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社区商业的发展趋势,邻里中心VS社区商业

商业地产精选 | 累计10万+商业地产人的选择。 2019/06/01 23:39

新知达人, 社区商业的发展趋势,邻里中心VS社区商业

中国社区商业发展

第1部分 中国城市社区商业的发展趋势及对社会的整合作用

第2部分 邻里中心VS社区商业,特色业态及发展趋势

第1部分

中国城市社区商业的发展趋势及对社会的整合作用

引言

社区商业是“以一定地域的居住区为载体,以便民利民为宗旨,以提高居民生活质量、满足居民综合性消费为目标,提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业”。社区商业是城市商业的基础,是满足居民综合消费的重要载体。虽然中国社区商业建设起步较晚,但在大城市已引起投资者关注,成为未来商业新的增长点。

我国社区商业发展的历程

(一)社区商业发展的政策引导

在我国,社区商业是国家商务部内贸领域重点工作之一,也是民政部社区服务体系建设重要组成部分。

社区商业是我国城市经济社会发展到一定阶段的产物,是经济发展和社会发展共同推进的成果。近年来随着我国经济的快速发展,城市化进程的加快和人民生活水平的提高,发展社区商业越来越受到全社会的广泛关注,已经成为一项关乎社会和谐、环境宜居、社会保障的重要民生工程。

发展社区商业是促进经济发展,满足居民消费,改变城市面貌,扩大劳动就业,提升城市商业现代化和综合竞争力的迫切要求;也是构建社会主义和谐社会和全面建设小康社会的迫切要求。随着人均可支配收入日益提高,消费需求和消费结构发生显著变化,社区居民对服务餐饮、休闲娱乐等多样化、综合性的消费在不断增长。城市居民不仅需要繁华的城市、地区商业中心,更需要网点齐全、业态合理、功能完备,并具备一定服务水平的社区商业。

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有鉴于此,商务部于2005年下发《商务部关于加快我国社区商业发展的指导意见》,指导各地商务主管部门做好社区商业规划;制定标准、分类指导;丰富社区商业服务类型;创新社区商业服务平台;开展社区商业示范工作。从社区商业的布局、规划、结构、功能、发展动力及未来方向提供了政策依据。在此基础上,国家先后开展了标准化菜市场示范工程、早餐工程、双进工程、城市便民菜场试点等涉及社区商业的建设,培育了500多个国家级示范社区,这些试点工程和示范建设在一定程度上推动了社区商业的发展。

2011年,国务院办公厅印发的《社区服务体系建设规划2011-2015》等文件,首次明确提出了新建社区(包括廉租房、公租房、保障性住房小区、棚户区改造和旧房安置的住房小区)商业和综合服务设施面积占社区总建筑面积的比例不得低于10%,也提出地方政府应出资购买一部分商业用房用于支持社区菜店、菜市场、农副产品便利店、平价菜店等居民生活必备的商业网点建设以及严格社区商业网点用途监管,不得随意改变必备商业网点的用途和性质,拆迁、改建时应保证其基本服务功能不缺失。

2012年8月国务院印发的《关于深化流通体制改革加快流通产业发展的意见》,除进一步明确既往流通领域基本政策外,更强调降低流通成本、引导企业作为、扩大消费、保障与支持等内容,其中“制定完善流通网络规划”一条,基本就是围绕未来中国社区商业发展总体思路而言,着力降低流通费用,并从土地、财税政策支持、完善法律法规等方面给予了多项支持措施。

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(二)城市化促进了社区商业的发展

城市化是由农业为主的传统乡村社会向工业、服务业为主的现代城市社会逐渐转变的历史过程,具体包括人口职业的转变,产业结构的转变,土地及地域空间的变化。

我国城市化水平起步晚、发展快;基础差,吸纳能力强。三十年的中国城市化进程,每年以1000-2000万的速度转为城市人口,有一亿多农民进城打工。按照中国城市化发展进程,预计到2030年,城市化率达到67%。在城市化进程中各大、中城市无论是经过大规模的改造和建设成的现代化城市,还是近年崛起的新兴城市,几乎都出现了市区居住人口大迁徙、大移动的壮观场面。

目前,全国有6923个城市街道,8、7万个城市社区,全国共建成街道社区服务中心3515个,社区服务站44237个,社区综合服务设施覆盖率达50.81%。近年中国30%的住宅配套里,有70%的面积做成了会所、商务、底商、街区、商业中心等形式的社区商业。改革开放30多年,中国每年开工的建筑面积保持在20亿平方米左右,加上老旧社区民房(尤其住宅一层、住改商的快捷酒店、餐饮等)的拆改建面积,国内可称作“社区商业”的服务网点,总面积约在5-10亿平方米上下,相较而言,购物中心在中国的开发总量,总累计不过千万平方米量级;同时,北京、上海等城市中,60%以上的城市商业消费及一般性商业活动在社区完成,尤其集中在餐饮、个人及家庭服务等领域。因此,在商业布局方面,各大、中城市的政府已把注意力从市区转向了建设城郊社区商业,随着城市居民的消费阶层的升级换代,为社区商业制造了巨大的市场需求和发展空间。

