哪些城市正在进入“收缩”阶段,三四线房子还能买吗?

地产情报站 2019/04/18 00:39


新知图谱, 哪些城市正在进入“收缩”阶段,三四线房子还能买吗?

在4月14日举办的中国与全球化论坛上,北京大学光华管理学院教授梁建章表示,中国现在的生育率只有1.2%,而随着科技和经济的发展,城市化率的提高,中国的生育率会更低。

这个数据如果单独来看,可能不会给人带来什么异样的感觉。不过,如果把它和城市收缩,和当地楼市,和人口口径联系起来,结果可能就大不一样了。


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2008年以前,全球经济在工业化的刺激之下发展进入快车道,涌现出一大批著名的繁华的工业城市。而全球化是企业、城市发展的快速通道,是当时任何一家企业所不懈追求的发展路径。

2008年,全球金融贸易危机爆发,全球经济发展方向大转弯,外出务工人员大量回国,外资大举撤出,贸易保护注意抬头。

曾多次获选《时代周刊》百大最有影响力人物的经济学家萨克斯警告:20世纪的世界大战和大萧条后曾出现去全球化,此时的情况和当年很像。

天下大势,分久必合,合久必分,全球化和去全球化的发展也是遵循着一定的经济发展周期。


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那么,那么中国的城市发展呢?

改革开放之后,中国的经济飞速发展,这一飞就是30多年,直到2010年后,中国的GDP增速才出现放缓趋势,而这30多年经济的发展背后,是城市的快速扩张。


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在城市扩张阶段,几乎每一个城市都会有一个共同的城区,名字叫做:开发区。

1981年,经国务院批准在沿海开放城市建立经济技术开发区。至1993年初,中国已有13个城市建立了经济技术开发区,发展较为缓慢,但是到了2011年,开发区的发展迎来井喷。从2011年的219家增长到2015年的364家,年均复合增长率达13.5%。

开发区也是指开发之前未开发的地方,也就是说,我们在大力发展的开发区,本质是在大力造新城。人口快速增长的时候,扩大城市规模是重中之重,然而在人口增速下降的时候,新区就意味着空城。

因为城市和人一样,都有类似生老病死的自身发展规律,所以既然城市有扩张,那么也会有“收缩”。

现在,中国的城市到了收缩阶段了吗?


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“城市收缩”概念源自北京城市实验室创始人龙瀛博士,其团队经过多年研究,最终确定使用人口口径来看城市收缩与否。

2000-2010年,中国650多个行政城市中,180个城市的人口是减少的态势。在城市密度图中,可以看到将近1/3国土面积的人口在变少。而从街道格局而言,900多个街道办事处人口都在变少。

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更需要注意的是,这个趋势正在恶化。

龙瀛博士的团队跟踪发现,在3000多个实体城市中,2013-2016年的夜光数据显示,有差不多900多个收缩城市,占比接近30%。

城市收缩的背后,一方面是因为城市面积扩张太快,另一方面是人口增速的下滑。供应增加而需求跟不上,城市收缩成为必然现象。

2017年,我国人口出生率为12.43‰同比2016年减少较大。生育机会成本的快速增加,严重影响到了出生率和自然增长率。

在4月14日举办的中国与全球化论坛上,北京大学光华管理学院教授梁建章表示,中国现在的生育率只有1.2%,而随着科技和经济的发展,城市化率的提高,中国的生育率会更低。


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如果说人口不足是引发城市收缩的根本原因,那么现在只是城市收缩趋势的一个开始,未来才将更加可怕。

在3000多个实体城市中,有高达900多个城市收缩,是哪些城市不幸,最先跨入收缩行列?


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收缩最严重的为资源枯竭型城市,如内蒙古、山西的某些城市,依靠自身丰富的自然资源靠山吃山,短期内迎来城市的爆发式发展。但资源的利用非可持续性,在有资源利用时如果做不好产业发展和转型,一味的坐吃山空,后期随着资源的枯竭以及政策的调整,依赖资源过重的城市将会陷入产业收入下滑,继而人口不断流失的恶性循环之中。

其次为靠近大城市但自身没有发展特点或者优势的城市,我国大城市的发展速度一直较小城市快,随着交通的更加便利,人口流动特征也发生了变化,从之前的乡村人口流向小城市发展为现在的乡村人口直接流向大城市,大城市丰富优质的资源吸引乡村人口直接越过小城市,使得小城市的人口外流现象极为严重,劳动力补充不足产业发展严重受限。

随着抢人大战的不断升级,三四线城市的人口流出现象更为严重,且流出的人口中,大部分为房产市场的刚需人群,三四线城市发展分化现象也将逐步发生。如果五年后连买房的人都流失了,盖好的房子又能卖给谁呢?

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