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让地产科技回归地产

地产与科技 | 地产科技发展趋势及数字化转型 2020/04/22 22:45

新知达人, 让地产科技回归地产关于“地产科技”,最终还是要落实到“地产”本身。即关注科技是如何渗透到商业地产、住宅地产和产业地产等各类型地产的多元业态,又是如何赋能从投资、设计、建造、营销、租售交易到运营等各个传统的地产环节。毕竟所谓地产科技并非类似人工智能一般的底层技术创新。其商业价值发生在离技术更远、离产业更近的一个个具体的应用场景。

2020-04-22

编译:PropTech X

采访原文地址:https://techcrunch.com/2019/11/14/where-top-vcs-are-investing-in-real-estate-and-proptech-part-2-of-2/

题图来源:Smart Cities World

本文为“21位世界顶级风险投资人对地产科技的投资分析”系列的下篇(点击跳转 上篇 ,点击跳转 中篇 )。

广义语境下,市场普遍关注以共享经济为代表的商业模式创新,并将之归类到地产科技范畴。

另一方面,关于“地产科技”,最终还是要落实到“地产”本身。即关注科技是如何渗透到商业地产、住宅地产和产业地产等各类型地产的多元业态,又是如何赋能从投资、设计、建造、营销、租售交易到运营等各个传统的地产环节。毕竟所谓地产科技并非类似人工智能一般的底层技术创新。 其商业价值发生在离技术更远、离产业更近的一个个具体的应用场景。

本篇将继续为大家推送“21位世界顶级风险投资人对地产科技的投资分析”系列的下篇内容。

(下)

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Hans Morris

Nyca Partners 管理合伙人

新知达人, 让地产科技回归地产

最关注地产金融流程的数字化和效率提升

技术仍可以很大程度提升地产信贷、投资的体验和表现。 2014-15年我们的第一笔投资致力于将传统金融世界中过时的流程数字化,于是我们在初期投资了Blend and Built,并通过Roofstock平台对独栋出租的房屋进行高效投资。显然现在人们的期望已普遍提高,所以我们希望在整个价值链中加快数字化的进程。没有人会说我更喜欢旧报纸印刷工艺!

投资者对共享所有权结构(shared ownership structure)给予了极大关注,以帮助实现更高的购房效率和房屋的价值。Ribbon为购房者,房屋出售者和代理商提供有保证的房屋交易服务,并提供软件指导流程。我们很清楚,新的数据工具可以使商业地产的签约、投资效率更高,比如Skyline AI;或者像Polly-ex这样使房屋保险流程更高效。

Nyca Partners

新知达人, 让地产科技回归地产

专注金融科技领域的风险投资公司。该公司进行了包括付款,替代信贷,数字咨询和金融基础设施在内的投资。该公司成立于2014年,总部位于纽约。 投资组合包括Ribbon(在线担保房屋交易平台), Nova Credit(跨境信用记录服务商),Ladder(保险科技创业公司)等。

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Mihir Shah

JLL Spark and JLL Technologies

联合CEO

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JLL超过60%的投资人客户使用了JLL Spark所投公司的技术

我2017年加入JLL, 领导其战略风险基金JLL Spark。 过去两年多,我看到商业地产对地产科技的态度转变:从视为一种好奇心变成了势在必行。 应用直线上升。事实上,JLL的投资人客户中有超过60%使用了JLL Spark所投公司的技术。

在这种情况下,JLL决定更加重视地产科技,新成立部门JLL Technology,进一步开发和扩展我们的技术产品为我们自己和客户服务。在JLL Technology,我们的任务是增强地产交易的流动性,同时提高建筑使用者的幸福感和效率。

偏好数据驱动决策类公司

Dealpath通过对地产收购交易的数据进行分析,为投资者和开发团队提供更深的行业洞见,从而合理提升资产价值。Skyline AI 是另一个通过人工智能和机器学习帮助投资者做出更明智判断的例子。它通过大量公开数据和公司内部数据提供无比准确的估值模型,甚至能自己担任投资者的角色。

