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新川控规调整!地来了,房还远吗?

锐理数据 | 专业产生价值! 2020/03/28 15:29

噤声许久的 新川 终终终于又有新动静了!

3月27日,成都市规划和自然资源局发布了《高新区南区新川劲松南片区控制性详细规划(第0.3版)控规修改方案公告》等10版控规,

在去年的文章 《新川的“后劲”有多大? 》 中,锐理君就了解到新川正在进行相关规划的调整,此次公告的即为最新的规划。

公告涉及高新南区新川版块的 劲松片区、观东西片区、龙灯山西片区、观东东片区、龙灯山东片区、红松片区、石河北片区、石河南片区、东林东片区 以及 蒲草片区 十大区域。

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△一起来找茬!图为新川版块用地布局规划修改前后

(via 成都市规划和自然资源局官网)

从公告可以看出,此轮控规依据美丽宜居公园城市和TOD开发建设理念进行修改,旨在进一步促进产城融合、职住平衡、优化空间形态、提升空间品质,主要内容包括 用地布局、道路交通、绿地水体、公服设施、市政配套 以及 控制指标 六个方面。

调整内容

1. 用地布局调整

① 结合地铁站点调整商业用地和产业用地布局,増加居住用地;

② 在新川之心向东开放绿廊连通成自泸高速,增加公园绿地。

2. 道路交通调整

① 落实小街区规制要求,加密片区路网;

② 取消区域公用设施用地西侧的1条东西向16米道路;

③ 将1处公共交通场站用地' 1处社会停车场用地' 1处加油加气站合并为1处公共交通场站用地兼容商业用地,保留原公交首末站'社会停车场及城市公共充换电站功能;调整2处加油加气站位置;

④ 增加6处地块内部通道。

3. 绿地水体调整

①拓宽沟渠绿廊,增加沿线绿地;

⑦沿道路增加绿带;

③新增公园绿地。

4. 公共服务设施调整

根据片区内居住人口及公服圈专项规划中的配套要求,优化中小学、幼儿园及其他服务设施规模及布局。

5. 市政配套调整

优化通信用地位置。

6. 控制指标

将城市设计中容积率“兼容性、建筑密度”制高点地块限高等控制指标落入控规用地指标表中。

锐理君给大家划几个重点: 切割地块落实小街区规制;减少商业用地增加住宅类用地用地;增加公园绿地;优化中小学、幼儿园等用地规模及布局。

对于房企以及高新区的购房者来说,这无疑是一个好消息—— “量少价高” 是高新区土地和住宅的共同特征,新川是当前高新区的主力供应版块,但无论土地还是住宅,新川都面临着 “断供” 的风险。此轮控规调整,或许就是缓解新川楼市窘境的 “及时雨”

房企:宅地多了,门槛降了

站在房企的角度来看,调整后拿地高新的机会更多了,主要表现在两个方面——

☞可开发的住宅类用地总量增加,房企进驻新川的“入场券”更多;

☞切割后小规模地块增多,高单价之下单宗土地总价下降,房企拿地门槛更低、压力更小。

而此前,房企在新川拿地属实不容易。锐理数据统计显示,2015—2019年间,新川版块共供应了20宗住宅类用地,但除2017年之外,每一年的供应量都不大,尤其是2019年, 供应面积不足200亩,达到了近五年的最低值

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来自成交端的预警信号则更强烈。过去五年间,新川版块共成交了18宗合计1324.57亩住宅类用地,其中有几点需要注意:

1、产业用地占比高。 虽然2019年的成交面积仅次于2017年,但2019年成交的4宗地分别是TOD用地和人才公寓用地,最近的“普通地块”成交还停留在2018年2月;

2、政府平台公司更有优势。 受产业准入等特殊拿地条件的影响,2017年以来成交的13宗地中,有7宗地被政府平台公司竞得,占比过半;

3、地价高企拿地成本高。 这一点在2017年以来成交的13宗地中表现得尤为明显,这其中有7宗“万元地”,更是有4宗地楼面地价达到了12000元/㎡以上,最高纪录为13900元/㎡,再加上这些地块的规模多数都在50亩以上,地块总价不低;

4、限价与移交是常态。 除了TOD、人才公寓这类产业用地之外的地块,大多数都有最高限价以及移交租赁住房的要求,如金隅大成2017年8月竞得的宗地,其楼面地价为12800元/㎡,但需要移交高达41%的租赁住房,可售部分的实际楼面地价必然更高。

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可见,要拿下新川版块的宅地, 不仅机会少,难度也大

购房者:供不应求多年 机会来了

站在高新区购房者的角度来看, 有地就意味着有房,这些住宅类用地就是后期区域商品住宅供应的“种子”

高新区的购房者同样面临着“断粮”的危机。新川是近两年高新区住宅集中出货的版块,但即便如此,这里的住宅也常年 供不应求 而且住宅的成交均价也一路走高,今年前3个月,新川版块住宅备案均价已经来到了 17661元/㎡的历史高位

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可以说,这一次控规调整,对于市场来说是一个积极的信号。不过,规划终归只是规划,新川版块何时开始供地、新供应的宗地会是什么价位、有没有产业准入条件……这些问题都只能等到真正供地时才能回答了。

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