开年以来华润拿地较为积极, 华润2020年前4月拿地金额为402.15亿元,较2019年同期的247亿元增加了62.8%

2020年华润提出不抢高价地,但其拿地的 平均溢价率为九大房企之首 ,约18.24%。

19宗地块中溢价地块占比达73.7%。有两宗地块的溢价率超过50%,武汉的一宗为90.78%,郑州的一宗为50.15%。

华润拿地的平均楼面价在九大房企中也相对偏高,约13166元/㎡。

从城市拓展来看, 华润主要在沈阳和西安两个城市拿地 ,拿地规划建面分别约59.8万㎡和54.35万㎡。

新知图谱, 無房 | 关于拿地,头部房企不会告诉你的10个秘密

综上数据,房妹总结了到九大头部房企拿地的 十大秘密

1、 从拿地面积来看,2020年前4月,最受九大房企欢迎的十大城市依次为郑州、西安、长沙、沈阳、兰州、青岛、天津、苏州、杭州和北京。

2、 房企除深耕自身大本营所在区域外,具体重仓哪个城市的策略不尽相同。比如,碧桂园选择重仓兰州和郑州,万科选择重仓包头,保利则重仓长春和郑州,融创侧重东北重仓沈阳和哈尔滨,绿地重仓西安,龙湖选择重仓青岛。

3、除万科和融创外,其他7家房企权益规划建面占比均超过了70%,其中世茂最高为88.7%。

4、与去年同期相比,部分房企拿地金额收缩明显。碧桂园、万科、融创和中海拿地金额减少100-474亿元不等,融创收缩最为明显,拿地金额减少近474亿元,其余三家均为100亿元左右。

5、有收缩的房企,就有积极拿地的房企,保利、龙湖和华润拿地较为积极。其中,保利拿地金额最多达453.27亿元 ,较去年同期翻了两倍。

6、在拿地金额上,绿地和世茂2020年前4月拿地金额基本与去年同期持平,有一种“任你风起云涌,我自岿然不动”的状态。

7、 绿地的平均楼面价是九大房企中最低的,仅约2681.55元/㎡, 这得益于绿地拿下了一些楼面价非常低的工业用地和商业/办公用地。

8、除绿地外,融创和万科在溢价率上的把控较好,所有地块的平均溢价率不超过5%。

9、虽有少数房企的平均溢价率超过15%,但整体来看,几大头部房企的成本管控非常优秀,平均溢价率只有9.08%,较2019年前11月全国300城住宅用地溢价率13.5%,要少4.4个百分点。

10、短期来看,部分房企拿地节奏或与计划相悖,但可能会在接下来的几个月发力,所以要分析和学习头部房企市场布局和拿地策略,还要从更长的时间维度去看。

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