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这几座MALL堪称小体量购物中心的转型样本!

奇点商业地产 | 分享最新最快最有料的商业地产新 2019/04/16 10:32

一二线城市,交通压力大,规模大购物中心越来越多,各地大力发展城市副中心或者卫星城市,对于超大型购物中心的需求正在下降。 三四线城市消费力不足,人口数量较少,很难支持庞大的商业综合体。

当前,城市副中心这个名称已大面积袭来,不光是一二线城市的发展需要,三四线城市也在紧锣密鼓的升级中,作为城市必要配套设施的商业体来说,精准定位的小体量社区型购物中心就成商业地产的主力市场。 而且受到存量时代的制约,各家房地产开发商把各个领域的特色融入到社区型购物中心后,打造出了多个兼具亲民功能和时尚外形的“商业+”综合体,如教育综合体,运动综合体等社区型商业综合体。

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中国人对于社交的需求是自古而来的,住宅产品需要社群,商业地产也需要社群。 如今的社区型综合体即能给社区商业提供经营场地,也能为居民提供生活、情感交流的平台,甚至能承担附近社区的活动中心的职能。

线上购物永远无法实现互动体验这一功能,所以越来越多的电商大佬或寻求合作、或开设体验店铺增加销售契机,所以线下店铺永远不可能被取代。 如今,万科、保利、碧桂园等地产开发商巨头旗下均有社区商业产品线; 在线上流量成本逐渐走高之时,阿里、京东等互联网巨头也开始野心勃勃布局线下实体商业,为社区“最后一公里经济”植入互联网基因,由此,社区商业已经进入黄金发展期。

国外已有的几个案例从开业之初就屡创佳绩,各种销售额、单日客流等数据都能与我国一线城市的购物中心媲美。 首先要介绍的就是美名在外的日本GRAND TREE购物中心。

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日本东京-Grand Tree 购物中心

项目商业面积: 37000万平方米

开业时间: 2014年11月21日

工程造价: 约35亿元人民币(据网上资料显示,该项目筹备期达32年)

项目地址: 日本东京市神奈川县川崎市中原区新丸子东3丁目1135 番地1号

该项目虽然在日本不算是小体量购物中心了,但作为优质社区环绕的案例型购物中心还是值得一提的。 格林木购物中心位于武藏小杉商圈,因为前往新宿、涉谷、品川、横滨等地交通方便,该商圈开发了许多高级社区。 而格林木购物中心就是瞄准了周边商圈25-44岁年龄层的家庭型消费者,努力营造出适合现代白领女性兼顾工作和家庭的日常购物空间; 并照顾到小朋友们的学习和成长,为他们创造了一个空中花园。

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项目定位于集百货、超市、零售、餐饮、休闲娱乐为一体的创新社区型购物中心。 项目意打造一个让顾客的生活更加丰富多彩、更加幸福的场所。 立足于此,日本7&i集团通过创新思考,把购物中心的主要功能排序从传统的“购物休闲”颠倒过来,转变为“休闲购物”。

Grand Tree(格林木)购物中心对打造整个公共空间的规范化,也是区别于其他购物中心的特点。 对顾客来说,顾客到店内购物,好的回游动线,店铺商家重点商品的展示起到很好的作用。 在格林木,有6个店铺规范化的要素,包括标识高度、天花高度等,保证了整个商场的通透性。

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美食广场的深处容易形成死角,从安全的角度考虑,设计师将其设置为单间,并且可以按时间进行租赁使用,如年轻人的聚会,妈妈们的小型聚会,内部空间充足,也可以把儿童车推进去。

在格林木4层最大的近150㎡的母婴室里,整合成一个大的空间,便于妈妈间关于育儿的相互交流,并且不需要排队等候,里面还有一些儿童成长教育、健康方面的咨询服务,空间里还有HelloKitty等卡通主题的设计。

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购物中心屋顶设有大面积人工草坪,因此得名日本面积最大的屋顶花园,为周边居民提供一个免费的休憩场所。 小朋友可以安心地光脚在上面玩耍,前面有5m*3m 的大型的LED屏,相当于16个55寸的电视屏幕组合在一起,会定时、循环播放三种卡通或者动漫或者可爱的小动物等内容,而且小朋友可以通过投影进行认知和体验。 这里也会定期举办演奏会,达到很好的集合效果的宣传活动。 天气好的时候,顾客自备零食和饮料在这里休憩、游乐,雨天入口会封闭。 花园里的活动广场会定期举办一些面向儿童的互动交流活动,给孩子们提供学习娱乐的聚会。 通过屋顶花园,将购物中心和居民生活紧密联系、融入,成为人们生活中不可或缺的一部分。

