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中国奥园:跑赢目标 | 进深㉓

地产k线 | 专注地产上市公司解析 2020/03/27 07:32

新知达人, 中国奥园:跑赢目标 | 进深㉓

从左至右:营运总裁马军,主席郭梓文,行政总裁郭梓宁,首席财务官陈志斌


乐居财经 胡益健 发自广州

中国奥园集团股份有限公司(3883.HK)(下称“中国奥园”)交出了地产板块的首份千亿成绩单。

2019年,中国奥园的地产板块实现了1180.6亿元(人民币,下同)的销售额,同比增长29%,完成全年目标1140亿元的103.6%。其他指标也有较大增长,过去一年,中国奥园实现营业额约505.3亿元、毛利150.2亿元、净利约52.2亿元、核心净利约51.2亿元,同比分别增长63%、56%、78%、67%;毛利率约29.7%、净利率约10.3%,核心净利率约10.1%。

如果将时间线拉长,在2016-2019年这三年里,中国奥园销售额及营业额的年复合增长率分别达到66%和62%。

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而踏入千亿阵营之后,中国奥园对规模扩张的表态谨慎。“2020年奥园销售目标在2019年的基础上增长12%,保持适度的规模。”中国奥园主席郭梓文说。

在2018年业绩会上,中国奥园宣布2019年的销售目标是在2018年的基础上增长25%,而2020年的增速目标尚不及2019年的一半。若与已披露今年销售目标的房企相比,这个增速目标可以说在中等水平。

2020年销售目标1322亿

按照2019年的1180.6亿元来计算,管理层对今年的业绩预期约1322亿元。据年报,2020年中国奥园预计总可售资源约2200亿元,如果要达成目标,去化率约60%。“我们有信心完成。” 中国奥园高级副总裁陈嘉扬在业绩会上表示。

事实上,过去几年,中国奥园的目标设定一直是求“稳”,不过跑起来的速度却很“猛”。2016年,中国奥园设定170亿元的销售目标,实际完成256亿元,完成率达150%;2017年,目标为333亿元,实际完成455.9亿元,完成率为137%;2018年,目标为730亿元,实际完成912.8亿元,完成率达125%。

高速增长的背后,与中国奥园推行的全国化布局策略有关。2017-2019年,中国奥园完成了“布局—聚焦—深耕”三步曲,从搭建四大片区的战略框架、培养15个区域公司,到培养30个区域公司、深耕重点区域和一二线重点城市及强三线,这家区域性房企已经成长为全国性规模房企。

据了解,销售规模破千亿之后,中国奥园今年将推行深耕2.0策略,以区域公司为据点持续深耕所在城市群,进一步提升一、二线重点城市占比,更多城市进入当地销售TOP10/TOP20,实现30个区域公司每家完成年50亿或以上销售额,即最少1500亿元的销售额。

总货值6845亿,今年400亿“补给粮草”

另一个支撑中国奥园业绩增长的是土储。

过去一年,中国奥园共新增87个项目,新增可开发建筑面积约1609万平方米,新增可售货值约1861亿元,平均土地成本约每平方米3199元。在新增项目中,按建筑面积来看,通过收并购方式取得的项目占79%,招拍挂占 19%,城市更新及其他占2%。

在城市更新方面,中国奥园已实现旧城、旧厂、旧村“三旧”改造全覆盖。截至2019年末,拥有逾30个不同阶段的城市更新项目,规划总建面约1425万平方米,预计额外贡献可售货值约2260亿元,其中粤港澳大湾区占89%。

截至2019年末,中国奥园拥有土地储备总建筑面积约4503万平方米,权益比约79%,总货值约4585亿元,计入城市更新项目后的总货值约6845亿元。

2020年,收并购、招拍挂以及城市更新依然是中国奥园拿地的主要途径。“会适当参加一些招拍挂,当然我们也不会举太高的价格。”行政总裁郭梓宁透露,会继续大力推进“三旧”改造的项目,今年约有8-10个项目会从一级开发转为二级开发;而在第一季度,公司已经拓展了一批项目,主要分布在大湾区,尤其是在广州、深圳、珠海、东莞和佛山五座城市。

至于土地方面,首席财务官陈志斌表示,今年买地预算的政策还是保持在以往的指引上,就是不超过全年销售额的1/3。“今年我们的预算大概是400亿多一点,这个肯定会根据销售的实际情况做动态调整,但正常情况下不会突破1/3的底线。”

