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联合办公进入购物中心,我们和米域创始人聊了聊这个正在发生趋势

RQ商业观察室 | 独立商业零售评论人 2019/07/03 14:34

新知达人, 联合办公进入购物中心,我们和米域创始人聊了聊这个正在发生趋势

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在静安寺晶品七楼运营一个5000多平米的共享办公空间,这位年轻老板看起来信心十足。

本期《锐裘·人物》,我们采访了联合办公品牌米域创始人冯印陶。 联合办公的选址考量是什么? 为什么会与购物中心合作? 国内的“联合办公热”是否已过?这些都是我所好奇的地方,也请随我慢慢解开。

全文近4800字,阅读时间约12分钟~

新知达人, 联合办公进入购物中心,我们和米域创始人聊了聊这个正在发生趋势

从2014年起,创新创业的高涨催生出了一条全新的赛道: 联合办公。随后的共享经济又将其推至另一个高度, 不过,随着 “双创” 和“共享经济”的热度褪去,联合办公从“暴涨期到冷静期”。

但不得不说,联合办公极大地改变了已经存在了近百年地写字楼形态,它是 新兴办公 的代名词,几乎所有办公楼升级时,都会加入联合办公的形态。而联合办公的灵活性,让其又成为创新的实验田,例如,智慧办公、与其他商业场景的融合。

办公与商业,这两个曾经完全独立的物理形态,如今正在融合。最早先的合作可从开放式街区找到,比如:上海新天地与裸心社 (后者已被 wework 收购) 、北京坊和 wework 等;在盒子型商场,也有金鹰、星游城与方糖小镇等案例。

这个月,上海又迎来了新样板: 米域在晶品 Crystal Galleria 的 7 楼空间正式开幕

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冯印陶和团队一直在寻找商场顶楼的位置。他认为,以往商场顶楼的招商逻辑都是放 KTV、大型餐饮、电影院这种带人气的业态。这个逻辑现在依然有效,不过传统业态流量已变得低效,电影院和 KTV 的高峰时段都在晚上,这样白天场地就浪费了,而办公场景恰好能解决这一问题。于是,米域与晶品一拍即合。

这家米域空间总面积 5500 多平米,并配有一个 1200 平米的露台,空间被划分为三个不同区域,独立办公室、会员共享区和城市会客厅。尽管购物中心与联合办公的合作早有先例,这个新空间依然有不少创新点。主入口的扶梯与楼下餐饮区连通,入口没有任何门禁设施,任何人都能进来。

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主入口

冯印陶说,既然空间开在商场,就要开放出来,方便会员下楼吃饭、购物,也能让上面的人看看,甚至在公共区域坐一会,点杯咖啡。这里的公共空间就是“会客厅”,不会限制商场里的任何人进来。

较之前的项目,开在商场的联合办公会出现设计和工程上的难度。在晶品店,还是能闻到一些油烟味,空间需要在排风系统等会员看不见的地方投入更多。不过这些都似乎不是问题,优质的区位,开阔的办公环境,较甲级写字楼更有诱惑力的价格,都吸引着周边的小微企业不断搬进来。

晶品不会是米域今年唯一的购物中心合作方。据介绍,9月,第二家商场合作店,南京东路的悦荟广场也即将开幕。依然是南京路。事实上, 静安寺-南京东路一带一直是这家联合办公品牌的根据地 在创立初,米域就以“梅恒泰”为圆心,迅速占领这里年轻人的心智。

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米域官方披露的门店地图,可以看到静安寺-外滩一代是该品牌布局最密集的商圈

冯印陶非常看好静安寺商圈,他认为这里聚集着几乎全上海最有创意的年轻群体,他们是米域锁定的目标人群。而在一个符合定位的区域实现规模化扩张,是实现短期品牌效应扩大的有效方法。

米域更倾向招募有核心竞争力的小微企业,或者专业能力很强,A 轮融资以上的创业团队。这些人群也许是之后城市的中坚力量。 “永远是少数人在推动城市的进步,国外早就发生,我也相信这样的情况上海也即将道来。

以下是锐裘与米域创始人冯印陶的部分访谈,除了商场与办公的融合,我们还聊了米域的成长,以及联合办公的下一步发展。

一、购物中心的合作

锐裘:能和晶品的合作,一开始的契机是什么?

