本土联合办公三大流派之争
大事件 2018/06/12

2008年金融危机席卷全球,年末,北京的冬天异常寒冷。

刚出来创业的张剑,如往常一样,只点了一杯咖啡,在望京某咖啡厅固定靠窗的位置,待上一整天。

几天后,在咖啡厅老板“威胁”的眼神下,他不得不去朋友公司“蹭”办公场地,结果,却被前来谈合作的客户,质疑成皮包公司;随后,他几经辗转搬进了CBD财富中心写字楼里,光消防就“折腾”了4个月……

“如果那时候有联合办公,我毫不犹豫就去用。”张剑苦笑着说道。

10年后,张剑的纳什空间成为了全国运营面积最大的共享办公企业,工位超过8万个,这家2013年创立的公司,近日又获得最新一轮近5亿的融资。

办公区改造前后对比

十年前,张剑肯定不曾想到,自己最想解决的“折腾”,竟会是今日拥有万亿市场的联合办公。

今年,优客工场、纳什空间及氪空间,霸占着行业综合排名前五名。

不同于万科高管毛大庆亲自操刀的优客工场,或是有着36氪媒体背书的氪空间,纳什空间团队虽然是从地产、金融、互联网等转型的几个大老爷们,但过去数年异常低调。

草莽生长之后,联合办公在今年迎来了并购和洗牌。

政府补贴红利耗尽,巨额融资不断涌进,打法和流派逐渐形成。表面合作与竞争看似一团和气,实际战场早已硝烟弥漫。

乱世之中想要胜出,要产品,要技术,更要战略和胆识。

 弯路和坑,都逃不过

去年12月,位于国家奥运场馆鸟巢、水立方之北的纳什空间鸟巢旗舰店开业,理财18,是最早入驻的企业之一。

“主要看服务不看价格。公司人数不固定,需要一定的弹性和私密空间。”创始人吴应华告诉锌财经记者。

80后、90后的“千禧一代”逐渐成为职场主力,联合办公市场开始被拉开了一道口子。

据了解,80%以上80后职场人有过跳槽经历,其中跳槽次数达到3次以上的,达到了45.7%,90后跳槽5次以上的,达到了11.6%。

而这样的现象,对于早期公司来说,非常不利。大空间浪费流动资金,小空间又显得排场不足,而注册公司、办公室租赁、注册申报等事情,繁琐到怀疑人生。

潜在机会一直存在,市场在2013年还没有完全起来。

一开始都会出错。引进的项目不全是好项目,导致没有强大的运营体系来支撑,而一下子要把体系培养起来,很多人都跟不上。”张剑回忆着以往经历,“纳什的第一个工作室项目,只有60平米的规模,北大清华的研究生在里面做店长和资产管理。”

“那时候人员是顶配,客户来聊的时候,说你们文化素质还挺高,怎么跑来做这个?”

真正的市场起来,是2015年“双创”浪潮。

2015年4月,毛大庆从万科离职建立了优客工场,次年6月,完成了首个海外项目; 2016年初,氪空间从集团正式拆分,独立运营,一年零九个月的时间,全国已有30个社区;同年,纳什的空间规模也增加了20倍以上。

那时的联合办公市场百花齐放,最多的时候,全国超过了4200家

而到了今年,市场完全变了

据不完全统计,2017年3月至今,联合办公领域共完成8次收购或合并

优客工场三个月内完成对洪泰创新空间、无界空间和We do联合创业社的并购,并购后市场估值近110亿元,全球有160个社区;氪空间今年1-4月,新增签约面积15万平米,工位数达到3.5万个。

城市会客厅

此前锌财经报道过的裸心社,在今年被We Work 以25亿收购。

氪空间董事长刘成城对此的表态是,“很遗憾看到又一家‘外资企业’在中国的失利,尽管这次并购,不过是两家外企同行企业在国内的抱团,并无多大意义和影响。”

而两年前的氪空间,依然是只找旧楼和便宜楼的知名创投孵化器,忽略地段与位置,补贴和政策是关键。而入驻氪空间,也并不代表就能被36氪报道,因为媒体和空间相互独立,36氪对早期项目报告审核要求较高。

“我们之前还是屌丝思维,找旧楼和便宜的物业,后来发现不对,要找有共享价值的楼。”氪空间总裁钟澍曾说道。

地产的逻辑就是位置,地段代表人流量。红星美凯龙商场近3万平米空间,纳什能为白天生意惨淡的商场,带去超4千人的常驻流量,结合晚上和周末,将商场整个可利用的空间、时间价值,联系起来。”张剑用手比划着说道。

空间的核心是商业地产,地段和位置,最初品牌要在市中心,而最后,品牌所到之处就是商圈和市中心。

相比创投的复杂和不可控,地产的市场显得稳定且丰富,每一平米都可以创造奇迹。

 模仿模拟还是自成一体

在行业不断强调大客户和2B、2G概念时,经常被看做“异类”的纳什空间,考虑到企业成长及中国企业的实际需要,推出了“超级工作室”。

将老板间、会议室、茶水间等几大重要模板集合于一体,满足10人以上规模办公需求。首创的“联合+独立”模式,能让入驻联合办公区的企业,继续在纳什直接完成办公场地的升级。