手握680亿现金,短债无忧

在这场业绩会上,中国奥园现金及债务情况同样被关注,而管理层不止一次强调公司现金流充裕。

其充足的现金流一方面来自对销售回款的重视,另一方面则来自多渠道的融资。

据了解,2019年中国奥园的销售回款率为78%,对应的回款约920.9亿元。截至2019年末,其手上总现金680.6亿元。

融资方面,2019年,中国奥园打开亚洲美元债券市场,通过公募及私募形式发行14.5美元优先票据;成功发行人民币15亿元四年期境内公司债;年内与五家境外商业银行成功完成合共两轮约16亿港元三年期银团贷款。在957.6亿元的总借贷中,境内债务占比为65%,含52%的银行贷款;境外债券占比22%,境外银行贷款占比13%。

充足的现金流令中国奥园面对债务表现从容。

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总现金、总借贷和净借贷基本保持同步

年报显示,截至2019年12月31日,中国奥园总资产达2898亿元,总负债为2528亿元,其中包括861亿元已售未结的合约负债。报告期末,中国奥园的总有息负债为957.6亿元,净有息负债277亿元,净负债率为74.9%。

“(净负债率)虽然比2018年有所上涨,部分是因为2019年有保险公司(百年人寿)的收购。”陈志斌在会上解释。其称,2020年1月,中国奥园宣布终止收购百年人寿,相关款项将收回;如果剔除该宗收购的影响,公司的净负债约66%。

2020年,中国奥园将有419亿元债务到期,于上半年到期的占比为37%;680亿的现金足以覆盖短债。管理层透露,一季度已偿还及续期约96亿元的短期借贷,进一步减轻还债压力,目前短期借贷的占比为33%,接下来会根据债务的到期情况对资金进行安排。

以下为中国奥园业绩会现场问答实录:

提问:1. 疫情下对销售的影响如何?之后的时间能不能追回全年进度?2、线上看房和销售的表现如何,怎样看待疫情过后对房屋方面的需求?现在没有复工的销售中心和工地主要位于什么地方,预期何时可以全面的复工复产?

马军: 疫情对于整个地产行业在二月份的销售,还是造成了一定的影响,进而影响了三月份的回款。当前三月疫情逐步得到控制以来,大部分的老百姓都积极的复工复产,目前总体是好的,回升是明显的。上周我们自己的监控看出来,大概恢复到去年同期70%这样的上访量水平。

进入四月份以后,相信随着境内全部疫情得到控制,整体老百姓的生活就进入正轨。我相信政府还会出台一系列的政策刺激经济以及恢复消费者的信心。目前,我们也在积极观察市场发展情况,当下做的工作,第一,前段时间积极的复工复产。第二,这段时间狠抓了线上的营销以及线下的销售,我们做到积极的营销。刚才讲到线上营销的情况,对比线下肯定是有所不如的。但是它有一个好处,我们能够对老客户能够保持一个热度和黏性,能够把老客户促进成交。对于新客户提供更便捷更快捷的看房方式,同时能够抢占先机,通过激励机制,能够深度挖掘全民营销,通过电商和其他的中介,锁定他们拉客的能力,这是线上的营销。线下刚才讲到了积极营销,目前三月份的成交,预期接近去年三月份总体的一个水平。

二、现在我们没有复工的主要是在武汉有一个项目,在重庆万州有一个项目,另外在张家口还有一个项目。这段时间政府陆续通知,武汉的项目已经预约看房,不允许大规模的看房,但是可以提前预约,一周以后可以稳步的接受看房。而且最近武汉市政府发了文件,从4月8日以后,提出了整体复工的要求。另外张家口和重庆万州的项目,一周后可以陆续恢复。

疫情之下客户的诉求,目前来看,通过这次的疫情,中国老百姓在家呆了很长的一段时间。经过积累和沉淀,对于自己居住环境做了很多的思考。目前来说,改善型的需求,以及郊区度假式的楼盘,可能会有更好的机会,在接下来的成交中得到一些印证。

提问:一、奥园去年新增了87个项目,看到负债率有所攀升。公司在2020年会采取什么样的土地政策,是否会遵循合同销售的30%—40%作为预算,因为增加土地储备的准则吗?二、结转金额和面积大幅度的增加,公司未来几年会保持怎样的结转节奏,今年的结转目标是什么?另外已售未结的1705亿元的资金安排是怎样的?