城市化进程给中国社区商业消费行为打上了独特的烙印:首先,北上广深等一线城市中心地段,社区商业消费成为核心商圈的有力补充和延伸,社区消费行为向 聚集、超半径、高档次 发展。其次,一线城市外延社区、二三线城市大部分社区,社区商业“过渡型”明显,社区消费行为也随之出现了 “满足型”、“社交型”、“替代型” 等不同类型,消费深度随服务与产品的供应深度同向发展。最后,二三线城市外延及新兴市镇社区,社区消费行为特点由初步尝试向需求普及过渡,具备新型社区商业发展的广阔空间。

(三)城市商业发展中存在的问题

在我国,现阶段社区商业整体面临着“规模不适合、布局不合理、业态不齐全、结构不适用、运营管理不规范、整体不和谐”的困境;社区商业网点的布局存在“供给不足、需之未有”、“业态单一、配之不齐”、“规模低效、供之扰民”、“城乡分离、享之不均”等问题。国内的社区商业普遍还带有浓厚的住宅底商的特点,不是开发商持有物业,多半是“打碎了卖”的模式,属于各自为政、自负盈亏。没有整体规划与引导,与国外成熟社区商业模式相比较,还有很大的差距。

社区商业开发时,除了要考虑其规模、建筑、交通流向、客流量等要素外,还要考虑投资商、经营者、消费者以及市场之间的关系。社区商业良性发展,需要政府、行业、开发商共同努力,前期要有适当的政策和资金投入。目前政策扶持基本都还停留在概念阶段,实施细则有待尽快完善;产业政策尤其缺乏,社区商业产业化方向不明朗、投融资手段单一,也是导致开发商被动开发、无持有发展意愿的重要原因。诸此等等,充分说明随着我国经济蓬勃发展,深入研究社区商业,总结其发展趋势,对行业理论研究、行业良性发展有不可忽视的指导作用。

社区商业发展对社会的整合作用

社区商业是城市经济发展到一定阶段的产物,近年来随着我国经济的快速发展,城市化进程的加快和人民生活水平的提高,发展社区商业越来越受到全社会广泛关注,已经成为一项关乎社会和谐、环境宜居、社会保障的重要民生工程。

(一) 社区商业发展拓宽经济发展空间

1.促进中国连锁经营企业发展。连锁经营作为新型流通方式和组织形式,把现代化工业大生产的原理应用于商业流通领域,有效促进经营社会化、组织规模化、商品及服务标准化、分工专业化、商业现代化目标,在我国零售业、餐饮业和生活服务业等多个行业得到快速发展,包括汽车、教育培训、房地产、传媒娱乐、酒店、物流、医药、家电、家居、IT、银行、体育健身、美容美发等行业。但同时,从2011年起中国连锁零售企业所处的政策环境和市场环境发生了急剧变化。市场监管加强、零供矛盾激化、企业成本高企、网络零售被广泛认可。零售企业不得不打破传统经营模式,深入社区、服务社区,尝试业态创新,采取多元经营、延伸供应链,“十三五”期间,随着社区商业快速发展及居民可支配收入的日益增多,连锁经营行业将迎来难得的发展机遇。

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2.社区商业促进中国电子商务的发展。受全球经济影响,传统商业模式必然受到严重挑战,随着中国互联网的不断发展,新的电子商务模式将拓宽企业的销售渠道,降低企业的运营成本。在电子商务等新兴商业模式对购物中心、家电卖场等传统商业形成有力挑战的同时,产业链短板已经浮现,即同样是未来发展热点的物流供应链,网上交易面临诸多不确定性因素,如网站是否真实,货物品质是否一致等,这些都影响到电子商务整体发展。未来只有那些把物流作为其核心价值组成部分并且已经掌握其中诀窍的企业,才能在中国的电子商务市场竞争中取胜。社区商业因其靠近消费终端、有能力通过实体店释放虚拟商业的不真实感、可自由组合“临近物流”资源等显著优势,将物流渠道、商流渠道及信息流渠道进行捆绑,融合、渗透到电子商务企业的各个环节,加紧与主流新兴商业模式的融合,为电子商业提供线下展示、物流配送与分发。

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(二)社区商业发展促进和谐社会的建设

1.社区商业成为再就业工程的重要解困措施。社区商业作为一种市场需求和关联带动能力很强的产业,可以促进商业、饮食、文娱、信息等一系列产业的发展,既可提高经济效益、社会效益,又可提高资源综合利用水平,是第三产业中极具发展潜力的综合性行业。我国大中城市居民对社区服务普遍有较高的要求,需要各项社会服务的家庭数量占到全部城市家庭的70%以上,说明第三产业中涵盖面极广的社区商业服务市场的潜在需求很大。

