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读年报|保利地产:何时重回前三?

地产锐观察 | 房地产和金融人跨界进阶平台 2020/04/18 15:23

4月15日晚间,保利地产(600048.SH)发布了2019年报。横向对比头部房企,各项财务数据表现优异。纵向对比历年数据,在销售增速、土储增速上稍显美中不足。

次日午后收盘,公司副总经理潘志华、财务总监周东利、董事会秘书黄海,通过在线文字方式,回答了投资者的各种疑问。

观察管理层回复,虽然没有明确2020年公司具体销售目标,但表态看好后市,拿地趋向积极。

进入2020年,一个可见的事实是,一贯按步就班、求稳发展 的保利地产,明显“快”了起来。

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销售增速不及预期,但有提升潜力

年报数据显示,2019年保利地产营业收入为2359.8亿,同比增长21.3%, 增速横向对比不及碧万融。

但利润情况表现优异,归母净利润279.6亿,同比增长 47.9%, 增长率优于碧万 ,比融创稍弱(57.1%)。

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来源:雪球

从销售数据看,2019年保利地产实现合同销售收入4618亿元,同比增长14.1%。 横向对比看,排名位列行业第5、央企第1(超中海、华润),销售增长率优于碧万恒,弱于融创。

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数据来源:公司财报   制图:地产锐观察

纵向对比自身历年数据,在 2017年合同销售金额同比增速达到顶点后,2018、2019年销售金额同比增速下降幅度均较大。

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数据来源:公司财报   制图:地产锐观察

总体看,2019年销售业绩增速不及预期,但是未来有增长潜力。

一是分区域看,深耕见长效。

公司聚焦的 38个核心城市销售贡献达到 77%,珠三角及长三角签约销售均达千亿规模。

其中,2019年单城签约过百亿的城市数量有13 个,在全国11个城市中销售金额排名当地第一,25 个城市进入前三。

二是,货值充裕。 2019 年公司实现新开工面积 4983万平米,竣工面积 2973万平米。截至2019年末,公司待开发面积8112 万平米,其中38个核心城市占比达58%。

在4月16日的业绩问答会上,保利地产管理层表示,2020年公司计划新开工面积4300万平米、竣工面积3400万平米。且随着疫情防控基本稳定,公司项目销售基本恢复去年平均水平的8-9成。

西南证券分析认为,货值充裕加上存货结构优良,预计2020年保利地产合同销售额或将超过5500亿,增速有可能位居TOP5房企第1位(2019年第2),2021年有望冲回前三。

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拿地不及预期,但2020转向积极

年报数据显示,保利地产 2019年拿地力度有所下降

  • 新增拓展项目127个,新增计容面积2680万平米,同比下降 14.0%;

  • 对应总地价1555亿元,同比下降19.3%;

  • 拿地金额/销售金额为33.7%,同比下降13.9%。

但是, 拿地质量有提升。

2019年 新增土储金额的权益比例提升 至71%,新增土储权益面积为1916万平米,与2018年基本持平。且新增货量中,住宅货量占比高达84%。

从新增土储分布城市能级 看,一线城市、二线城市和三四线城市拿地面积占比分别为 6%、38%和 56%。 从新增土储分布区域看 ,在京津冀、长三角、珠三角和中西部的拿地面积占比分别为16%、16%、40%和28%。

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保利地产已经形成了以中心城市为核心,以城市群、都市圈为延展的清晰的区域布局结构,符合国家战略导向。

从拿地成本看,控制也较为得当 。保利地产在2019年上半年拿地仅826万方,下半年市场降温时积极补货,年内拓展平均楼面地价5802元/平米,拓展溢价率14%。

截至2019年末,公司全口径未售计容约8500万平米,对应未售货值约1.35万亿,一二线土储货值约超70%,预计未售土储可满足未来3-4年开发需求。

在4月16日的业绩问答会上,保利地产管理层表示,基于中国城镇化发展、城市群都市圈聚集趋势,公司始终看好中国房地产市场, 仍将聚焦于中心城市及重点城市群,继续加大土地储备。现阶段受宽松的资金面影响,土地价格略偏高,公司将依据经营现金流安排,实施前紧后松的拿地策略。

进入2020年,保利地产明显加大了拿地力度,一季度合计新增土储建面约458.6万平(3月108.2 万平),对应总地价约346.9亿元,平均楼面价约7564元/平米。 一季度累计新增土储建面、总地价同比分别增长64%和118% (不含国外项目)

克而瑞数据显示,一季度百强房企拿地金额与2019年同期相比下降23%。十强房企中,仅保利、华润、世茂拿地金额同比上涨。

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有机会实现逆周期超越

4 17 日,中共中央政治局召开会议,再次提出“ 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,促进房地产市场平稳健康发展 ”。提出,要把 资金用到支持实体经济特别是中小微企业上。

这也给房地产行业敲响了警钟,随着疫情得到控制,预计后续房地产行业资金面会重新转向收紧,高负债房企资金链紧张局面持续。这也给资金充裕的品牌房企带来了超车机会。

地产锐观察认为, 越是逆周期,央企在融资和拿地方面(含产业勾地、旧改)的优势就愈发明显。 也许2020年突然而至的新冠疫情,会在接下来的几年里,让地产江湖座次重排提速。

而保利地产作为央企龙头,融资优势明显 (2019年综合融资成本仅为4.95%) ,且销售回款能力强 (2019年销售回笼率93%) ,资金面稳健,不存在负债压力 (2019年末短债覆盖比2.1 倍) 这让保利地产在逆周期有实力占据优质土储新增先机,而 土地是房企实现规模持续扩张的根本。

但也有业内人士指出,因为保利地产和保利置业有不竞争条例,一些好的城市保利地产无法进入,比如深圳和宁波就是保利置业的地盘,这对于保利地产来说稍有遗憾。

在业绩会上也有投资者提出了这个疑问。公司副总经理潘志华回复,保利地产于2017年收购了保利置业母公司保利香港控股50%股份,实际上也可以通过保利置业业务发展取得收益。

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早在2017年12月的股东大会上,保利发展董事长宋广菊就明确表示,“未来两至三年公司要重回行业前三” (2012年位列top3)

如今两年已过去,这个目标没有实现。但保利地产重回行业前三的决心没有变过。在去年5月份举行的股东周年大会上,宋广菊表示“这是一个3至5年 (2022-2024) 的目标”。

现在看来,保利地产重回前三,也许不用等那么久。

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