冯印陶 其实很早我们就开始关注商业地产,思考联合办公是否可以进驻商场高层,与商场形成 cross traffic。我们认为,电影院、KTV、大型餐饮,将来可能会被淘汰,基于这个判断,我们就在找点位的机会。所以当有晶品这个机会,双方也很快就确立了合作。

锐裘: 电影院会被淘汰,这个趋势是怎么判断出来的?

冯印陶: 电影院这个场景是,人流来了就走,且停留时间很短,KTV 的高峰也是在晚上后出现,这样使得坪效很低,某些区域商业高层甚至赶不上附近写字楼的租金。而联合办公可以弥补低效流量的问题,它有着天然的商业属性和办公属性,这两者叠加很自然。

锐裘: 联合办公与购物中心合作并非没有先例,不过似乎只有米域把入口打开了,这是为了做引流吗?

冯印陶: 其实现在几家办公品牌与购物中心合作,大家思路其实都比较一致,希望将办公方式和生活方式的场景做融合。打开入口是为了让这层空间与楼下商业和整合。公共区域就是定位为 “城市会客厅” ,商场的日常消费配套很丰富,晶品的餐饮业态又强,我们让会员更容易走下去,也不会阻止下面的客人上来看看。

锐裘: 如何解决运营上的问题?例如会员的安全性、私密性?

冯印陶: 私密和安全从技术角度都是可以解决的。 私密性并不是靠屏蔽就能保障,而是需要强调是多元的环境。 米域也暂时不考虑像其他办公品牌一样做“闪座”,还是希望公共空间就是城市会客厅,用更开放的心态打开空间。这个理念其实一开始都没变。

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米域有光  这个场景一度还成为小红书上流行的打卡地

锐裘: 与购物中心合作,会是米域的下一个方向吗?

冯印陶: 米域的空间探索并不会拘泥于某个物理空间,只要是能找到 办公+生活方式交叉点 的空间,就会去尝试。米域在中山公园的“立方体”是一个整合型的、定义工作和生活交叉融合的空间,有办公,也有零售。不过这样的空间可遇不可求。

关于米域

锐裘: 简单分享下米域的企业客群?

冯印陶: 主要客群来自于小微企业,不会过分强调“创业者”。

我认为创业者会分成两者,一种是尚未找到方向的,另一种是以专家型身份进入新领域,解决一个问题。我一直有一个判断,对某个领域没有足够的洞见就进入创新是莽撞的。更大的成功率是来源于行业已有足够的深度,或者是已深入另一个领域跨进去。否则,没有经验的创业几乎没有成功率。

所以,在 15 年-18 年的创业热潮中,我们还是着重招募个小微企业、A 轮融资以上的创业团队,他们会是社会的工作力量。也许之后,他们每个人都也许是一个企业。

锐裘: 米域目前已经走出上海,在北京首个案例是和万科合作。 拿新项目是如何考量的呢?

冯印陶: 我们会看物业和项目本身的情况,以及商圈成熟度,例如万科那个是非常好的项目,在很成熟的传统商业街,居民量很大,这个项目最早的时候是华涛商厦,之后是西单大厦。尽管这个街区略有下沉,但底子在,所以我们判断很适合做联合办公。

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米域十里  北京首家空间

锐裘: 如何判断商业成熟?

冯印陶: 代表商圈成熟有很多指标,有一个是看其活力度和气质。例如陆家嘴就不太适合做联合办公,那里几乎不会有成群的小微企业和创意性人才。相反,静安寺的活力指数就会远高于陆家嘴。联合办公本身就是为小微企业服务,也是我们认准的方向。所以对我们来说,没必要去拓展人群较多,但没有创意氛围的商圈。

锐裘: 现在不少地产品牌也在做自己的联合办公品牌,这会给米域等运营主导的团队造成潜在威胁吗?

冯印陶: 不会,我认为是可以合作的。地产普遍缺乏运营管理能力,除了联合办公,地产商也在其他场景作过尝试,包括酒店、超市,一定会经历一个交学费的过程,之后才了解到运营之重,它需要专业的团队,足够大的体量去跑通这个事情。

米域也是在积累了十家、二十家店之后,才能做出所谓有网络支撑的商业模式。而且米域的成功是来自区域性的规模效应,上海 20 家,和北京有 20 家店,这个区域效应又会不同。 区域规模效应上去了,才会提高效率,随之才有有品牌提升,出租率才会上去,这些都是环环相扣的。

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位于外滩的米域礼和

锐裘: 是已经有相关的合作案例?