泰国曼谷The Commons

项目建筑面积: 5000平米

开业时间: 2016年年初

工程造价: 约520万美元(约3800万人民币)

项目地址: 335 Soi Thonglor 17 | Khlong Tan Nuea Subdistrict, Bangkok, Thailand

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The Commons自开业以后,一直备受商业设计人的偏爱,因为它巨大的开放式公共空间、平缓的台阶和自然的风景引导人们向上探索、提供“寄放”小孩的服务、Workshop、音乐节还能带宠物等等优点红遍INS等各大网络媒体,现已成为曼谷旅游必打卡之一。 在这座建筑在设计之初有个这样的愿景: Our intention is to build first a community, then a mall。 这一份为了大众的心,从项目的名称COMMONS就体现得淋漓尽致。

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The Commons总共分为四个区域,分别是Market,Village,Play Yard,Top Yard。 The Commons 最大的不同是一二层是一个巨大的开放式公共空间,拥有渐进式的台阶和坡道,采用木塑复合材料替代木板,用花草树木装饰,像一个后花园,餐厅和零售店置于花园中。

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二层定位为玩乐区「Play Yard」。 成人可以在健身中心「Absolute You」练习瑜伽和骑室内单车,小孩则可以在小型儿童游乐园「Little Pea Kids Commons」里玩耍,这里内设两间活动室,提供乐高积木、益智拼图、音乐墙、软垫游艺区等玩乐设施。 家长可以随时把小孩“寄放”在店里,这是最有强烈社区感的一部分。

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三层起到了遮蔽的作用,可以遮挡太阳和雨。 同样开放式的外立面,虽然允许自然通风,但里面的情况看的太清楚会失去建筑得整体性。 Department of Architecture 在外立面上采用了薄薄的钢网,错列分布,让表面统一的同时,保证了内部的通风和视觉透明度。 晚上灯光从薄纱网中透出来的时候,感觉很梦幻。

四层是Top Yard,拥有厨房、天台和小草坪,温馨的互动场所。 这里还特意预留了一片香料农场和小草地,供人耕作和种植香草,这些有机种植的蔬菜还被用到这层的Roast餐厅内。

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除此以外,为了建造社区 The Commons 经常举办一些 Workshop、音乐节和私人派对的活动。 这里还提供很多贴心的服务,例如存放自行车等。 填补生活的同时,也让人们的到访变成了一种日常。

广州基盛万科中央公园

开业时间: 2018年4月30日

项目商业面积: 55000平方米

项目地址: 广州市番禺区兴泰路296号

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基盛万科中央公园打破传统购物中心“大盒子”的思维定式,以更舒适、更自在的空间形态,打造极致社交空间。 项目利用万科建研中心的先进经验和科学方法,参与推进临近污染河涌的综合治理。 河道两岸有大量污水管网,各种污染物汇入河道,河道为人工开挖的明渠,几乎没有自净能力。

通过采取高效微纳米气泡技术、生物消淤技术和植物浮岛技术,提升水生态系统的自我修复与净化能力,使得河涌形成自我修复系统,水体黑臭现象得以明显改观,景观效果得到很大提升。

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基盛万科中央公园以景观空间设计,活化商业街道空间,打造公园式的购物场景。 构建风之岸、愿之池、蝶之园、虹之桥、叶之泉和童之岛六大空间,搭建移步成景、换步成趣的商业空间,营造水岸艺文的休憩场所,以艺术与知性载体打造景观地标与区域的记忆点。

升级原有建筑空间,在半开放式街区、都市庭院、攀爬游戏丘等亲子户外互动空间里,加载商业、办公、长租公寓等业务,构筑一个有温度、有颜值的综合商业空间。

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基于庭院在都市人居生活中的稀缺性,基盛万科中央公园将项目户外空间打造为都市新庭院——穿插蝶之园、叶之泉、愿之池、童之岛、风之岸、虹之桥六大主题景观,移步换景,一气呵成,在项目内部串起一条休闲主题动线。

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从融入社区的角度来看,基盛万科中央公园将户外商业空间,“变”成满足社区休闲互动需求的都市新庭院,让人们乐意在此驻足停留、休憩交谈,则是在还原一个构筑社区美好日常的愿景: 让人生重要时刻在此发生,建立商业项目与社区居民之间的独特记忆纽带。