租户体验赛道涌现机会

随着租户对业主和物业的要求越来越高,租户体验领域也有着很多机会。 现代的企业员工希望办公场所中能提供和他们在工作中习惯使用的一致的科技体验,这给企业带去了更大的压力,同时也要求物业管理在配套设施上提供高质量的数字体验。深入了解租户如何和空间互动帮助业主提升留存率和高NOI。

JLL的虚拟办公助手Jill便致力于帮助优化日常工作流;HqO和Lively则是利用app体验帮助业主为租户传递价值的两个很好例子。

JLL Spark and JLL Technologies

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JLL Spark是JLL一支全球战略性风险基金,投资于通过技术改造商业房地产的初创公司。由Mihir Shah和Yishai Lerner主导。JLL Technologies是一个新组建的业务部门,它通过调整并扩展JLL的技术和数字化投资策略,为投资者和业主加快商业房地产的创新。自2017年以来一直担任JLL Spark的Mihir Shah和Yishai Lerner被任命为JLL Technologies的CEO,同时并将加入公司的全球执行委员会。 投资组合包括Hqo(租户分析与参与平台),betaworks studios(创业者社区及共享空间平台)Honest Buildings(项目管理平台)等。

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Casey Berman

Camber Creek 董事总经理

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关注点一:科技赋能酒店和公寓运营方

公寓业主和运营方正在寻找新工具帮助提升租户参与度、体验、简化运营流程、确定新收入来源。所以我们看见了一系列新的礼宾服务,快递寄送服务和租户互动App的出现。而和WhyHotel的合作则让我们很自豪。WhyHotel是一个提供非传统酒店服务的公司,它利用新建成的豪华公寓提供“pop-up”式的酒店。同样,我们也很期待Nestio。它是一个多租户出租公寓(Multifamily)营销平台,提供自动化的租赁体验。

关注点二:科技赋能房产售前翻新

我们同样看见公司开始把科技和业务流程相结合,为客户提供新的服务。例如Camber Creek投资的Curbio。它是一个科技赋能的“一站式”房屋售前翻新公司,它提供设计、测量、定价、交流和日程安排等工具帮助高度简化翻新工作流。Curbio同时为客户提供翻新上的金融支持,帮助哪些本因预算不足而无法翻新,提高资产价值的人群。Curbio发展迅速,已经是全美550家最大的房屋翻修公司之一。

低价公寓平台、零售体验提升和智能家居市场潜在机会巨大

这和我们怎么想不重要。但是,我们的确很希望见到某些领域的发展与活力。比如,有一些公司正致力于让更多人住得起房子,比如PadSplit和Nesterly两家公司,他们帮助业主将空置的房间出租出去同时将房间变成公寓,提供了更多低价的出租房间。

我认为科技在提升零售体验上也有大量的机会:从实体店AR技术到自动结账服务。最后,在智能家居和智能公寓领域,市场变化在加剧,我们相信那些可以空置全平台的公司将脱颖而出,比如,租户或房东将如何控制全部的家用智能设备。

Camber Creek

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Camber Creek是一家地产科技风险投资公司,成立于2011年,旨在帮助初创企业通过投资进入房地产领域来改善房地产行业,为专注于房地产市场的运营科技公司提供战略价值和资本,包括区块链创新技术等。 投资组合包括 VTS(商业地产租赁和资产管理平台),WhyHotel(快闪酒店运营商), Curbio(房产售前翻新公司), Measurabl(数据管理平台)等。

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John Helm

RET Ventures 合伙人&董事总经理

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最关注租房市场的租赁科技

地产科技的投资在过去两年内迅速增长到$35亿,市场急需数字化转型。 看数据的话,大部分的资金都流入到了三个地方:1) 施工(Katerra); 2) 住宅(Compass);3) 共享办公(WeWork)。 租房市场内有超过4000万个租赁单元,但长期以来一直资本市场所忽略。所以,我们对于可以赋能房屋租赁的租赁科技非常兴奋。

越来越多的大型出租型住宅业主、物业方利用地产科技来精简管理流程、提升租户体验,从而帮助他们在竞争越发激烈的市场上博取一席之地。住户科技赋能的生活方式迫使业主方提供更现代化的楼和更新的配套从而方便他们的生活。这几乎涵括了方方面面:从基础设施的完善(如全楼网络覆盖),到智能家居、个性化预装修服务等。