冯印陶: 米域去年就开始运营和技术输出,之后就没有投过装修的费用, 可以说是品牌已经足够强势? 可以这么概括,这是一个综合能力的问题。米域的设计、管理、社群运营都已经达到了一个不错的标准。这也是我们的核心竞争力。

联合办公下一个走向

锐裘: 今天的发布会上,会做一个蛮重要的产品发布,叫“知时”,简单聊下这个产品吧,会什么会考虑做个知识型产品?

冯印陶: 其实这背后也有一个契机,刚有提到,米域从创立初就偏重于小微企业,而这些企业都是大部分都是脑力工作者,创意者。他们可能来自传媒、设计、广告,大部分都是80 后、90 后,换句话说,这部分人群既是社会的中坚力量,很多也已经成熟到可以在自己的知识领域表达与输出,米域可以作为一个 hub 给予他们表达的机会。

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锐裘: 知时从产品角度,似乎也是另一种共享,并给米域提供知识型标签?

冯印陶: 是,我们也希望能有更多不同的创意者可以汇聚在米域,打破物理层面地聚合,让更有意思的内容在此发生、传播。

锐裘: 好像事情又串起来了,米域是在南京西路静安寺起家,静安寺几乎是商业商贸环境最好的地方,也聚集着全上海最优质的创意人,米域希望这些创意人和成功者汇聚聚合,用产品把创意人的内容保存并发酵。

冯印陶: 是的,我一直觉得,国内的人才发展一定会国外有一样的历程。例如在法国、美国等发达国家,人群层级已经分明,一小部分人在推动社会进步;而科技也会取代掉大部分劳动力,大公司会解体,写字楼会空置 (今年上海北京空置率就已经同比提高了? 对,那就会有空的办公室和人才流入市场,有想法的人可能会考虑做 start-up,做自己的事业,这时候联合办公的机会就开始了。

锐裘: 也就是说,尽管大家都在说联合办公从爆红期到冷静期,开始唱衰这个赛道,您依然对它抱有乐观态度?

冯印陶: 对,事实上今年就有感觉了,联合办公品牌品牌在缩小,即已经到了野蛮生长后的优胜劣汰阶段,一些搅局者,或者综合实力较弱的出现疲软,之前非良性竟争引发的价格问题也有逐渐被解决。但这个市场是在逐步扩大的,我相信最终留下来的一定是真正有实力的。

联合办公一定在整个办公市场走在前端的, 它更容易吸引不同领域的头脑工作者,对市场敏锐度更高,也是最快植入最新的东西的 包括智能化办公 这一定是趋势,而我们在这块已经走在很前面。

锐裘: 接下来的区位布局?

冯印陶: 我们的战略还是从区域性的规模化扩展,所以接下来,上海和北京依然是最重要的城市。而在城市内,仍然会选择小微型企业氛围更强的区位,举个例子,例如上海的陆家嘴店,我就觉得它是无效的。

锐裘: 这样的战术似乎和零售有点相似?

冯印陶: 对,会有点像,联合办公在一个商业氛围浓重的 CBD 进行密集布点,就是目标客群占位问题,而且店与店之间也会有互通,社群效应也会因此增加,从而形成良好有效的社区联动,并不断降低市场营销以及运营成本。

锐裘: 除了上海与北京,其他城市呢?

冯印陶: 深圳可能会是下一个考虑进驻的城市。其他城市短期不会列入考量,一是与品牌的定位有关系,二是 二三线城市目前还没有形成有效的市场,市场营销以及跨区域运营成本会很高 ,且难以保证同等级别的服务质量。

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锐裘采访手记

本次采访也有几点值得再次总结:

1. 米域晶品的位置原来是 K歌之王 ,这暗示着商业零售的布局逻辑正在迭代;

2. 物理空间已不限于单一的功能,它可以同时拥有多层级功能;

3. 都市人的移动办公时代已经到来,空间设计需要深度考虑这一点;

4. 当下中国人才市场的变动,如何提高自己的核心技能,否则就会被淘汰。

5. 和移动办公一样,所有生意都不能盲目扩张,进驻新市场需要先判断其市场规模。

作为一个移动办公创业者,联合办公的绝对受益者,我认为这个业态一定不会被淘汰。相反, 它代表着新一代人群的工作方式、生活方式。未来, 会逐渐成为常规的办公场景,工作与生活,也许会更融合。

采访、编辑:锐裘

校对、版式设计:珂珂

图片提供:米域官方

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