租售并举时代，公寓及公寓类REITs大有可为丨美国公寓类REITs研究

之前几篇文章我们讲了REITs的定义、投资优点、法律规定和分类。其中分类部分讲了4种分类。包括资金投向的权益、抵押、混合；资金来源的公募、私募；组织形式的契约、公司；以及按照底层物业不同进行的行业细分。

其中底层物业的不同，REITs运营的逻辑也有不同，行情变化也不同，所以这个分类维度是非常值得关注的。而在所有的细分行业里，公寓类又是非常值得关注的。一方面，公寓离住宅地产最近；另一方面，我国建立长效机制的一个主要政策，就是推动租售并举，大力发展租赁市场。

所以，在这个背景下，我们了解下美国公寓类REITs的发展，是很有必要的。

首先，我们大致的了解下美国REITs的整体情况：

一

美国 REITs关键数据

接下来的数据和信息基本上都来自NAREIT，NAREIT全称美国不动产投资信托协会，里面有很多重要的REITs行业信息和数据，大家如果感兴趣，也可以自行查阅。

首先，是整体数据：

目前，房地产投资信托拥有大约 3万亿美 元的房地产总资产，其中超过 2万亿美元 来自公开上市和非上市房地产投资信托（其中上市部分大概 1万亿 ），其余来自私有房地产投资信托。这些资产的经济和投资影响力遍布全国各地，估计有 8700万 美国人通过退休储蓄和其他投资基金拥有 REIT。

接下来，再看一些重要的信息 ：

我们翻一下其中的重点：

富时（ FTSE-Nareit）全权益房地产投资信托指数（REITs）当前25年的年度总回报率 是 10.9% 。在过去 25年 的 15年 里，富时 REITs指数的表现都超过了标普500指数。

80% 的注册投资顾问向客户推荐房地产投资信托基金；

房地产投资信托基金拥有和经营的房地产行业包括零售、住宅、基础设施、医疗、办公、工业、数据中心、自储、住宿、林地等 12个细分行业 。

关于回报率的部分我们之前的文章已经讲过很多，今天这篇文章的重点是底层物业的细分。根据NAREIT公示的信息，美国的REITs根据底层物业不同，可以细分到12个之多。可见其发达和成熟程度。

美国 REITs行业细分：

在所有的细分行业里，排名靠前的是写字楼、购物中心、公寓、工业地产、混合经营和酒店、医疗。

而公寓类 REITs，仅次于写字楼和购物中心，在整个REITs市场占据13%的份额。

二

美国公寓类REITs概况

在美国所有的细分 REITs中， 公寓类 s的平均回报率 属于较高的。 过去十年公寓 REITs的年均回报率达到了16.51%，位于各类REITs中的第一 。

之所以公寓类 REITs会取得如此高的回报，主要是得益于租赁市场的发展：

1·租赁需求的稳步上升：

公寓类房地产，也就是住房租赁市场，它的发展的基础上是租赁需求的增加。而经济的发展是促进租赁需求的根本原因。

第一·随着商品房的价格不断上涨，一代代的刚毕业大学生只能选择租房，这个租房的年限因人而异，但是基本上也要有五年多的时间，是在租房中度过的；

第二·因为城市化的原因，人才是不断向发达城市流动的，很多事业有成的中产阶层，在跨城市流动的时候，也会首先选择租房来进行过度；

第三·美国的价值观比较多元化，有很多人干脆就是一直租房，甚至在很长的时间里都选择租房。

第四·2008经济危机也对美国消费观念产生了一些影响，高杠杆购房的比例必然会下降，再加上很多人的经济受到影响，生活压力加大，这些也都促进了租房市场的发展。

以上诸多因素，经济危机的影响尤为显著，美国租赁市场几乎是可以以 2008年为分界线，08年后，美国租赁市场的发展明显加快。

从上图可以看出，美国房屋的出租空置率在2007年后，一路降低。空置率降低，说明租房的人越来越多了。

根据美国人口调查局的房产数据，2006年至2016年间，美国新增家庭760万，其中选择购买房屋的家庭比例逐步降低；而选择租房的家庭比例却日益升高，其份额从2006年的31.2%上升到2016年的36.6%。这一比例创下美国50年来新高记录。

而从地区分布来说，越是房价高的地区，选择租房的比例越高，例如纽约周边地区。这个其实也很好理解，在我国也是北上广深的一些城市的租房率更高，因为一者是房价过高，二者是人口流入多；

从人口分布来说，高收入者租房的比例越来越高，自2010年以来，高收入租房者的数量增加了157%。有分析者认为，这是因为美国人对家庭与住房关系的态度，发生了变化；08年金融危机后，很多人不再认为应该以承受很高的债务的方式，去获得一个房子；而且幸福和住房的关系也没那么紧密。

那些高收入者，在拥有足够多的钱之前，宁可选择租房来进行过度；因为租房既降低了开支，又丰富了选择，还可以随时更换。

正因如此，今年美国的租房需求在不断上升，而伴随着租房需求的不断上升，美国公寓的租金，也在逐年上涨。

2·租金的稳步上升

美国租金价格指数：

从上图可见，美国的租金价格指数逐年上升，最近几年，美国房租的平均涨幅，大概都在 3%左右。自2010年以来，美国房价平均上涨了约31%，而房租涨幅达36%，超过了房价的涨幅。 目前全美平均房租接近每月 1500美元。

房屋租赁需求上升，租金上涨，这双重的利好因素，必然会促进公寓类 REITs的发展。

由于美国的公寓REITs多为权益型，也就是自己持有物业，所以它们可以直接分享美国租赁市场发展的好处，出租率提高、租金提升，这些利好会直接反应到公寓REITs的业绩报表上。

因此，美国公寓 REITs的回报率才会这么亮眼，甚至稳稳的高于其它类型的REITs。

三

美国公寓类REITs的基本盘

在美国，出租公寓会被划分等级，不同的等级受欢迎程度、租金高低都是不同的。而大多数REITs为了经营的稳健，都只是持有高等级的公寓。

譬如：

A级公寓或综合楼一般是新建筑或房龄少于5年。与其他物业相比，A级公寓的高端特征包括：24小时门房服务、屋顶的网球场、服务生殷勤的洗车服务等。

B级公寓往往房龄更久，高端特征更少。

C级是公寓市场和办公楼市场的最低级别。

除了按照公寓质量进行划分，公寓的层高、是否带花园、以及每栋楼的户数、平均面积，都是对公寓进行区分的标准。美国公寓列REITs会根据这些区别，调整旗下物业的配置。以求做到最优化的配置方案。

以上就是美国公寓类 REITs的大致情况，下一篇，笔者会挑一两个美国公寓类REITs企业，讲一下它们发展的历程，通过案例分析，来进一步的了解美国公寓REITs的情况。