陈志斌 我们今年买地预算政策还是保持在以往的指引上,就是不超过全年销售额的三分之一。今年我们的预算大概是400亿多一点,这个肯定会根据销售的实际情况做动态的调整,但正常情况下不会突破三分之一的底线。

关于结转的情况,2020年结转金额大部分是来源于2018年的销售。2018年当年的合约销售额超过900亿元,大部分估计都会在2020年结转。在已售未结的1700亿元里面,大概有800亿元在2020年,然后剩下的在2021年及2022年结转。

郭梓宁: 至于拿地的政策,我们一方面继续做好收并购的工作,会选择一些优质的项目,或者是优质的房地产企业进行收并购。另一方面,继续大力推进三旧改造的项目。今年会有一批大概8到10个项目进行开发,为我们的土地储备打下良好的基础。

提问:看到三月初的做空报告,公司被频频选做空有何评价?

陈志斌: 关于三月份的做空报告,公司做了公告澄清。公司因为过去几年整个业绩专注度比较高,股价交易量比较大,股价表现出色受到的关注比较多。公司会严格按照交易所的相关规则、合规和披露方面做足工作。

对于做空行为,我们认为是市场上的商业行为,我们觉得是一个健康的股票市场就会有做多和做空,这是正常的商业行为。我们通过2019年的年报数据和今后2020年的数据,我们用数据来说话,驳斥这些做空的行为,感谢大家对我们股票的关心。

提问:公司收购百年人寿保险股份终止之后,未来会不会去再尝试投资寿险企业?境外项目的发展,除了港澳、澳洲、加拿大之外,还有没有考虑其他的国家?

郭梓文: 公司收购百年人寿保险公司终止以后,现在正在按照合约进行退款,对方也按照合约付款,没有出现违约的情况。接下来,公司没有考虑再进行其他的金融牌照的收购,没有这种安排。关于境外发展,除了澳洲、加拿大、温哥华、多伦多、香港、澳门之外,我们暂时没有做境外拓展的考虑。我们会好好把现在已有的一些项目继续的深耕和做好。

提问 接下来有怎样 的融资安排,今年到期的债务方面是有何安排,另外今年更看重哪些财务指标?

陈志斌: 关于2020年融资安排,目前按照现金流来看的话,2020年到期的债务是400亿元,其实一季度已经完成了差不多100亿元的再融资。 接下来的债务也会根据到期的 情况,提前安排好相关的资金。 因为公司现在的资金是比较充裕的,超过了600亿元,所以在到期的压力方面是没有考虑的。

公司一直都比较关注各项的财务指标,不会单一追求某一项的财务指标,我们追求的是各项财务指标的均好和平衡。例如毛利率、利润率、负债率,从长远来看,公司也希望这些指标向良性方向发展。

马军:我再补充一下,刚才 提到公司近年来主要的任务。首先要保证合理的增长。第二,我们要不断提升管理水平,优化财务指标。今年我们将继续重点提高产品的溢价能力方面下功夫,同时降低成本造价方面,也要充分挖掘潜力,以提高利润水平,谢谢。

提问:1、公司在2020年和2021年的拿地方式,是以招拍挂为主,还是以旧改为主,相应的融资方式是怎样的?2、管理层在境内融资政策方面,有没有看到松绑的可能性,现在有没有拿到新的发改委的发债额度,今年的余额还有多少?3、今年到期的美元债情况如何,是否已经对9月份可以回购的美元及新加坡元债做相应的再融资安排。

郭梓宁: 1、2020年到2021年我们拿地的方式,我们会选择一些优质的项目和 优质的房地产企业进行收并购。2、也会适当的参加一些招拍挂,当然我们也不会举得太高的价格。3、加大三旧改造的力度,到去年年底,有30多个三旧改造的项目。今年第一季度也拓展了一批三旧改造的项目,这些三旧改造项目主要都是位于大湾区,特别是位于广州、深圳、珠海、东莞、佛山这五座城市。今后的土地储备以及提供的货值是可观的,今后会继续加大三旧改造的力度。

