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無房 | 华夏幸福:产业新城“裂变式”发展之后

無房 | 直说,无房————关注房产财经 2020/04/29 13:50

又到一年年报季,全国各大上市房企的财报将陆续发布。

2019年是特殊的一年,对房企来说,也是至关重要的一年。 这一年房企财报的好坏,对未来走势有着更大的影响。

剩者为王,过去一年表现不佳的房企,未来两年将更加艰难。 通过年报证明房企实力的时候到了,無房将对TOP30强房企进行着重分析。

是为第十五篇,华夏幸福。

4月24日晚,华夏幸福对外发布2019年年报。

报告期内,华夏幸福主营业务实现稳健快速增长, 营收首次破千亿 ,达到1052.1亿元,同比增长25.6%;归属于上市公司股东的净利润146.12亿元,同比增长24.40%;归属于上市公司股东的净资产500.36亿元,同比增长14.30%。

在颇受关注的综合财务指标之外,最受房妹关注的是它的 异地复制模式

与一般的房企发展路径不同,华夏幸福的主营业务为产业新城项目,要实现异地复制比住宅项目更具挑战。

而战略成功与否与其未来的可持续性发展息息相关,自2017年华夏幸福力推异地复制模式以来已有三年时间,成效几何需要从其年报中去找答案。

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年报显示,2019年华夏幸福实现1431.72亿元的销售额,营业收入达到1052.1亿元,同比增长25.6%;公司总资产4578.12亿元,增长11.7%;公司实现产业签约 1956.13亿元,较上年同期增长17.8%。

与此同时,衡量企业综合盈利能力的 毛利率和ROE两项指标也持续走高 ,2019年分别为43.7%和35.7%,与上年同期相比分别增长2.1个百分点和0.5个百分点。

业绩实现高质量增长的华夏幸福,对股东始终保持着 高比例现金分红 。数据显示,2019年公司拟向全体股东每10股派发现金股利15元(含税),以资金公司每10股转增3股。以此计算,2019年华夏幸福现金分红达45.20亿元,同比增长25.4%,现金分红占净利润比重连续5年不低于30%。

过去一年华夏幸福下大力气 降本增效 ,进行了业务优化、区域调整、项目整合,优化公司治理结构,经营质量显著提高。

年报显示,报告期内,其通过狠抓经营管理,积极回款,公司全年销售商品提供劳务收到的现金达879.27亿元,同比增长17.06%;经营活动产生的现金流入943.78亿元,同比增长17.89%;销售回款率由2018年的46.2%大幅跃升至61.4%。

在收入、经营回款,现金流情况同比稳健改善的基础上,报告期内,华夏幸福管理费用率同比下降1.95 %,销售费用率同比下降0.45个百分点,经营质量持续提升。

在2019业绩会上,华夏幸福透露,当前公司已经启动了79座产业新城,其中 66座已实现回款 ,22座进入成熟期。

资源获取力度提升,再为公司后续发展积蓄能量。2019年华夏幸福加大力度拿地,新获取土地规划计容面积比上年同期增加88.7%,截至年末,华夏幸福总土地储备达1058万平方米。

整体看来,华夏幸福的综合财务指标 趋稳中又显韧性 。稳是营收、利润、现金流等指标持续向好,韧性则在于其都市圈产业新城和新业务项目均聚焦国家重点发展的核心都市圈,且土储充足。

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业绩稳增且韧劲加强,得益于华夏幸福厚积薄发,通过异地复制战略加快全国市场布局。

所谓异地复制战略,即将其运营多年相对成熟的“环京”产业新城模式,复制到“环京”以外的其他区域。

说白了,就像营销圈常说的 裂变模式 。裂变首先是精耕细作以单点突破,然后再进行严格的复制,由一个成功的点复制出另一个,两个点再裂变为四个……以此类推,先慢后快,步步为营,最终快速而高效地全面启动整个区域市场。

这种模式的落地,必须以一个相对长的时间轴进行观察,一年的成功并不能说明什么,但三年的成功则足以证明该模式未来的可持续性。

房妹查询企业年报得知, 近三年华夏幸福共新增49个PPP项目 ,且根据行业周期把控“松紧”节奏。2017年、2018年新增PPP项目协议分别为21个和18个,2019年新增 7个入库 PPP 项目,这些项目全部位于“环京”以外区域。