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在基盛万科中央公园开幕当天,基盛万科中央公园以十年之约仪式揭与邻共成长的愿景: 邀约来自周边社区10位小朋友在开幕仪式上写下10年后的愿望,放入时间胶囊封存,10年后的2028年,基盛万科中央公园将与孩子们共同开启愿望的时间胶囊,见证彼此成长。

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开业以来,基盛万科中央公园已举办多场亲子主题活动。 比如,《小小社会人体验日》着眼于儿童特定成长阶段对职业和父母日常工作的好奇,通过生活化的职业体验,让小朋友们习得新技能,也加深对父母的理解。

活动之外,项目团队还会通过“着数群”、“亲子群”的日常运营,及时了解社区居民的体验反馈与需求动态,保持项目与社区的多维度情感连接。 组合社交乐活场、亲子成长坊、社区能量馆、艺文栖息地四大主题业态,为番禺人带来家门口的美好日常。 约派克演艺餐吧、廊曼音乐餐吧、樱花屋小酒馆集中在项目C区,形成休闲餐饮组合,凸显C区“慢享美好日常”的体验氛围,是项目一大亮点。

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亲水平台连接运动跑道,为周边居民打造更有亲和力的活动空间。

北京小营悦茂购物中心

开业时间: 2017年12月24日

项目占地面积: 40000平方米

项目地址: 北京市海淀区后屯路文龙家园四里4号楼

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悦茂购物中心独踞上地、中关村、东升科技园三大科技产业核心,位于北京中轴线东侧,西临京藏高速,南靠北五环,项目周边多个成熟楼盘环侍,家庭消费需求十分突出。 但项目所处区域商业格局零散、业态混乱、体验感较差、高端品牌稀缺等问题突显。

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悦茂购物中心基于B2B2C模式进行社区MALL升级改造,以“精品化+传统商业升级”为发力点,打造京北五环社区商业“新范本”。 项目1.5公里内覆盖9个办公物业约26万㎡,办公人口约2万; 1.5公里内住宅小区总数37个,常住居民近4万户约12万人,中高端社区聚集,商务氛围成熟,消费力高,为后期可持续经营奠定了强大的客群支撑。

餐饮占比最高,达55%,亲子体验占比18%,生活服务占比14%,零售、休闲娱乐分别占比9%、4%; 体验式业态总体占比高达91%(体验式业态以餐饮、亲子体验、休闲娱乐、生活服务为统计标准; 细分业态占比为品牌数量占比)。

引进盒马鲜生、趣动旅程、我家酸菜鱼等创新业态与品牌,同时,云海肴、屈臣氏、华为、五星级多厅电影院北京东融国际影城等知名品牌的进驻,为周边居民提供了更多新兴生活方式,引领了社区消费升级。

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提高租赁面积,降低单铺面积,增加店铺数量,从而为项目招商提供更多辗转腾挪的空间——常规购物中心得铺率在55%-60%之间,悦茂购物中心得铺率接近70%,设计改造后有效租赁面积提高约2000㎡。

天井设置采用了“凿壁借光”“以点连线”的手法,分散为三个中庭,破除压抑感; 将社区外商业延伸至社区内,使户外活动空间成为社区公共活动空间的一部分,弥补上班族潮汐式人流对商业的影响。

以上4个案例各有各的亮点和优势,深入实地考察过的朋友可能也有认为做的不完善的地方。 但不论如何,接下来小体量购物中心应该怎么做,从“前辈”的实践中吸取怎样的教训才是关键。

社区型小体量购物中心给社区居民提供了更满足更美好生活品质的第三生活空间,提供了一种与紧张的工作环境截然相反的舒缓、慢节奏气氛,满足了社区居民个性化、多层次的情感需求及服务需求。 该类型的购物中心可进行多元化品牌组合和众多个性化专门店、快餐店和服务性店铺。 商业街区能与周边设施如剧场、文化中心、体育馆、银行、公园绿地及一定规模的停车场等融合成一体。 布局规划上能伸能缩,商业面积可根据周边居民总量和需求进行适度调整,社区功能型业态也可按实际需要增加或开设服务点,精准定位周边的需求,为大家提供更便捷更舒适的社交空间为宜。

城市副中心,卫星城市,存量时代......各个领域的各种新名词其实有着千丝万缕的关系。 当今时代背景下,国家处于日新月异的变化中,一二线城市的高速发展导致了优胜劣汰加剧,三四线城市也紧跟发展的脚步使得当地居民对生活品质的要求越来越高,体现在日常购物需求上的不光是新潮的商品,还有对购物空间越来越高的审美。

文章来源:知库设计

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