陈嘉扬: 刚刚开始介绍债务结构的时候,包括2020年到期的短期借贷。首先,实际上一年到期的短债是419亿元,这个短债在2020年上半年到期是占了37%,2020年下半年到期是63%,所以绝 大部分是在下半年的。

结构上看,超过一半都是境内的银行贷款。实际上从奥园总体的借贷来看,境内人民币债务占65%。境外占35%,境内银行贷款占52%,境内债券6%,信托7%,剩下的都是境外的,包括境外债券和美元债券22%,境外也有银行的贷款和银团贷款占了3%,这是多元化的境内外 融资的渠道。 我们在2020年一季度的时候,已经偿还或者是已经做好再融资差不 多是接近100亿元左右。这样进一步减轻了短债还债的这个压力。目前短期借债占比达到了33%。

另外我们有一些近期做的融资,包括今年一月份在境外做了一笔境外银团2.3亿美元3年期,成本利率低到6.5%左右。另外在2月份在境外发行短期的美元债券1.88亿美金,利润是4.8%。另外在境内做了公司债人民币25.4亿元,5年期,成本是5.5%,也是创造了成本的新低。

本身我们有做境外美元债再融资的安排,今年9月份有一笔5亿美元加上1个亿新币。公司可以提前赎回的,投资者可以要求公司提 前回购的。一般来说,我们都是按照正常的做法,提前两个月的时间,看看投资人下一步的意向。 们在2021年有一笔美元债券5月份到期,大概是4.25亿美元,。

一般发改委的额度会提前申请,一年有效的。 下个月会申请新的发改委的额度。 我们一直都会做好这方面的准备,而且在去年 年底的现金余额,都有差不多680亿元。 因此资金还是比较充足的。 公司早早把境内外再融资部署安排给做好了,因此不会造成债务违 约的风险。

现场提问:年初时公司曾提出2020年实现20%的业绩增长,现在这个目标有否发生调整?第二,看到公司的非控股股东权益占比比较高,原因是什么?非控股股东的利润大概什么时候可以完全体现出来,最终占比会达到多少?第三,2016-2018年期间,净负债率一直保持在60%的水平,2019年看到销售增速放缓,净负债率以及总的负债却大幅上升,原因是什么?

马军: 奥园今年的业绩增长目标是12%左右,我们 对这个目标还是非常有信心的。一方面我们坚持公司以往发展的比较好的主要战略,比如说现在平衡布局,同时我们的产品类型比较贴近调控的方向,目前我们公司的客户成交刚需占到50%,改善型客户大概占了35%左右,投资型客户占了15%,同时我们坚持快速开发、快速销售,包括去年我们增加了一部分招拍挂的项目,这部分项目大多数也能够实现当年摘牌、当年销售。

同时,在这些老的比较好的管理办法基础上,去年我们加大了产品力的提升,在胡浩的带领下,我们对产品力的主张、对目前成形的产品体系,以及在2019年年底我们出了一大批的项目,都已经进入了市场,整体的反响情况还非常不错,实现了产品的溢价,所以总体来讲我们各方 面的准备还是比较充分的。

陈嘉扬: 关于非控股股东权益较高的问题,其实在之前我们的公告里面也提到过,公司在2017年开始大幅的收并购、合作,会导致我们的非控股股东权益有一个明显的上升。

从2017年开始到2019年,包括今年看到的数据,非控股股东权益还是比较平稳的,项目从股东的投入到实现回报是需要大概两到三年的周期,尤其是我们有很多非控股股东的投入是旧改项目,它的周期会更长,所以它需要时间慢慢体现,我们也可以从刚刚公布发2019年数据中看到,今年非控股股东的收益已经超过10亿,相信随着2020年更大收入的 结转,包括到2021年,这部分非控股股东权益的收益也会上去,随之而来它的分红也会下来。

我们没有目标说要降到多少金额,这跟我们的合作模式和发展速度是相关的,所以这个我们还是会动态调整,但是它不会影响我们整体公司的权益比。

净负债率上升的问题,74.9%的净负债率还是在我们目前的控制范围内,因为我们一直是控制在80%以下的目标。负债率上升是因为我们去年有一个保险的收购,支付了30多亿,对净负债率有一定的影响,如果剔除的话,净负债率是66%,跟2019年中期是差不多的,所以对这种上下不是太明显的净负债率的波动,我们觉得还是可以接受的。

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