按揭贷款中房屋交易合同存在的问题及审查要点

中企清大金融教育集团 2019/04/16 12:36

近年来,二手房交易市场十分火爆,作为支持地方经济发展主力军的农商银行经办了大量的二手房按揭贷款,仅某县级农商银行辖内某支行今年1至11月就发放了2000余万元的二手房按揭贷款。但由于二手房交易的特殊性质,其在交易过程中可能偶发纠纷,这些纠纷如果是在办理按揭贷款之后爆发,就会对相应的按揭贷款产生一定的影响。笔者从二手房交易方式着手,就二手房按揭贷款中房屋交易合同存在的潜在风险以及农商银行二手房按揭贷款审查要点谈一些粗浅看法。

知识图谱,按揭贷款中房屋交易合同存在的问题及审查要点

一、二手房交易方式概述

综合目前所了解的情况,二手房交易主要通过以下三种方式进行:一是房屋交易双方均到场,由中介牵线,完成交易,中介从中赚取中介费用;二是卖方外出,委托他人办理交易,由中介牵线,完成交易,中介从中赚取中介费用;三是卖方已将房屋出售,由中介购买,但未办理过户手续,买卖双方办理了委托公证,由受托人全权处理售房事宜。

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二、存在的潜在风险点

上段所述的前两种方式,只要售房合同要素齐全,交易完成后一般不会发生纠纷。但第三种方式,对于一些强烈要求购买由原房东直接出售房屋的买方来说,就容易引起纠纷,甚至诉诸法律。

在第三种交易方式中法律关系十分复杂,存在一定的法律隐患,其中一个最直接的问题就是售房合同的卖方是房屋原产权拥有人,而实际卖方是中介或其安排的人员,根据《合同法》第九章第一百三十二条规定“出卖的标的物,应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”

而上述第三种方式中,标的物由出卖人卖给中介,中介再将标的物卖给买受人,这实际上是两次交易、两个合同,而中介却将两次交易、两个合同操作为一次交易、一个合同,在第一次交易完成后,标的物就已经不属于合同上的出卖人所有,出卖人也没有处分权,出卖人所办理的委托公证书也对第二次交易不具有法律效力。如果法院展开调查,合同上出卖人的情况是一定会调查的环节,若调查的情况与合同不一致,或出卖人说了一些不利因素,有可能会导致法院判定售房买卖合同无效。

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三、办理二手房按揭贷款重点审查要点

农商银行在办理二手房按揭贷款过程中如果出现比较明显的过错,如房屋买卖合同存在明显的漏洞未发现,贷款发放后受托转入的银行账户户名与合同上的出卖人不一致等,将会对该笔按揭贷款产生一些不利的影响。针对以上可能存在的风险点,农商银行在受理二手房按揭贷款时,除了正常的资料审查外,笔者认为还应当着重审查以下两个方面:

一是严格审查房屋买卖合同要素是否齐全。合同作为一种具有法律的严肃性和严谨性的文本,要素齐全是必须的。上述第三种方式中由于第一次交易和第二次交易时间有可能相差几年,两次交易的经办人也有可能变化,在填写合同时难免出现疏漏。农商银行经办人员在审查房屋买卖合同时,无法判断合同的真伪,因此只能通过对合同要素的审查,防止因要素不全造成合同失效,确保合同本身的合法性。

二是坚持“谁的钱入谁的账”的原则。在办理按揭贷款的过程中,有两个环节涉及到合同上的出卖人,一个是首付款止付,二个是贷款发放后的受托支付,在处理这两个环节时,一定要坚持谁的钱入谁的账,因为这是证明房屋买卖合同真实性的一个重要节点,只有所有售房款进入了合同上的出卖人的银行账户,按揭贷款才算是对应了一笔真实的房屋买卖交易,如果不坚持谁的钱入谁的账,则可能是上述第三种方式,甚至陷入一个精心布置的骗局。

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总之,房屋买卖合同是一笔二手房按揭贷款存在的基础,农商银行在受理二手房按揭贷款时,应通过各种方法来确保房屋买卖合同的真实性、合法性,避免二手房按揭贷款的潜在风险。

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