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租售并举时代,公寓及公寓类REITs大有可为丨美国公寓类REITs研究

猫与禅师 | 尽量写干货 2020/04/17 18:10

新知达人, 租售并举时代,公寓及公寓类REITs大有可为丨美国公寓类REITs研究

之前几篇文章我们讲了REITs的定义、投资优点、法律规定和分类。其中分类部分讲了4种分类。包括资金投向的权益、抵押、混合;资金来源的公募、私募;组织形式的契约、公司;以及按照底层物业不同进行的行业细分。

其中底层物业的不同,REITs运营的逻辑也有不同,行情变化也不同,所以这个分类维度是非常值得关注的。而在所有的细分行业里,公寓类又是非常值得关注的。一方面,公寓离住宅地产最近;另一方面,我国建立长效机制的一个主要政策,就是推动租售并举,大力发展租赁市场。

所以,在这个背景下,我们了解下美国公寓类REITs的发展,是很有必要的。

首先,我们大致的了解下美国REITs的整体情况:

美国 REITs关键数据

接下来的数据和信息基本上都来自NAREIT,NAREIT全称美国不动产投资信托协会,里面有很多重要的REITs行业信息和数据,大家如果感兴趣,也可以自行查阅。

首先,是整体数据:

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目前,房地产投资信托拥有大约 3万亿美 元的房地产总资产,其中超过 2万亿美元 来自公开上市和非上市房地产投资信托(其中上市部分大概 1万亿 ),其余来自私有房地产投资信托。这些资产的经济和投资影响力遍布全国各地,估计有 8700万 美国人通过退休储蓄和其他投资基金拥有 REIT。

接下来,再看一些重要的信息

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我们翻一下其中的重点:

富时( FTSE-Nareit)全权益房地产投资信托指数(REITs)当前25年的年度总回报率 10.9% 。在过去 25年 15年 里,富时 REITs指数的表现都超过了标普500指数。

80% 的注册投资顾问向客户推荐房地产投资信托基金;

房地产投资信托基金拥有和经营的房地产行业包括零售、住宅、基础设施、医疗、办公、工业、数据中心、自储、住宿、林地等 12个细分行业

关于回报率的部分我们之前的文章已经讲过很多,今天这篇文章的重点是底层物业的细分。根据NAREIT公示的信息,美国的REITs根据底层物业不同,可以细分到12个之多。可见其发达和成熟程度。

美国 REITs行业细分:

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在所有的细分行业里,排名靠前的是写字楼、购物中心、公寓、工业地产、混合经营和酒店、医疗。

而公寓类 REITs,仅次于写字楼和购物中心,在整个REITs市场占据13%的份额。

美国公寓类REITs概况

在美国所有的细分 REITs中, 公寓类 s的平均回报率 属于较高的。 过去十年公寓 REITs的年均回报率达到了16.51%,位于各类REITs中的第一

之所以公寓类 REITs会取得如此高的回报,主要是得益于租赁市场的发展:

1·租赁需求的稳步上升:

公寓类房地产,也就是住房租赁市场,它的发展的基础上是租赁需求的增加。而经济的发展是促进租赁需求的根本原因。

第一·随着商品房的价格不断上涨,一代代的刚毕业大学生只能选择租房,这个租房的年限因人而异,但是基本上也要有五年多的时间,是在租房中度过的;

第二·因为城市化的原因,人才是不断向发达城市流动的,很多事业有成的中产阶层,在跨城市流动的时候,也会首先选择租房来进行过度;

第三·美国的价值观比较多元化,有很多人干脆就是一直租房,甚至在很长的时间里都选择租房。

第四·2008经济危机也对美国消费观念产生了一些影响,高杠杆购房的比例必然会下降,再加上很多人的经济受到影响,生活压力加大,这些也都促进了租房市场的发展。

以上诸多因素,经济危机的影响尤为显著,美国租赁市场几乎是可以以 2008年为分界线,08年后,美国租赁市场的发展明显加快。

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从上图可以看出,美国房屋的出租空置率在2007年后,一路降低。空置率降低,说明租房的人越来越多了。

根据美国人口调查局的房产数据,2006年至2016年间,美国新增家庭760万,其中选择购买房屋的家庭比例逐步降低;而选择租房的家庭比例却日益升高,其份额从2006年的31.2%上升到2016年的36.6%。这一比例创下美国50年来新高记录。

而从地区分布来说,越是房价高的地区,选择租房的比例越高,例如纽约周边地区。这个其实也很好理解,在我国也是北上广深的一些城市的租房率更高,因为一者是房价过高,二者是人口流入多;

从人口分布来说,高收入者租房的比例越来越高,自2010年以来,高收入租房者的数量增加了157%。有分析者认为,这是因为美国人对家庭与住房关系的态度,发生了变化;08年金融危机后,很多人不再认为应该以承受很高的债务的方式,去获得一个房子;而且幸福和住房的关系也没那么紧密。

那些高收入者,在拥有足够多的钱之前,宁可选择租房来进行过度;因为租房既降低了开支,又丰富了选择,还可以随时更换。

正因如此,今年美国的租房需求在不断上升,而伴随着租房需求的不断上升,美国公寓的租金,也在逐年上涨。

2·租金的稳步上升

美国租金价格指数:

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从上图可见,美国的租金价格指数逐年上升,最近几年,美国房租的平均涨幅,大概都在 3%左右。自2010年以来,美国房价平均上涨了约31%,而房租涨幅达36%,超过了房价的涨幅。 目前全美平均房租接近每月 1500美元。

房屋租赁需求上升,租金上涨,这双重的利好因素,必然会促进公寓类 REITs的发展。

由于美国的公寓REITs多为权益型,也就是自己持有物业,所以它们可以直接分享美国租赁市场发展的好处,出租率提高、租金提升,这些利好会直接反应到公寓REITs的业绩报表上。

因此,美国公寓 REITs的回报率才会这么亮眼,甚至稳稳的高于其它类型的REITs。

美国公寓类REITs的基本盘

在美国,出租公寓会被划分等级,不同的等级受欢迎程度、租金高低都是不同的。而大多数REITs为了经营的稳健,都只是持有高等级的公寓。

譬如:

A级公寓或综合楼一般是新建筑或房龄少于5年。与其他物业相比,A级公寓的高端特征包括:24小时门房服务、屋顶的网球场、服务生殷勤的洗车服务等。

B级公寓往往房龄更久,高端特征更少。

C级是公寓市场和办公楼市场的最低级别。

除了按照公寓质量进行划分,公寓的层高、是否带花园、以及每栋楼的户数、平均面积,都是对公寓进行区分的标准。美国公寓列REITs会根据这些区别,调整旗下物业的配置。以求做到最优化的配置方案。

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以上就是美国公寓类 REITs的大致情况,下一篇,笔者会挑一两个美国公寓类REITs企业,讲一下它们发展的历程,通过案例分析,来进一步的了解美国公寓REITs的情况。

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