月读数据【第19期】┃销售回落投资超预期,上半年施工对投资将起支撑作用(2019年1-2月 )

亿翰智库 2019/03/15 02:50

房地产前沿 数据报告


原每月宏观数据点评自2019年改版成“月读数据”栏目

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一.

销售增速如期回落,全年成交量难超2018年

2019年1-2月, 商品房销售额为1.28万亿元, 同比增长2.8%,较2018年12月回落9.5个百分点,较2018年全年回落9.4个百分点;商品房销售面积1.41亿平方米,同比下降3.6%,增速较2018年12月回落4.5个百分点,较2018年全年回落4.9个百分点。年末房企冲规模、加推盘的效应褪去,销售面积增速重新回落也在预期之内,我们认为 2019年销售面积增速或延续2018年下半年下行的态势,全年成交量难以超越2018年。

从我们监测的40城数据来看,不同能级城市表现也有所分化。一线城市2月商品住宅销售面积同比大涨44.8%,由于2018年2月基数较低,北京、上海、广州、深圳分别录得同比增长54.4%、68.7%、8.3%和64.1%;核心二线城市同比上升10.1%;普通二线城市同比下跌4.1%;三四线城市销售热度继续下降,成为2月同比增速下跌最大的能级城市,但是下跌幅度有所收窄。

二.

开发投资增速超预期,但仍然维持2019年增速下行的判断

(一)新开工增速回落,预计上半年施工对投资将起到支撑作用

2019年1-2月,全国房地产开发投资1.21万亿元,同比增长11.6%,较2018年12月提高3.5个百分点,较2018年全年提高2.1个百分点,投资增速反弹超预期。住宅投资占房地产开发投资的比重为72%。

2019年1-2月,房屋新开工面积1.88亿平方米,同比增长6.0%,较2018年12月回落14.4个百分点,较2018年全年回落11.2个百分点。新开工增速受销售转冷的影响也同步下行,2018年下半年,企业为对冲去化下行并加快回笼资金,有意愿加快开工和推盘的速度,导致新开工增幅明显。但是这种因素的影响并不会持续太久,2018年下半年开始,土地购置面积增速持续下行,继而会向新开工传导,我们认为2019年新开工面积会呈现前高后低的态势。

根据发改委数据,2018年房地产拟建项目数量较上年增长32.8%,受益于拟建项目逐步进入施工期,施工将成为支撑投资增长的主导因素。我们从1-2月投资数据观察到,施工面积增速为6.8%,较2018年改善1.6个百分点,但是施工面积同比增速依旧明显低于投资增速,其中土地购置费用是否仍在起拉动作用则还需进一步细分数据确认。但是从去年来看,我们维持土地投资走冷,土地购置费用对投资增速的拉动也逐渐减弱的判断。

(二)土地投资大幅降温,市场热度处下行通道

2019年1-2月,房地产开发企业土地购置面积1545万平方米,同比下行34.1%,增速较2018年12月回落48.0个百分点,较2018年全年回落48.3个百分点;土地成交价款690亿元,下行13.1%,增速较2018年12月回落19.8个百分点,较2018年全年回落31.1个百分点。拿地均价为4466元/平方米,同比提高31.9%。

如我们之前预判,年末土地市场供应放量,供地质量也有所增加,但是由此带动的土地成交上行不可持续。单月土地购置面积增速自2018年8月以后持续回落,仅有12月小幅反弹,单月土地成交价款增速自7月以后也逐步下行,我们判断土地市场热度还是处在下行通道。



三.

到位资金累计增速大幅回落,货币政策效果仍待观察

2019年1-2月,房地产开发企业到位资金2.45万亿元,同比增长2.1%,增速比2018年全年回落4.2个百分点,但是较2018年12月改善6.2个百分点。

2019年1-2月,房地产开发企业到位资金具体情况如下:

✔国内贷款4976亿元,同比下降0.5%;

✔利用外资52亿元,同比增长328.1%;

✔自筹资金7279亿元,同比下降1.5%;

✔定金及预收款7366亿元,同比增长5.6%;

✔个人按揭贷款3458亿元,同比增长6.5%。

从房地产开发企业累计到位资金组成来看,1-2月其他资金占比继续减少。国内贷款增速同比下降0.5%,较2018年全年提高4.4个百分点,或是流动性边际改善的效应释放。1月信贷出现天量投放,2月回归常态后,累计仍然同比多增3748亿,信贷投放力度较高,市场资金充裕,房企贷款亦有所好转;定金及预收款同比增速虽较12月改善,但明显不如2018年全年增速,未来销售下行或对此持续产生影响;个人按揭贷款同比上升6.5%,较2018年全年提升7.3个百分点,改善较为明显,或是由于银行放款加速,以及部分地区房贷利率出现下降,投资者贷款意愿增强所致。

到位资金累计增速回落较大,但是多项数据较2018年12月有所改善,货币政策放松的倾向明显,效果也略有显现。企业各项到位资金数据增速逐月波动较大,能否持续给房地产行业资金面带来明显的改善还有待观察。2019年将迎来房企的偿债高峰,叠加销售遇冷的影响,我们提示要密切关注企业资金情况,尤其是销售恶化给中小企业带来的资金压力。


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