从发达国家经济发展的历程来看,随着经济总量的扩张,第一产业的劳动力需求将逐步减少,第二、第三产业的劳动力需求将逐步增加,特别是第三产业将日益成为吸纳劳动力就业的主导部门。目前,许多发达国家第三产业就业人数已占就业人数的55%以上。近几年来,在美国新增的2000个就业岗位中,第三产业就占了近70%;欧盟一年增加的就业人员中,第三产业占了61.4%,而我国第三产业从业人员1.6亿,占全体从业人员的25.7%,对比之下,差距较大。在第三产业中,对于再就业人员来说,最具吸纳空间和最少投资需求的就是社区商业。据国家统计局对全国7城市调查,我国大中城市所需要的各种社区服务,累计可以为社会提供2000万个临时就业机会,目前尚空缺的就业机会超过1100万个。

随着就业方式由计划安置转向市场配置,下岗人员再就业的主渠道必然由计划色彩浓厚的国有经济领域转向劳动用工、劳资关系等方面已市场化的非国有经济领域。社区商业以其经营分散、规模一般不大、资本有机构成较低等特点,有着广阔的发展空间。

2.构建了面向全体社区居民的综合服务体系。各地商务主管部门根据本地区城市发展的不同特点和社区商业的不同类型,因地制宜,制定地方性标准,有针对性地对社区商业的建设活动进行协调,通过一系列支持政策,鼓励有实力的连锁企业参与社区商业建设。到城市社区设立超市、便利店、标准化菜店、餐饮店、洗衣店等各类便民、利民的网点,并逐步搭载便民服务功能,满足社区居民多样化、个性化的消费需求。积极引导下岗失业人员进入社区,把社区创业就业与发展社区商业经济有机结合起来。鼓励企业采取收购、兼并、特许加盟等多种形式整合分散的社区商业资源,规范社区内的小型门店,实现资源共享,综合利用。

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社区商业可以利用现代技术手段,创新服务体系,建设面向社区服务的信息服务平台,利用信息技术开展社区便民服务,发展网上交易、网上服务,补充现有网点的不足;有条件的社区商业企业可以建立客户需求信息系统,及时采集、分析、存储客户信息,为居民提供定向、快捷、周到的服务。社区骨干企业开展送货上门、送餐上门、修理上门的“三上门”服务,延伸服务功能,提高服务水平。社区商业企业通过组建专职的便民综合服务小分队入户服务,同社区居委会、社区居民建立稳定、畅通的联系渠道,开展以为社区居民排忧解难为宗旨的便民有偿服务,建成多种经济成分并存、服务门类齐全、服务质量和管理水平较高的社区服务网络。

3.重构社区福利服务体系。社区福利服务和商业化便民利民服务有不同的发展目标。社会福利的目标是“逐步实现社区老有所养、幼有所托、孤有所抚、残有所助,贫有所济、难有所帮……”。后者是第三产业目标,“建成多种经济成分并存、服务门类齐全、服务质量和管理水平较高的社区服务网络。社区服务业产值每年要以13.6%的速度增长……”。因此,在社区建设和社区服务中,社区福利服务和便民利民服务分属于两个不同的指标体系,社区福利服务体系可以分为:社区老年人服务、社区残疾人服务,社区优抚对象服务,社区特困家庭服务等。

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随着市场经济更深地渗透到城市社区,城市社区结构正在从自然产业型向社会分层型转变,虽然市场机制和产业化强调效率,社区福利服务强调公平,但伴随着城市社区商业的发展和成熟,上下配套的法制化体系、运转有序的规范化管理体系、面向社会的网络化服务体系,必然对社区福利服务的发展产生巨大影响。随着社区商业的发展,社区建设的推进,社区服务的地位肯定会进一步巩固,其中的福利性服务必然得到加强。

第一,社区服务引入市场机制,政府职能部门可以从具体服务中解脱出来,主动考虑承担社会责任,履行社会义务,增强社会亲和力,更好地进行宏观管理和规律性问题的研究。利用社会资源,发动社会力量,改变民政部门在前台提供具体服务的角色,变具体服务为宏观管理。第二,社区福利服务的本质是社会资源的再分配,虽然政府作为社会资源的最大所有者,仍然是社会福利的最大投资者。发达的社区商业,使从事社区福利服务的专职人员的工资、具体服务的开支、服务设施的维持和巩固等都有一个制度化的、正常的、稳定的来源和渠道。第三,随着城市基层管理体制的重心向社区倾斜,在发达的社区商业基础上,可以建立由政府出资援助,民间机构操办服务,社会中立机构评估、监督服务质量三方结合的福利体系,资助培育具体提供服务设施和履行落实福利服务的社区机构,从而使国家在社区福利服务上的投资能最大限度地发挥作用,实现政府“管大放小、管少放多”的职能转变。

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