租赁技术在地产科技中是个重要的分支但现在没有受到太多关注。所以我们和我们的LP一起努力推动它的发展。我们的LP包括了20家主要的多租户出租公寓公司,例如 Essex, UDR, Starwood, Progress Residential, MidAmerica, Aimco和BH Management 。他们在北美共持有、运营超过100万个租赁单元。

租赁型物业业主的四大关注点

我们和LP一起对市场中的领先科技公司发现痛点、进行评估。通过和租赁科技公司的客户直接合作,我们可以降低投资风险,获得更高回报。具体来说,租赁型物业业主一般关注以下这些方向:

智能家居

人们一直在讨论2020年可能会产生金融衰退(PropTech X 注:原文发表于2019年11月),这也正是我们看好智能公寓技术的原因。租赁型物业业主可以通过技术精简运营维保流程,提升住户体验,并产生新的收入来源。像Smart Rent这样的行业领先的公司会提供一个后端管理系统,业主可以借此管理门禁、空置房间的设备运行情况或监控设备,保障财产安全,从而提升运营效率。该软件同时也和领先的物业管理系统合作,确保新住户入住时一切设备运行妥当。同时,一旦住户掌控了设备,管理系统会尊重客户隐私从系统中删除客户数据。

家具即服务 (Furniture as a Service)

千禧一代推迟了购买住房,又不愿不断购买家具、搬家,所以FaaS公司提供短期解决方案,住户省钱的同时,又能使用精品品牌的家具(如:CB2/Crate&Barrel, Floyd和Campaign 等品牌)。业主将FaaS服务与入驻流程相结合,这样人们在搬入时便有全套的家具,只需采购一些小物件即可。

科技赋能的配套设施

当人们开始习惯于高端酒店和短租公寓提供的高端体验,科技赋能的配套设施也逐渐成为市场热潮,为租户带去更安全可靠的服务。例如,许多公寓向租户提供打扫、遛狗、干洗服务等。现在仅仅拥有一个好看的楼已经远远不够了。如果业主想要留住租户,那就需要为租户创造价值。

数字化管理工具

我们看见越来越多的在线工具帮助数字化、线上化过去的纸质文件和工作流程。我们希望看见这个市场未来进行合并,提供关键的线上化管理解决策略。

RET Ventures

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RET Ventures 是第一支由行业支持的早期风险投资基金,致力于帮助为多租户出租公寓(multifamily)行业建立尖端的房地产技术公司。公司将智能租赁技术解决方案与其战略性LP的基础相结合,其中包括了北美最大的租赁网络。 投资组合包括 GiGstreem(互联网服务提供商), Turbo Tenant(一站式租赁资产管理平台), SmartRent(房产分析及自动化平台)等。

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Nima Wedlake

Thomvest Ventures 执行董事

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购房融资平台大量涌现

我们看到市场上涌现了很多为购房者提供融资支持的创业公司。它们有着不同的侧重点: 1)先租后买 rent-to-own(Divvy Homes, ZeroDown);2)产权共有 co-ownership(Unison, Point);3)无贷款买房 debt-free buying(Haus);4)从房产中解锁免税现金 equity release (Figure, Patch Homes, EasyKnock)。 这些模型围绕着一些核心租户:

买房门槛降低

自经济危机后,购房者信用等级要求提高:2018年7月一般贷款的平均信用评分FICO要求达到751,比2004到2006年期间高了100。这导致了住房持有率降低,尤其对千禧一代而言——35岁以下的美国人只有1/3持有房产。该领域的初创公司有希望能降低购房门槛,同时帮助购房者降低金融负担。

分散购房风险

在购房金融体系中引入权益合作伙伴意味着分散整体经济的风险。这意味着如果房屋价格出现波动,双方会共同承担。金融合同涵括了风险分散机制,最终有利于防止出现住房泡沫,让市场崩盘时有所缓冲。

为购房者提供更高灵活性

有限的住房选择往往将个人与一个固定区位和工作拴在一起,阻碍了流动性。美国国内成年人的平均每年搬家率在10%,这是美国普查局从1946年开始调查数据以来的最低值。新的购房模型既可以显现持有房产的优势,又提供购房者现在住房贷款中没有显现的灵活性。