至此,华夏幸福“3+3+N”核心都市圈全面布局已基本实现,在精耕京津冀都市圈的基础上,密集布局长三角都市圈,加快布局粤港澳都市圈,推进布局郑州、武汉、成都、长沙、西安等核心都市圈。目前,华夏幸福已布局了13个省、15个都市圈。

值得一提的是,截至2019年末,华夏幸福在各都市圈布局的产业新城项目,入选财政部政府和社会资本合作项目库的达到32个,其中5个国家级PPP示范项目,1个省级PPP示范项目。

战略稳步推进,华夏幸福的异地复制模式收效如何?

据其2019年年报显示,环北京区域的园区配套住宅业务签约销售额为 506.54 亿元,环北京以外区域的园区配套住宅业务签约业务销售额522.81亿元, 销售额比重由2018年的43.69%提升至50.79% ,环北京以外区域的销售面积比重由2018年的54.15%提升至 63.68%。

分都市圈来看,环京以外地区有两个都市圈营业收入超百亿,其中杭州都市圈营业收入163.6亿元,较2018年增长85.8%;南京都市圈营业收入114.6亿元,较2018年增长68.4%。另外,合肥都市圈和武汉都市圈营业收入同比增速均超300%。

由此看来,华夏幸福的异地复制模式是成功的,并已进入 指数级增长的“裂变”期 。仔细研究华夏幸福的发展路径,我们发现在量变引起质变的表面下,隐藏的“质变引起量变”的玄机。

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质变的本质是创新,而创新则是 打破现有的舒适圈

早在18年前,华夏幸福就从河北固安工业园起步探索产业新城模式,彼时整个行业还没有可循案例,华夏幸福就是摸着石头过河,日积跬步在产业新城开发运营上形成了一套成熟的体系,但至今其业务创新并未止步。

2019年华夏幸福积极寻求新增长点,并先后进军零售物业和写字楼等商业地产领域,探索康养、公共住房和科学社区等新型不动产领域。

短短一年多时间里,华夏幸福新业务已经迅速打开局面。与中国平安合作落地首个“轻资产”模式项目——北京丽泽项目,摘牌武汉长江中心综合体项目,布局深圳市坪山区碧岭顶等城市更新项目。

不断尝试,不断精进,让其产业运营能力显著提升, 招商规模再创历史新高 。报告期内,华夏幸福投资运营的园区新增签约入园企业545家,新增签约投资额约为1956.13亿元,同比增长17.8%。

质变带来量变,量变促进企业更好质变 ,“质变→量变→质变→量变”的有效循环,不仅让华夏幸福获得了重要股东“中国平安”的加持,还再次完成了对赌协议的要求。

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其实,华夏幸福的产业新城探索之路并不平坦。除了要迎接独特模式下各式各样的挑战外,还要面对业内外对周期长、投入大的产业新城模式的质疑。

如今,华夏幸福这家坚持“长期主义”战略的房企,产业发展的护城河已现,可以说成效不菲,特别是异地复制模式的成功,不仅给其未来发展带来了极大的想象空间,也给整个行业提供了一个可资借鉴的模板。

过去数年间,诸多房企获得了数百上千亿的增长,但行业在变,如果房企的核心作业思路还是刺刀见红“拼规模”的短期主义,那么就会像冯仑所说,“ 他们成功的原因也是猝死的原因 ”。

这么看来,像华夏幸福这样的 “长期主义者”,反而走了一条捷径 。根据惠誉4月14日最新消息,惠誉维持华夏幸福评级,展望“稳定”。本周华夏幸福的股票也持续走高。

在2019年度业绩说明会上,华夏幸福官宣,公司战略定位从“中国领先的产业新城运营商”,变更为“ 中国领先的核心都市圈不动产投资开发及运营管理平台 ”。

这意味着,经过十数年深耕产业新城并稳固成果后,这家“长期主义者”又踏上了一条锁定未来之路。路漫漫其修远兮,然心之所向则必将抵达。


2019年房企年报系列

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