这个产品,并不是拍脑袋想出来的。从1.0到2.0的一年时间里,纳什对办公室、水吧、厨房等所有功能板块设计都经过无数次的推倒重来,才从样板间变成了现在的拳头产品。

“2.0是实现标准化和规模化,以后多地复制没问题,从装修到拎包入驻,只需要两周。

VR视角下超级工作室效果图

不同于氪空间侧重空间利用率要高,纳什更在意用户体验

3M(300mm)是建筑行业通用的模数。现代办公空间,墙之间的距离通常是2米4或者3米6(300的倍数),除掉1公分的踢脚线,摆不下3套常规1米2的桌椅。

“定制的桌椅,能让一个空间多15%的工位。”钟澍在之前采访中提到。

“但最大的错觉是很多人都认为上班没发生多大改变,事实上,办公理念一直都在变化,现在的人就更追求体验。”纳什的高级设计师如月雪浩告诉锌财经记者。他来自日本,却说着一口流利的普通话。

如月强调要追求无形的触感,一把经过反复推敲的办公椅体现了他们的观察。

举例来说,一家公司的财务与销售,两者的工作性质决定了两者所用椅子的差别。财务长期坐班,软的坐垫椅对腰椎会产生伤害;而销售成天在外,在椅子上停留的时间不长,他需要的是舒服。

当一家联合办公倒闭时,仅剩的固定资产就是桌椅,这些资产会被“买卖”,物业是要场地复原的,而这些固定资产,到最后竟成了负资产。

所以,公司一般都选择在淘宝下单,自己组装,桌椅摇晃、插座的设计,有时候会让人非常抓狂。

“同行里总有人为了减少成本,去以次充好,但人不是机器,舒适地工作不也是联合办公所追求的吗?”张剑反问道。

先解决客户的屁股问题,再解决客户的用脑问题。

此外,通用型的场地模板,是否能够满足客户的不同需求,也是一个问号。

特别是对于客户的一些定制需求,光有模板是不够的。

“最简单的,就是能让用户发出‘哇’的感叹。”如月掏出手机,对着纳什空间与中粮合作的项目设计样图,分析道:“五感的刺激来源于细节设计,中粮这个项目,就融合了红砖、绿植及其他农业元素进去,太硬的办公空间里,需要一些软的设计去搭配,即formal与unformal的结合。”

能把空间内的产品做成特色是必需,模式的创新和突破,也同样重要。

 狙击,拼速度还是服务?

根据企业增长咨询公司Frost & Sullivan对联合办公行业的研究结果,预计到2022年,中国联合办公市场的空间面积可达到7,890.7万平方米,年复合增长率预计达到50.2%,占商业办公物业总面积的16.36%。

而目前,这个市场才被打开了1%。

并购已是行业必然趋势,一个行业迅速发展,到逐渐减少,有自己发展的,有倒闭的,就有整合的,是自然周期导致的结果。

张剑也认可这个观点。

但扩张越快,盈利是否越快?能够拿到低价房源的企业,是否在这时候就有了优势?

张剑扶了下眼镜,自信地笑道:“毛总拿房源有优势,我也有房地产背景,也有我的优势。其实大家都有行业资源,拿地的方式和价格都不一样,但这并不是大问题,还是服务上要做出差异化。”

优客工场通过加盟、挂牌、并购等方式扩张体量,氪空间也通过每月新增4万平米的节奏进行野蛮赶超。

但纳什空间似乎不为所动。“抢规模不是最终的玩法,真要拼规模的话,我们也已遥遥领先,别人也拼不过我们,错位竞争才是现在头部玩家要去做的事情。

以优客工场为例,虽在门店数量及会员规模上和We Work差别只有2倍左右,但二者估值却相差将近10倍。

We Work全球化的网络规模,仍存在不能被快速复制和模仿的生态壁垒。

毛大庆将“社群生态”的升级迭代,定义“用一张桌子连结整个世界”,但基于中国企业含蓄的文化背景,社群生态的输出恐怕仅在概念阶段。

一味地模仿We Work没有前途,我们成立的更早,也不存在模仿,本质上我们不一样,We Work服务的是美国客户全球化,纳什服务的是中国客户全国化。”张剑告诉锌财经潘越飞。

这个观点和优客工场相似,但做法和细节却大有不同。

“中国与欧美存在文化差异。欧美人性格开放,酒吧里碰个杯就能畅聊;中国人性格内敛,免费啤酒摆在那,两个陌生人也不会轻易熟络起来。中国的联合办公,赛道要符合中国国情。”纳什空间合伙人史志隽说道。

差异化只是地产资源和本土化的打法,本土的文化和社交方式的特点,更需要被照顾好。

“我们希望能做企业的第一间办公室,也希望做他们最后一间办公室”,这是带着书生气息的理科男张剑,在采访时重复得最多的一句话,“而我相信的是,好的火锅会说话,好的空间服务,自己也会传播。

联合办公市场蓝海依旧还在,有打破空间的,就有在空间服务上,再做服务的。在这片“空间即入口”的疆土上,厮杀的场景仍在上演。

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