重点关注商业模式的抗风险能力

我们过去一直是活跃的金融科技投资者,而在过去的18个月内,我们在地产科技上花费了有很多意义的时间。 这两个领域有很多重叠的特点:巨大的市场机遇,执行缓慢的在位者,持续增长的客户需求,和更好的用于风险估值的数据。

我们同样也对地产科技领域公司的质量留下了深刻印象。许多科技人员并非从事地产行业,但都曾经历过买卖房产的低效率流程。

尽管我们对市场机遇和大量租户的流入非常兴奋,但我们也密切关注科技公司如何管理地产的线下部分。 地产这个资产类别是运营密集和资本密集的——业务发展需要建立大规模的团队和大量的资金。但在很多案例中,公司努力希望证明软件能够有效提高效率(比如WeWork)。最后,我们会认真思考这些科技公司如何证明模型的抗风险能力。 因为大多的科技赋能的公司都是从经济危机后建立的,而他们还没有经历过一次房地产周期的下行。

Thomvest Ventures

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Thomvest是一家风险投资公司,关注硅谷中金融技术、移动广告技术、SaaS和安全领域的初创型B2B企业。 投资组合包括Ladder(保险科技创业公司), Ribbon(在线担保房屋交易平台), PeerStreet(房地产众筹平台)等。

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Travis Connors

Building Ventures

联合创始人&普通合伙人

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关注工业化建造 (constructuring),智能建造及SaaS (Space as a Service)

我们位于时代的前列,被三种决定未来的趋势推动:工业化建造(constructuring),智能建筑,和SaaS (Space as a Service)。这三个都对建成环境如何成为一个宜居的系统有着关键作用。工业化建造是指将施工转变成类似于工业生产一般的过程,比如Hypar,Join和Smartvid.io。

另一个重心在建筑和建造。自动化在施工中起到重要作用(比如Built Robotics 的自动化挖掘机)。但我们如何思考建筑自动化?比如位于布鲁克林Navy Yard的EDGE通过新建造技术在建筑智能领域进行尝试。如何通过改造过时的建筑获得巨大的影响力变得更有挑战性。智能建筑利用IoT,ML和AI帮助建筑管理,并提升运行效率和体验。我们在Blockable, Dandelion Energy和75F的投资就是对于该趋势的实践。

“Space as a Service” 会创造更多灵活性、提升效率并满足租户们的需求。这是一个很好的机会,让科技为商业地产和住宅的住户、住户创造更好体验的体验。我们认为建造科技和地产科技推动的数字化转型会在2020及之后延续下去,尤其当更多利益相关者认识到了在建筑生命周期早期合作带来的好处。

Building Ventures

新知达人, 让地产科技回归地产

Building Ventures是一家风险投资公司,总部位于波士顿,成立于2018年。该公司为建筑环境领域的初创企业提供资金和指导。 投资组合包括 BuiltRobotics(美国建筑机器人研发商), 75F(无线楼宇自动化公司), Blockable(地产开发过程管理创业公司)等。

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David Bates

Tamarisc Ventures 管理合伙人

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第一批地产科技公司创新在商业模式上

地产科技领域的第一批创新集中在商业模式上。金融危机之后,一些变化创造了大量新的机会。 这些变化包括:IoT带动的智能家居和智能写字楼领域的发展,千禧一代的崛起以及随之而来共享经济和社交媒体的兴盛,智能采集数据的普及以及传感器价格跳水,以及大数据的到来。

中后期融资关键在于真实收益

许多初期地产科技太多关注整体增势而忽略了单位经济效益和市场的波动。 这种不平衡在下次的经济衰退中见到结果。早期融资来得太容易,缺乏深入的调查和准确的估值判断。早期涌入的资本让早一批的公司用昂贵的资本资助客户消费,同时固定成本高进一步导致了单位经济效益低,甚至为负。尽管这其中有一些模型可行,但这其中大部分已经、或会妥协。

这样的不平衡也加速了早期融资和A轮融资及之后更稳定时期融资的差别。 因为太多的公司过去能在早期获得足够的融资,导致现在A轮融资竞争非常激烈,投资者高度谨慎。如今A轮融资,风投公司会希望看到$200万左右的年度经常性收益(ARR),超过100%的年增长率,以及有力的SaaS模型可以让公司成为一个强劲的竞争对手。满足严格要求的初创公司能够获得更高的估值以及融资。但同时,对于没有满足这些要求的初创公司,这样的要求则会让他们在通往A轮融资的路上花费大量的精力去满足这些硬性指标。

除单位经济效益外,地产科技初创公司需要在产品进入市场时提升资本使用效率。 否则他们会面临多轮种子轮融资,股权被过分稀释的风险。除去仅仅看客户获取成本(CAC)——仅看CAC本身容易掩盖效率低的事实——我们会一直关注多赚一个单元ARR需要支付多少成本。我们推荐其他公司也尝试这种方式。一些努力的创业者在A轮结束时只获得了少量的资金让我们感到痛心。

第一批浪潮如期而至:平台模式取胜

第一批地产科技的浪潮已经如期而至了,可能除了建造科技(ConTech),它距离发展的高潮还有一段距离。但总体上来说,这个市场逐渐成熟了。过去仅仅凭借一个亮点就能占据市场份额的时代已经一去不复返了。地产专业人士在进入这个圈子,大型公司招聘首席技术官(CTO)。在如今的市场趋势下,平台取胜。而初创公司则更像是主要公司的研发实验室。创新如今必须建立在第一批科技创新浪潮建立的基础上,从而给更了解、要求更高的客户提供更有价值的分析和商务智能技术。

第二批浪潮正在来临:更关注科技

第二批更具可持续性的浪潮正在来临,而它相较商业模型本身更关注科技。仅仅靠云技术已经不能满足现在的创新工作者,客户也不再满足于只能知晓空间里有多少人的传感器。大家现在想知道,人们具体在空间中做什么,他们感觉如何,如何和他人、环境互动。

最终,客户会想要获得三类信息: 1)如何提升资产的接入口、提升效率,从而增加收入;2) 提高自身资源(人、能源、空间等)使用效率,提升NOI; 3)提升客户体验,建立竞争优势从而获得更高定价权。像是我们投资的Bode, Bevi, 和 Getaway等满足这三个条件的公司将能够脱颖而出。这三种标准会变得更普及,而知识产权也应成为公司估值的一部分。

第二批浪潮中的公司利用机器学习和AI技术分析从周边环境或商业过程中获取的数据传递更深,更具有实操性的洞见。 这些洞见一般具有预见性和规律性。我们投资的Northspyre就是这样一个例子。Northspyre是一个建立在云技术上的智能平台。该平台提供全方面的解决策略帮助客户能够高效有效地追踪大规模的投资项目进展,并预测可能出现的问题。这大大降低了成本同时帮助我们做出更准确的决定。它先进的数据架构让平台能够不断创造提升价值的策略,最终将给客户提供持续增长的长期价值回报。

另外一个例子就是Bite, 一个AI赋能的餐饮线上点单平台(它可以在其他设备上运行,比如说,它可以在商店的自动点餐机上运行)。Bite平台提供更多的客户接入口、更高的平均订单价格、更好的客户体验以及更低的人员支出, Bite的数据分析系统可以优化市场对快餐的理解,同时根据客户的饮食偏好和忌口给出建议。

期待融合健康医疗与建成环境的科技和商业模式创新

我们希望能和第二批浪潮中的地产科技公司合作。我们对于通过科技手段和商务模式的创新融合健康医疗、建成环境的公司尤其感到兴奋。我们期许建成环境领域未来能成为健康医疗的外延。我们希望最好的那些数字化健康模型(比如Hucklebery Labs,一个通过AI提升医疗体系运营效率,让更多患者获得医疗服务、降低费、提升服务质量的公司),能够和建成环境有所融合。

通过计算周围环境建立起的平台有潜力让医护人员进入人们的个人日常,从而提升整体的健康程度,降低对药物治疗的依赖性。周边环境已在搜集位置信息,空间利用信息,现在是让那些数据产生更高的价值、让可行的科技智能创造更好社会的时间了。

Tamarisc Ventures

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